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[杂谈] 短命“去库存”倒逼中国楼市顶层设计?

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发表于 2016-10-25 18:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

短命“去库存”倒逼中国楼市顶层设计?
沈晓杰:此次“去库存新政”失败,为我们对房地产“顶层设计”中所存在的问题,提供了反思和重新设计的契机。


【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市,中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”,从某种意义上说,意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败,也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史,使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中,获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第一篇。
在比通常公布的日期一拖再拖后,中国国家统计局每月一次在既定日期公布的“全国房地产开发和销售情况”和“70个大中城市住宅销售价格变动情况”这两份统计报告,终于在上周后半周陆续对外发布。有人猜测,这是国家统计局“太讲政治和大局意识”的缘故,也有人认为,这可能是其贯彻中央全面深化改革领导小组前几天刚刚推出的“提高统计数据真实性的意见”所致。但无论如何,最终不管是“丑媳妇”还是“靓妹子”,总是要见人的。
社会舆论和“最高指示”的双重高压,使投资性去库存打上句号
本月公布的中国房地产统计数据之所以备受重视和异常敏感,是因为从某种意义上来说,它是自去年中国中央经济工作会议所制定的、以鼓励投资为特色的中国房地产政策“去库存顶层设计”的一个转折性的终结。

被社会舆论和国内外媒体广泛质疑的中国房地产市场监管层,在对半年多来逐步波及全国众多大中城市的房价暴涨现象“无动于衷,无所作为”后,中国最高层对现今“民怨沸腾”的房地产市场,终于做出了一系列最新的“重要批示和部署”。
9月30日住建部召开的全国热点城市房地产工作部署会精神上,透露出中国最高层已经对今年以来部分城市房价过快上涨的势头高度关注。此次会议特别把这些热点城市的“重大责任”,前所未有的上升到“这些城市的房地产市场如能稳定住,对国家是重大贡献,如果稳定不住就是失职”的讲政治的高度,并特别强调对调控不力、过高房价仍遏制不住的地方,要督办、约谈,直至启动问责。
也就是在这次会议上,中国住建部明确提出了“尽快遏制房价过快上涨的目标”,这就是“房价环比不增长,逐步有回落,努力回归到合理区间”。这样的说法,已经多年未见。上次中国政府提出房价回归合理水平,还是在前总理温家宝执政时所进行的房地产调控。为落实此项目标,住建部具体提出了限购、限贷、确保土地和新房供应、遏制各种违规资金进入房市和整顿开发商和中介等多条措施。涉及全国20个左右大中城市的“国庆长假周最严房地产调控风暴”,由此拉开。
“最高指示”和社会舆论双重高压之下出台的这轮“最严房地产调控风暴”,从某种程度上来说,宣告了去年四季度开始的去库存房地产调控的“纲领性意见”,已经到了一个新的转折点,或者是告一段落。
数据揭密:投资性去库存,“高风险”未能化解楼市高库存
但这项短命的、以刺激房市和鼓励投资为特色的房地产市场调控新政,究竟给中国房地产市场带来了什么样的结果?这份“成绩单”的正负影响究竟如何?中国国家统计局最新公布的“2016年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”统计报告的数据,为理性分析和破解投资性去库存所带来的影响和正负效应,提供了相对理性和客观公正分析的基础和依据。
衡量去库存的首要和最直接的指标,当然还是要看房地产市场商品房库存的去化。现在一般人说到房地产库存这个重要指标时,通常以商品房待售面积来代表,以为当今中国商品房的库存面积,也就在六七亿平方米左右。其实,这样的算法是非常狭隘和不科学的。
