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[杂谈] 未来5年的房地产逻辑

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发表于 2016-10-12 15:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
近两年,中国投资界思潮、趋势可谓风起云涌。现在,飞起来的猪,当然是移动互联网了。可是,如何透过表象洞悉投资本质,摸到投资真正的脉络,成为最后真正的赢家,也许对于大多数追时髦的人而言,还是一头雾水。
房地产行业沉淀了大量的资金,还有大量的机构和个人投资者站在岸边,跃跃欲试,该不该进?如何把握大趋势、拨开迷雾看本质,《房地产决策参考》以为,近来疯传网络的复星集团副董事长兼CEO梁信军日前在复星昆仲新年酒会上发表的一场演讲,最有嚼头。
联系之前梁的一次演讲文章,足以窥见上海滩财阀复星集团的投资逻辑,以及对房地产独到的观察视角。
为何是梁信军?因为他的背后站着一个上海滩的大佬郭广昌。在笔者看来,郭氏这两年来对投资的认识,仿佛一夜之间醍醐灌顶,格局突然间豁然开朗,为中国投资、资本大佬中所鲜见。能与其匹敌者,马云之外,寥寥可数也。正是郭氏的视野从量变到了质变的升华,上海滩的复星帝国在这两年突然做大,堪称气势如虹。笔者判断,五年之后再看复星,再看中国资本财阀集团,格局将会大不同也。
当然了,梁的演讲精髓,很大程度上就是郭氏的投资哲学,复星独特财技的指导思想。
绝非溢美之词,留此为证。不罗嗦,看看梁信军,或者说郭氏的房地产逻辑吧。梁信军说互联网,说QE,说利率,说制造业,实际上,是在教我们如何看懂未来五年之内的房地产。文章有点长,但看完绝对值。
附录之一:
复星集团副董事长兼CEO梁信军
2015年复星昆仲新年酒会演讲
今天最热的话题是央行的降息。大家都注意到了中国一个几千亿左右的流通释放降息,其实大家还不够关注前几天欧洲央行宣布QE。
整个欧洲版的QE是1.6万亿欧元,大概18个月。美国的QE3是将近24个月了,宽松了1.6万亿美元。换句话说,这次欧洲的1.6万亿几乎跟美国上一轮一样。
美国上一轮QE发生了什么?资产价格快速的回归,消费回归,就业回归,所以我觉得对于欧洲而言QE是非常重要的事情。今天上午央行的这个消息,其实让我本人感到很忧虑。
几乎全世界绝大部分国家都开始加入到QE宽松,这样的一种QE宽松会导致什么样的结果呢?眼前马上看到的就是国家债务上升。
为了还债,所有的国家都会倾向把债务证券化,因为债务拿实体的钱还不掉。那么怎么证券化呢?要降低利率,或者说由于证券化有了大量的债务供应,导致利率降低。
利率降低对各位有非常大的影响。第一,利率降低通常意味着短暂的牛市,股市会非常好,资本市场非常好。在牛市当中一个经营者应该做什么呢?我觉得最重要的事情就是降低自己的债务,抓紧做直接融资,把自己的资产做实。具体的讲就是PB降低。现在在外融资跟投资者说的PB20倍、10倍或者5倍,通过这一轮牛市的话最好把PB降到1,这样对你非常安全。
中国有长期利率下降趋势
我想先描绘一下中国经济的趋势。刚才我提到了全球各国债务都高,所以降息概率就高,因为债务要发布。目前美国的国家债务占了GDP的96%,在日本大概占到190%,中国的话可能只有36%。但这36%是真的吗?
如果大家对国有企业的整个盘子有所了解的话,中国的国有资产总量大概是104万亿,其中有34万亿左右是净资产,70万亿是贷款。如果看净债务的话大概就是40万亿左右,政府是有偿还义务的,或者是有担保的。
如果国有企业破产,坏掉的是国有银行的资金,最后是政府要承担的。所以如果把中国政府实际担负的20多万亿再加上赋有偿还义务的40万亿国有净债业务加在一起,其实中国的债务基本上跟GDP也能到达到100%左右。
因此中国有一个长期利率下降的趋势。如果今天有很多人在解决利率太高的痛点,告诉大家这个过程是很短的,长期来看中国的利率是很低的,中国是不缺钱。
这一点我觉得大家要特别明白。就像几年前我们看铁矿。地球不缺铁,一挖都是,所以关键是挖出的成本。所以这个是我今天想讲的第一个常识观点。
第二个趋势是全球提高汇率,会有几个变化。第一个变化在传统的透支消费的国家,比如美国,变为了净储蓄国家,欧洲也是净储蓄国家。传统的储蓄国家如日本现在是负储蓄国家。中国家庭的储蓄率也在快速的下降,但是现在我们还是储蓄国家。
因此要考虑市场的话,第一,在中国市场由于储蓄下降导致消费能力上升,特别是中国的中产阶级关联的行业。第二,在全球看的话,比如美国,因为储蓄过去三四年上升得非常快,所以美国的消费能力增长是非常有限的。
如果真的要做消费,那么除了中国,要认真的看未来三四年美国和欧洲的消费关联的行业。细看这两个地区消费的市场主要还是跟中产阶级关联,总体来说是对健康的需求,对快乐和时尚的需求。所以在这两个行当里面去升级自己的产品和服务的话,我相信空间是非常大的,所以这是我想讲第二个常识。
互联网对整个全球经济改变
第三个常识是关于互联网对整个全球经济、对消费的改变。对复星来说,我们现在看一个公司基本就是两个标准:要么这个公司可以静悄悄地待在行业里三年,跟互联网彻头彻尾无关的,这种行业和公司可以活下来;要么跟互联网深度融合的行业公司,他们可以很好的生存。过去我们用模型预测,现在的模型你要加一个最大的风险,就是互联网的影响。
过去我们投资第一个我喜欢看PB,PB我希望是实物,并且价位要低一点,所以实物资产在我眼里是资产。第二我们希望在这个行当里是独家经营,可能有被政府授予的许可证,也可能他垄断的。
现在我们看互联网,还增加一个维度,就是用户资产,如果一个企业一个行业有海量的用户,并且这些用户还经常进行信息的交换,这些资产是非常值钱,每一个人都觉得是很性感行业。
用这个角度来审视一下,有大量的传统行业积累了海量的用户数据库。比如中国移动、中国联通,但是他们的市值是很弱的。原来我的手机消费很高,一个月几乎两千块钱话费,近两年我的手机每个月消费不超过五百块。为什么?因为包月后的数据对我来说足够了。
但是我们要追问一下,移动真的不行吗?仔细琢磨一下,第一个,移动的客户是实名,第二个客户的家庭情况他是知道的,第三个如果今天要消费,你能通过手机上的消费短信知道特定时间点的客单价。
所以传统的金融机构、传统的行业像中国移动、还有传统的家庭发生关连交易,都有海量的数据,但是他不知道怎么用,或者是这个数据没有被估值。如果你知道怎么用,你就知道怎么发展了,所以这里面我觉得有非常多的价值和机会。
当然互联网里面我比较重视的还是用户的增长,以及用户本身要重复交易。如果只是一次性的增长是没有意义的。
全世界去杠杆化
我们接着讲互联网金融的问题,在座的很多人跟互联网金融有关。
第一,做互联网金融要看黏住了多少用户,这些用户每天交易量有多少。第二,把互联网金融做大,就是要把产品简单化、标准化。互联网投资决策是几分钟要定的。所以没有办法像做PE投资,做两个月的尽调后再决定要不要投,不可能的,就两分钟的感受,所以要非常简单,很让他能够快速决断。
因此对风险对信用的定价保障要到位,把客户担忧的这些不确定性风险简单化。对于互联网金融来说,第一你要识别出什么是风险,第二要把这个风险定价标准化,让客户拿到的东西非常简洁。
我可以举一个例子。我们前一阵尝试把8000万的一个租赁项目的资本金在网上众筹, 500块一单,大概20几分钟8000多万的项目就做完了。为什么能够这么迅速的搞定呢?