只要到中国的各类城市走马观花转一下就会发现,在GDP政绩观的刺激下,发展乏力的各地政府都把房地产作为拉动经济增长的摇钱树。此举导致的结果是大大小小各类城市,成群成片未能完工的烂尾楼盘比比皆是。而这些楼盘,正是中国房地产市场最大的库存所在,它比国家统计局统计报告中的“商品房待售面积”,要高出一个数量级。在中国官方的统计报告中,一般它是以“房屋施工面积”来表现。
如果说,在房地产市场库存的统计数据指标上,“商品房待售面积”是狭义和显性的话,那么“房屋施工面积”则是广义和隐性的。而恰恰是后者,更能反映房地产市场库存问题的严重性所在。
那么,去年四季度提出、从今年伊始就大张旗鼓强力推行的“去库存”房地产新政,究竟消化了多少房市的积压库存商品房?
根据最新统计报告,今年1-9月,尽管全国众多大中城市的房地产市场的投机炒作达到了空前的“炒翻天”地步,商品房的销售面积更是暴增了26.9%,罕见的达到了10.5多亿平方米(其中住宅销售面积暴增27.1%,高达9.3亿多平方米),但中国房地产市场的库存,却并没有怎么下降,甚至大多数还又上升了。
从商品房待售面积来说,根据上述报告,到9月末,中国商品房待售面积为69612万平方米,虽然比8月末减少1258万平方米(其中住宅待售面积减少1177万平方米),但是和去年同期相比,却反而增加了4.7%(去年同期为66510万平方米),而且,这还是在去年同期暴增16.4%后的又一个累积增长。这方面比去年同期库存略有减少的,就是商品住房了。但其幅度也和一般人以为的“日光盘”的火爆市场效应相差甚远,到9月末,中国商品住房的待售面积为41367万平方米,只比去年同期少了可怜的2.6%(去年同期为42474万平方米)。
而更能说明中国房地产市场库存严重性的“房屋施工面积”数据,则是全面上升,无一减少。据这份统计报告,1-9月份,中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%,达到了惊人的71.6亿平方米(住宅施工面积49.1亿平方米,增长1.7%)。
这组数据说明,尽管此次中国政府以前所未有的力度推广了近一年的去库存,尽管此次去库存弄得民怨沸腾,但最终结果是,中国房地产市场的整体库存,不仅没有减少,反而有所增加。这似乎也在说明,就是让那些投机炒房者把中国楼市炒翻了天,也救不了房地产市场整体积压库存的大势。如此得不偿失,想必也不是当初“去库存新政”的设计者所能预料和想象的。
最新公布的其他房地产数据,也着实不让人放心。虽然一些楼市的火爆吸引了更多的房地产投资,但1-9月全国房地产开发投资同比名义增长也只有5.8%(为74598亿元)。这不仅和同期全国8.2%的固定资产投资(不含农户)增长相比相差不少,而且纵比2014年同期的12.5%增长率,更是不及其二分之一。
此外,全国房地产企业的土地购置面积也继续呈现下降态势。据统计,1-9月全国房地产开发企业土地购置面积同比下降6.1%,为14917万平方米,虽然下降幅度比过去减少,但如果告诉你这是在去年同期已经大幅下降33.8%的基础上,再一次的探底下滑,估计也就没有人能对此“一笑了之”了。
当然,最能展现此轮去库存“负能量”的,还是众多中国大中城市的房价史无前例的空前暴涨。本来,这些城市的房价就已经高居“全球房价最难负担城市”的前列,经过“去库存新政”后所带来又一轮百分之几十的暴涨,更是如同即将吹炸的气球一样,处在“临爆”的边缘。这也就难怪国家统计局的“2016年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的统计报告,不仅通常公布的时间有所推后,而且还罕见的把10月上半月全国15个一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况一并公布出来。不知道这是要向公众表示,“最严房地产调控周”后全国这70个城市的房价环比幅度已有所下降,还是借此对执行中央“房价环比不增长”不力的城市进行“敲打”。
不过,这次国家统计局在公布这70个大中城市房价变动数据时,最奇怪的还是,把以往固定在数据前面的新建商品住宅和二手住宅环比和同比价格变动的情况说明全部去掉,只是在相关人员解读这份报告时才略有提及。但这也不能掩盖,9月份,在国家统计局调查的15个一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个,而且在其他55个城市中,涨幅在2%及以内的城市有40个;而从同比看,国家统计局这份报告的数据是:15个一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个;其余55个城市中,新建商品住宅价格同比涨幅在10%以内的城市有42个。