因为这个背后贴了ADS,贴保险授信担保,保证你每年能拿到本金,每年能够拿到这么多的利息,要拿不到的话我赔。保险公司很大,所以他完全相信你。互联网金融关键是对产品的风险进行定价和管理,给用户创造信用氛围,所以我觉得大家可以琢磨一下这个事情。
第四个常识是全世界的去杠杆化。刚才我们提到现在在加杠杆,QE、降息。但是另外一个方面,前期加过的杠杆这两年要去掉。
现在全世界人民都知道中国在去产能杠杆,我们的生产产能太大了。未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆,我们太多的存量房子了。在未来七八年还会看到全世界去政府债务杠杆,因为政府的债务在拼命的增加。
会产生什么结果呢?有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的,债务不一定贬,资产肯定会贬值。所以如果你是新的项目,或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。
包括未来房地产领域的话,要非常小心,你应该很清楚你的资产会贬值,但是你的债务不一定贬值,如果你不清楚自己怎么转型的话,你可能被洗牌。你的总资产100块,将来值70块;你的债务70块,将来还是70块,你就损失了。
当然从创新的角度,这是一个非常大的机会,因为要去掉的那些产能和资产会很便宜,库存愿意以很低的交易价格来交易。因此去杠杆去库存服务的行业会非常好。
有个例子,我们投资了一个叫"MySteel" 网综合平台升级项目,他们做的是钢贸行业,现在一点都不性感。他利用银行讨厌钢贸这个事实,他做成一个很好模式,关健词是"规模大"。
这个企业第二年有可能做到3000亿人民币的收益,如果净的息差能够做到一到两个点的话,就是30亿到60亿,非常大。
他给客户提供基于分布式仓储条件下的物联网监管的实物抵押——给钢铁厂提供评价,给贸易商提供贷款,最终降低了钢铁厂的这个周转时间。原来钢铁卖钢可能需要60天,现在13天就卖完了。
在银行拿不到的贷款,钢贸商在他这能够拿到而且是平价的,仓储是免费的。对于最终的用户来说,由于上游的融资成本降低,物流成本降低,仓储成本降低,导致了终端用户每吨钢可以便宜60块钱。
因此我觉得为产品过剩的行业服务也是一个巨大的收益。如果考虑钢铁,比如说过剩2亿吨,是6000亿人民币。但是对于房子来说,如果过剩了10亿平方米,就是5万亿人民币,这个是一个非常性感的生意,所以我觉得这些过剩本身也是一个巨大的机会。
第五个常识是从去杠杆衍生出来的金融的变化。这么多的去杠杆,无论是去房地产的、去产能的、还是将来去政府债务的杠杆都必然会传导到金融系统。一两个月后中国的银行系统的报表就会公布了。
我大胆猜一下,我猜他们14年的利润跟13年是一样的,但是我要说这很可能是假的。我甚至可以再大胆猜想他15、16年的利润相比14年要大幅度的下降。为什么呢?瞒不住了。
过去七八年以来建设那些产能的钱百分之六七十是银行贷款。去产能除了股东跳楼之外,银行没损失是不可能的。问题是银行的损失哪去了呢,怎么在报表里面看不到呢?我相信这个损失不会消失,迟早会出来。
同样,如果要去看保险怎么样,我还是问这个问题。四五年前建设这些产能的时候保险搀和了吗?保险不能搀和。保险公司既不能投房地产,不能投实业,也不能投PE,什么都不能投,只能买股票,买债,存款。所以保险很万幸没有搀和加杠杆的过程,没有去杠杆的痛苦。
去杠杆本身对中国金融系统的影响在短时间里已经非常明显了。银行将来要遭受很大的损失,而保险可能不必。今天中国跟欧美比,加杠杆都加到了房地产之类的行业。
欧美好一些,因此欧美的金融质量要比中国要好,因为他从08、09年开始低利率,拿到的负债成本很低,哪怕是收益率降一点,他的利率降的更多。
我给大家举一个例子。美国原来的银行净息差平均是1.6左右,现在达到了疯狂的2.6到3.2左右,比中国还高,为什么呢?
因为他的存款不要钱,所以他贷出去3.2%也是很好的,净息差就有3%。中国就不行,咱们的存款去年平均是2.8到3.2左右,贷款最多贷到6、7。
所以没有美国自如,这是由于金融机构负债成本低导致的。因此去杠杆的事跟投资联系在一起的话,要非常清晰地在安全地带找成长。
全球化,扁平化,信息化
第六个常识是全球化,扁平化,信息化。有一点风吹草动全球都传遍了,俄罗斯出一点小问题,影响全球。整个产业波动周期,原来可能是要五六年,现在降到平均两三年,波幅大幅度增加。要真的从做生意的角度出发,这些波动可以被利用。
在座的各位大多数都是30多岁了,如果一个行业周期需要七年,理论上你七年才能抓到一次机会,买一回卖一回,你的职业生涯最多就三轮。
第一轮你是傻不愣登的,完全看不懂周期,所以应该会亏钱。第二轮你终于明白了,原来是有周期的,我就低买高抛,你还有机会赚第三轮的钱。
现在非常好,三年一轮,你这一轮做偏了,下一轮你看好,三年一轮的话你就有六轮可干。要是没有挣到钱的话,那真的是智商情商的问题。
除了这六个常识,我还想跟大家讲讲定价问题。
现在在互联网上是非常难以定价的,你按什么标准呢?我觉得最终会回归到三点,互联网也不会例外。
第一点,互联网资产价格最终会回归到资产价值增长。百度、阿里、腾讯十年前可不谈PE,现在你还是得谈。因为你是挣钱的,你的盈利增长率掉到8%的话,还能够维持多少PE?
最终他是跟着盈利走的,所以最终的价格增长率不会高于,或者是接近整个企业的盈利增长或价值增长。如果你有一个模式,不能长期带来价值增长的话,我相信你这个市众率维持不了几年。
第二是关于价格跟市场的流动性及流动性配比有关。这跟各位生死攸关。如果市场流动性增加,即使这个玩家的利润没有增长,价格也会上升,这是常识。
有人会问,很多中国的企业的前几年的利润都很好,GDP也很好,为什么我们的股市没有涨?这个问题就要回到刚才讲的,除了考虑流动资产以外,还要考虑流动性的配置。
一个国家或地区资产的流动性来自于四个方面:第一个是央行注水印钞票。第二个商业银行贷款。第三个是国内的储蓄,国内的储蓄量大,这个储蓄在银行会转化为各种各样的信贷资源,也可以转化为直接融资。第四个是国际储蓄流动,像最近美元升值,全世界的钱都跑到美国去了。
所以第一步要看流动性。我们拿这样的标准来衡量一下过去15年跟未来三四年中国的变化有什么差别,是很有意思的。
过去15年中国的整个市场流动性增长惊人。央行的注水M2过去15年年均复合增长率18%,信贷年增长率14%,储蓄率基本稳定50%。
然后是热钱流入,每一年平均的这个净流入4000多亿美金,还不含地下通道,贸易的顺差。因此在过去的15年来中国的流动性每年是20%多的增长。
为什么股价没有增加呢?过去15年来中国股市的收益率约等于银行存款的活期存款利率,你存活期跟投股票差不多。为什么会这样?增加的流动性第一去了产业,第二去了房地产,第三去了煤石油铁矿等大宗商品。
这三大块吃掉一大半流动,从而导致在债方面几乎没有投入,债市规模非常小,股票方面的投入也非常小。整个市场15年流动性大量增加的结果就是房价持续增长,实业价格持续增长,大综商品持续增长,但是我们的股市包括债市几乎没有变化。
未来3年印钞票速度大大下降
未来三年怎么变?
首先,印钞票的速度大大下降,从18%会降到14%以下。其次,人民币不再升值了,所以不是净流入的问题,而是净流出。再次,国内储蓄流出,因为互联网在往海外跑。另外,海外的配置会大量的增加,ODI超过FDI。
所以未来流动性我只是说可能还有增长,但是不那么强烈,是非常弱增长,这是一个大趋势。
这个弱的增长对于整个中国地区的所有的资产价格会产生巨大的影响。所以你想收购了好几个资产然后暴涨,不要觉得这个梦想会永远存在,我觉得很快就会破灭。
在配置方面,实业资产不仅不会增加,反而会减少,因为实业的收益率连利息都扛不住,所以削减产能后第一个往外流,即便拿到贷款也会往外流,所以实业的是净流出的。房地产现在流入大幅度的下降,两三年后的流出是有可能的。大综商品现在是流出的。所以前15年大量吸引流动性的行业,现在都在往外贡献流动性。
剩下的比如说股市、债市和海外投资就非常好。所以股还真有可能涨。股跟什么有关系呢?