大概就像国家统计局“羞于”对这份数据像往常那样加以说明一样,处在房价暴涨之中的大中城市居民,对这份“权威统计”的真实性似乎早已没了兴趣。
比国家统计局的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”更能反映中国房地产市场价格波动的是,来自中国房地产业协会涵盖了全国336个直辖市和地级市的一手数据。根据该协会所公布的2016年9月“全国住宅房价行情城市排行榜”,在全国这300多个城市中,房价比去年同期暴涨了40%以上的,就包括北京、合肥、珠海和厦门等10个城市;另外还有9个城市,房价同比的涨幅也高达30%以上,其中包括上海、深圳、南京、苏州和石家庄等城市;武汉、天津、福州和郑州等9个城市,房价的涨幅也超过20%。根据该项统计,全国共有58个城市(包括前面所列)的房价涨幅超过了10%。
根据国际惯例,很多国家的房价,常年处于“冬眠”状态,长期稳定在一定的价格区间。房价年涨幅达百分之十几的城市,就可以登上全球房价上涨最快的城市之列。据不久前的媒体报道,根据国外某地产机构(Knight Frank) 近期公布的全球城市年度报告,2015年全球城市房价上涨4.4%,房价涨幅只要超过16.1%,就可以“荣登” 全世界房价涨得最快的前10大城市之一。如果该机构可以把中国上述的城市都统计上,全球房价上涨最快的前几十名城市,大概要被中国“承包”了。
中国众多大中城市房价还有一个重大的问题,就是它的“超级增长”,是建立在房价本身就已经是“全球房价最难负担城市”的基础之上的。所以,它所导致是尖锐的社会矛盾和问题的严重性,就要比国际上其他城市房价上涨所带来的民怨更烈。
官方和民间的统计数据都明白无误的表明,去年四季度开始的中国房地产去库存新政,已经走到了尽头。中国的房地产市场,如何才能真正实现“健康发展”,中国的住房政策,怎样才能实现让人民满意,这些问题,已经到了非解决不可的时候了。
中国房地产到了非重启“顶层设计”不可的时候了
对于目前中国房地产市场所出现的严重问题,尽管公开报道不多,但也掩饰不了中国最高层对此的焦虑。
最近,全国各地从深圳到广州,从南京到苏州,从济南到石家庄等,众多城市都出现了密集严打开发商违规行为的浩大声势。有人更是把今年深圳对开发商的严打,和去年东莞扫黄相提并论。也有人认为,就像扫黄抓小姐,股灾拿下做空者一样,政府在为今年房地产政策的失败和“房灾”找替罪羊。
其实,中国最高层也在对目前的房地产市场问题进行反思,试图找到从根本上解决问题的办法。但他们的着力点,似乎还是在因城施策、分层而治、甚至是一市一策的习惯思维上。
一般人提起中国的房地产问题,常常也把责任归罪于地方政府,但问题真的如此吗?
在中国各级政府的房地产市场和住房政策的考量中,通常有三个指标决定和左右其政策和市场的导向。这就是地方的GDP发展,政府的债务化解,最后才是住房民生。如果中国最高层看重的是房地产的发展对GDP的拉动,对经济增长的贡献率,那么,地方政府在房地产政策和市场考量上,首先想到的,就可能是如何通过抬高房价提升GDP,同时也正好捎带消化政府债务,至于市民的住房民生和权利问题,则就可能处于无人问津之地。
非常不幸的是,在当今中国官场的政绩考量中,GDP和政府债务要比住房民生来得实实在在的多。甚至可以说,在目前对地方政府的房地产相关政绩的考核中,有关住房民生的指标,很多都已消失的干干净净,甚至有些地方做做样子的公租房和廉租房,也逐步消失的无影无踪,更不要说经济适用房了。
从这点来说,在房地产市场的“顶层设计”中,如果没有在民生方面制定和实施必须达到的指标(如房价收入比,经济适用房和公租房在新建住宅中的比例等等),那么,再怎么从地方政府上“动刀子”,都解决不了住房和房地产市场的根本问题;
再比如,在遏制房价过快上涨方面,中央政府要求地方各级政府实施的对应之策,主要是在限购限贷上做文章。但几年下来,随着“假离婚”之类的变通对策盛行,其效式微。而今年8月的加拿大大不列颠省对温哥华外国人购买住房征收额外的15%的物业转让费,当月就使温哥华的房价发生“雪崩”,28天内暴跌了20.7%。而这样的税收法规制定,地方无权制定,只有中央政府的“顶层设计”,才能制定和实施新的房地产相关税收政策,“立竿见影”遏制房价无序暴涨,并促使其真正回归到合理价格的水平。