第一个跟房市有关系,如果房价涨了,房产的市场好了,资金就会分流到房产,股价又涨不起来了。
第二个股市对债市有关系。如果老百姓大量的钱到债市,股的涨动也有一些。
第三个跟资金流出到海外的速度有关系。海外收益率高就会导致国内的市场下行。所以中国的股究竟能涨多少时间,真的很难说。我认为短期会涨,长期看动能有限。而且他跟房地产是逆相关,跟债是逆相关,跟海外市场也是逆相关的。所以资产第二点就要考虑流动性和流动配置问题。
关于定价的第三点,资产价格跟这个市场的无风险利率是高度相关的。我刚才提到如果一个国家债务高,就要想办法债务证券化,结果和目标都是利率的下降,债的成本就会下降。这种无风险利率下降的话,这个市场的资产价格上涨空间就大。由于利率的倒数就是PE,将来有一个存款有一个PE,PE价格贵了,无风险的PE贵了,所有的都会受影响。
所以我们可以从利率看看房价怎么变。北京王府井地段的房价跟租金比,如果做酒店的话,我估计是3%左右。如果买一平米10万块钱,租的话一年大概只赚3000块钱。问题就来了,在北京如果想持有物业的话去贷款能够贷到多少利率?
如果像华尔道夫酒店的话大概能够贷到8%的8到10年期的贷款。如果房价停止上涨,投资人的第一愿望是,本金拿不回来没关系,收到的租金足够去支付利息,如果利息都支付不了,价格都涨不起来,我还往外贴钱,当然就很难受。所以首先要寻求利息等于净收益,现在看利息要8%,净收益才3%,有哪几种途径解决问题呢?
我觉得有三个办法。第一个是降利息,能不能把无风险利息从8%降到5%呢,短期没可能,长期可能性大。第二个涨租金,本来3%的租金,能不能翻一番变成6%呢?我个人估计几乎没有可能,还会跌。为什么呢?你的住宅是闲置的,办公室受互联网的影响办公面积在缩小,商场现在也受互联网影响,所以租金还会跌。
最后还有一个办法,就是降房价。最后目标就是要利息约等于房租,所以你们想想如果在北京持有物业大概是什么样的结果。当然北京、上海、广州、深圳这样的城市是人口跟消费净饱和的市场,所以尽管利息低,但是傻子多,所以他会维持很长的时间。但是除了人口消费净饱和的地区,我觉得你最好不要按傻子思维,你应该按常识思维。
现在大家都是拼命专注在互联网,这是长期机会。接下来我想讲短期的机会。比如地区危机机会。最近俄罗斯起伏非常大,我们在俄罗斯投了很多项目,最近又投了俄罗斯的一个全世界第一的钻石矿,也在看俄罗斯金融保险机构,还看俄罗斯的债。
俄罗斯的寡头们在国内维持资产运营的成本要17、18%,如果海外好的资产只有8%的收益率,对他来说没意义,资产是缩水的。所以不如卖掉海外的资产去减少国内的负债。
寡头们有很多要卖掉的东西是很好的。我们专门买跟健康、旅游有关的项目。俄罗斯的农业,包括渔业、远洋捕捞和深水鱼也都非常好。
除了俄罗斯之外,还有比如委内瑞拉,伊拉克都有由于石油价格导致的变化。还有一些QE跟加息导致的变化。在退出QE后导致阿根廷的债务违约,因为退出QE之后美元上涨,钱都流到美国去了,外汇储备不够了,他就违约。
类似的情况可能还会发生在巴西,所以退出QE也是一个问题,增加QE也是一个问题,不同的国家的状况就不一样。巴西跟阿根廷这样的国家,以他们国家的经济跟消费能力,你认为他会支持美元吗?现在由于违约,价格跌的很低,这个就是机会。
另外还有流动性的问题。现在我们A股加H股两个市场,A跟H折价还是非常严重的,主要是H便宜。
还有行业机会,比如石油价格的下降。不仅是在石油本身的产业链,跟石油相关的替代性能源,以石油为主要成本的航空业的变化都很大。大量的石油被关联的金融资产的行业有的要倒霉,要贬值了。
另外还有大综商品行业,跟石油状况很类似。对石油、大综商品、钻石这些东西的投资,把握三条我觉得就八九不离十了。
第一要确保你所投的企业的存量、资产、储量、产能成本在同一个市场当中领先,我们的标准行业前30%领先的企业。第二要保证他每年增长成本、现金成本、每年生产产品的成本要领先。第三个要保证你买入的成本要领先,如果你保持这三条你就没有什么好担心的。
比如说黄金。我们持有的黄金公司,买的时候这家公司成本基价才340亿美金,一年的净资产收入在8%左右,负债率50%。现在黄金价格已经到1200美金了,我的成本连900美金都不到,我觉得很舒服。如果价格跌到900美金,我们的成本700亿,也没有什么好担心。
铁矿最近很多人也很不舒服,包括的一些大的国企在海外压力非常大。我们也有铁矿公司,完全成本是50美金,含税的。所以现在铁矿从160掉到90,我还是很满意,因为你卖出去发现有40块钱的利润,怎么会不舒服呢?
所以因此我觉得对大综商品道理是一样的,在低潮期如果能够买到这三个领先的话,还是非常好的。
另外还有奢侈品,奢侈品去年中国市场微微下降1%,导致全球整个的下降,所以奢侈品还是非常好。还有金融,金融现在由于这个低利率,低收益率导致金融的收益非常差。
复星在海外投了超80亿美元
复星是谁?第一个,复星资金充沛,属于有钱的主儿,但基本不任性。现在我们总资产有3400亿,39%保险金。跟中国的同行比较,我们的保险成本大概低两个百分点,所以这使我们的优势非常的明显。
对复星整个模式而言,由于保险金的增加,导致使用资本的成本总体下降,每年下降一点几个百分点。同时可使用的资金的数量在上升,所以投资收益不变的情况下,我的净息差在扩大,可供应的资本在上升。
我讲复星不任性,有多平台,是一个长期的价值公司。复星有昆仲这样的VC,是一个阶段性的三年五年。VC之后还有PE,又可以做七年九年。PE后还有上市公司整合,可以长期持有。另外一个我们还有绿地项目,新项目也可以。
所以在复星体系里面,品种比较多样化。我们跟企业合作既可以买债,也可以买股,也可以创业。
复星迄今为止在海外投了超过80亿美元,有30多个项目,海外的MD共有25个合伙人,整体非常成功。在海外我们主要做四件事:到海外买便宜的企业,买海外资产,在海外投资当地平台,利用中国的上市公司去并购海外的技术和品牌能力做反向嫁接。
复星本身也是很互联网化的,昆仲资本投了三十几个项目,复星集团对阿里的投资也是很大的:是阿里的银行第二大股东,阿里小贷也占了10%,菜鸟物流20%,所以基本上这个大的合作都是非常全的,在像O2O方面的,在钢贸行业嫁接了互联网和金融,把非常不性感的传统行业变得性感。在互联网方面复星是完全听的懂的,响应的了。
今后复星会更多专注健康、快乐跟时尚相关的产品,我们对这些行业兴趣很大,而且会在整个行业里面进行生态群的布局。这对于每一个企业都是有帮助的。
过去我们可能侧重于更多的供应商的思维,现在的想法是根据用户健康需求出发。这类行业在整个复星的生态系统建设里会得到最好的支持和帮助。
附录之二:
2014年10月18日梁信军
"走进复星,走进创新模式"内部分享会演讲
一、如何在海外找"便宜"钱
复星的路线是不复杂的,进化还是围绕核心能力、核心资源进化。我这边跟大家分享的第一点是便宜的钱。
这张图横轴是年限,纵轴是利率,这个黄色的人民币,大家看从10年期的利率,5年期的都是国债,基本在3.5-4%之间,最多到4.5%左右。大家对人民币未来10年-20年收益的预期,美元基本在2-2.5%之间,跟人民币差2%。欧元基本在0.5-1%之间,到什么时候增长呢?从现在到5年左右,整个利率会在0-0.25%。这个五年是不错的,10年才到0.5%左右。日本10年期的日元利率就是0.3%左右,20年才到1%左右。
这个说明什么呢?你要找海外便宜的钱。我们三周前在东京买了一栋大楼——花旗大厦,这栋楼的净收益率在东京湾的北外滩,单价是24000多块人民币,9万多平米租金收益率是9%,我自己首付85%,日本当地贷款10年期1.9%,没有额外的抵押,这个生意你说能不能做?你的融资成本是1.9%,物业收益是9%,倒过来如果融资成本9%,物业收益是1.9%你做不做?现在很多人在做。现在很多人在海外买楼想过收益率是多少吗?能匹配吗?这个非常重要,所以我觉得从本质上说如何拿到便宜的钱,从全球看应该很清楚,要从日本拿钱,从欧洲拿钱,这个能力你不建设永远没有,想建设也不是明天就有。
然后再比较一下不同企业的融资方法,复星这个里面都有,所以我想讲一下:
第一点,全面对标整个行业不同的领先者怎么样系统优化长期的资本来源。