所以,在房地产市场和住房政策上,一味的指责地方政府是不公平的。解决中国房地产问题的关键,还在“顶层设计”。
发展中国的房地产,究竟是为了GDP的增长,或化解地方政府的债务,还是唯老百姓的住房民生和居住人权是举,把解决老百姓的居住问题作为唯一的目标?中国高层在“顶层设计”中这个问题不解决,房地产市场的属性和定位就难以走上正道。
如果是为了GDP和政府债务,中国楼市势必要允许炒房和投机,以实现GDP的最大化和政府债务最大程度的消减;如果是以住房民生为纲,使房价回归到普通百姓买得起的合理水平就会成为房地产调控的“主旋律”,从住房福利保障政策到遏制炒房投机新的税制,都会应运而生。
而现实是,尽管今年5月中国的“权威人士”就在人民日报上呼吁让房子从投机炒作属性抽离出来,“回归居住属性”,但楼市政策的“顶层设计”,无论是在“大政方针”,还是具体的政策法规,都没有与之相配套的内容出台。这也在某种程度上导致了后来疯狂的房地产市场乱象,在全国众多城市“传染蔓延”之势。
多年来,笔者一直呼吁,要从根本上解决中国的房地产市场和住房问题,必须重启房地产和住房制度及政策的改革,创新发展能满足人民住房需求、可激活普通人住房消费的新的住房供应模式。
此次“去库存新政”的失败,从某种方面和积极意义来说,正好提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的“大好机会”,也为我们对房地产“顶层设计”上所存在的问题,提供了一个深刻反思和重新设计的不可多得的契机。
其实,只要认真梳理一下自从1998年大规模房改启动历程和房地产市场的发展史,就可以在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中,获取过去被忽视的更多的启迪。那么,中国最初的大规模房改,究竟能带给我们什么样的启示?在接下来的系列文章中我们会逐一呈现。
(作者系中国独立房地产研究人士。

点评

无语: 5.0
zh3
无语: 5
不忘初心,打土豪,分田地。  发表于 2016-10-25 22:33
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发表于 2016-10-25 18:21 | 显示全部楼层
作者懂个屁,就是涨,无需任何理由的涨,才能体现社会主义的优越性!
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发表于 2016-10-25 18:30 | 显示全部楼层
好长,我也是速读。。。

归根结底也是懒政所致。公共住房别以形式化去做,割肉放血去搞我就不相信做不过新加坡?港澳也有公房,做得也不错,为何土官不做实?

去库存也是绝对的失败。。。
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发表于 2016-10-25 20:27 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-25 20:51 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-25 22:46 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-25 22:58 | 显示全部楼层
顶层不敢动,因为银行是国家的. 连房产税都迟迟不敢退出。个人所得税是一声令下马上收的不亦乐乎
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发表于 2016-10-26 14:27 | 显示全部楼层
搞不懂别人国家一挑控,房价立马跌,中国为何越跳越涨呢。。。
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发表于 2016-10-27 06:54 | 显示全部楼层
去年股灾,今年房灾,都说明了这届政府在政策上的随意性,政策要稳健,不玩大刺激也不玩大打压,小强已经犯了两次错误了!
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