第二点,比较一下三种不同的基本来源:一是产业资本的模式,大部分企业家都会做的,复星集团整个以产业资本角度出发,总资产3133亿,杠杆率是56%,就是说我的债有56%,股有44%,这里面还有大量的现金,把这个扣完倒过来,但是0.8%的债把现金加上去是0.56%的债,简单的想就是1:1。我自己有一块钱,我到社会上建立一块钱就对了,不用纠缠4%、2%,这个没有意义,就是1:1的概念。
作为产业资本来说,我有一块钱的债,还有一块钱的股,债的成分是5.68%,这个是上半年的年化的计算,这里面一年期的负债只占48.8%,长期负债51.2%,这种情况下我的利率也就是5.68%,中国法定规定一年期的利率是6.14%,我要是更多的话那就更高了,平均下来把房地产、钢铁矿业所有的债务都并列到这里才是5.68%。
这个是债,那股是多少呢?股不要钱啊?没有利率这个是错的,我们的股价不会跌,现在香港上市,PE10倍,就是股东的收益率每年10%。所以,我站在集团更高的层面看,我发现我的钱是挺贵的,债成本要5.7%,股的成本就是10%,加一起有一个投资资本的成本率是8%左右,整个复星。所以做一个产业投资来说,每当我看到一个项目的时候,我想如果收益率8%不到就亏欠了,你回家可以算算看。
第二个是基金的算法。现在复星的基金不少,我们有340亿的基金,那么这部分的钱收益率到多少呢?我们有个别的房地产基金,这两年已经关掉了,15%收益率以下都有人在骂我,这个是非常痛苦的,20%以上就闭嘴了,25%会说复星搞得不错,我跟大家说的是什么意思呢?这个钱是非常贵的,没有什么意思。不要以为这个资金募集是不要钱的,有很多企业家当做一个成绩,募集100亿基金,我听的头皮都麻,15%以上的钱这个怎么会好玩呢?这个钱是非常昂贵的。第三个方式就是保险。
第三个模式就是巴菲特模式。我打个比方说,现在是钢铁低潮,是黄金低潮,你募得到钢铁基金,房地产基金,或者是募得到黄金基金吗?我觉得是蛮难的,而且你能贷得到款吗?所以,当行业低潮的时候,恰恰是通过传统模式、创新模式拿不到钱的时候。如果真的要做价值投资,就要想办法用巴菲特模式,就是保险型的。
整个复星到去年年底为止,加一起只有130亿人民币左右的保险金,到现在有多少呢?到现在我们有1189亿人民币。
这个1189亿的钱的成本是多少?成本是给客户的成本是2.2%,这个要保本保收益,但是我的运营成本还有1%,实际从投资角度看这个钱的成本是3.2%,可以用长期。这个钱既不是我的债,又不是我的股,是客户的第三方资金放我这里管。问题是客户让我保本保息,因此,自有资本的成本是8%,前提是你的负债成本还要很低,还有第三方管理15%以上,第三保险金是3.2%,大家说保险金有限制,没有错,中国的保险只能投到中国大陆,香港的任何都可以投,欧洲的保险是85%可以投OECD,15%就是OECD以外,韩国也是OECD。
所以我觉得巴菲特的模式比较划算。到目前为止复星保险金已经占整个资产3313亿里面的37%,还有63%是传统的自己的负债加上资产,我们的第三方管理的340亿没有把这个覆盖到。
怎么去观察什么是好的保险公司?如果保险公司说我按净资产卖给你,或者低净资产卖给你,首先别看价格,你把保险公司想象成银行,一种吸储方式,短期存款,短交整取,就是这个概念。那么保险公司要看存款成本,保险公司第一要看的问题就是保险金的成本,这个最重要,中国的保险成本是5.2%左右。第二看资产。把贵的钱弄进来了投在哪里?这两个问题看清楚再问卖给你什么价格。
我觉得我们的运气很好,第一个我们早就想明白了。07年投第一个保险公司到现在,我们已经攒了13-14个亿了。第二个这个保险的领域凑巧我们发基金发了3年,只发PE和房地产开发,复星没有PE投资的权利我不能做了,但是恰恰保险基金不喜欢这两个,最不喜欢做PE和房地产开发,所以我放弃这个权利对我投资保险没有什么问题。第三凑巧我还攒了不少钱。第四保险公司正好很便宜。
二、如何在全球寻找投资机会
刚刚讲的是怎么弄到便宜的钱,第二个怎么弄到便宜的项目?总而言之,所有的投资机会必须在全球,不能只看中国,在全球比较投资机会,要找一个安全的方式。
第二个,投资海外风险非常大,需要有一个学习过程。复星21个项目,我从08年年底决定到海外投资,前三年我们一共投了两个项目,一个是法国的,还有一个希腊的,一个是最大的渡假村,还有一个女性的时尚品。我就想走走看,我买了以后能不能帮助他们在中国大陆快速成长。我们买希腊这家公司的时候,那一年中国大陆的出境游占全球的17%,他是全球最大的渡假村,中国游客的销售额只有1.7%,这个对我们来说就是投资的价值所在。
第二个三年我们投了6个项目,所以前六年一共是8个项目,所以我的建议是到海外投资,第一方向是对的,全球比较;第二不能操之过急。做任何事情都需要一个曲线,搞保险的学习曲线是7年,我们也是花时间慢慢弄,7年下来把队伍搞好反而很放心。所以我认为大家如果不做肯定是有问题的,做要有足够的耐性,不要想第一年就搞控股,搞10亿20亿,这个风险非常大,我们一共投了三年时间25亿人民币,相对来说上千亿资产,风险不是太大。
中国动力嫁接全球资源的"四步走"
下面说一下投资方式,中国动力嫁接全球资源的方式,我们叫风险套利的原理:第一是由于中国消费增长,越来越多的行业中国地区的销售额已经或者马上成为全球第一大,而且这个比例还在上升,可能占整个市场20-40%。所以,第一要把这个行业找出来。第二,这个行业找出来以后,在全世界找行业的龙头企业,不是说规模大就有竞争力;第三,要想办法成为第一第二大股东;第四,要协助他快速到中国发展。第一个行业选对,选什么样的团队,中国是全球第一大的市场,第二个企业选对,第三个位置摆准,第四个动作要快,快速回中国发展,我们称之为是中国动力嫁接全球资源。
我们在中国就做三件事情:第一个销售增长;第二个品牌建设;第三个知识产权建设。这不仅可以在消费品领域,在高端制造领域,在技术领域都可以,大家可以根据自己的方向。如果自己在行业里已经是全球老大了,就应该把全球的领先企业并购起来。
第二个模式是到海外买便宜的企业。比如刚刚说的,海外便宜的企业里面是有机会的,其实日本跟欧洲整体利率是比较便宜的。日本便宜因为日本国债是GDP的2.5倍了,中国咱们财政收入是13万亿,GDP大概是54万亿,基本上20%是财政,这个是全世界偏高的,大部分的国家财政只占GDP的10%、12%、13%差不多这个水平。日本的债务是GDP的2.5倍,债务涨2.5%就把财政的四分之一搞没有了。所以日本任何人都要想办法维持低利率。
第三个就是要增加当地的投资能力,比如我们在日本投资了一个公司,净资产是3个亿,我们按净资产买了98%的股权,他也没有什么固定资产,团队占2%,日本人他的前股东告诉我,日本人不喜欢持股,中国人、美国人喜欢。后来我发现根本就不是那样,我们进去之后,我们跟团队说好好干,15%的股权归你了,他们的积极性非常高,我们投资以后两个月不到,已经找了两个项目,第一个项目就是刚刚讲的东京的花旗大厦,日本推荐的第二个就是上海的静安区,相当于北京的西三环内,那个地方给我们找了一个小区,600多套房子,单价24700块人民币,净租售率6.5%。
我们觉得在海外要想办法用安全的方式,在海外买到便宜的企业,所以大家可以系统的看,保险金已经介绍过了,还可以在海外买到很多其它的资金,包括最近监管规则的改变,很多欧美的保险公司卖资产,过去欧洲的杠杆率是6%,最核心就是降低监管的杠杆率。
国内的保险公司成本存量资金倒不贵,平均成本3.5%,增量资金过去5年卖掉5.2%,收益率是多少呢?只有5.04%,所以不是说你公司越大,资产越多,成长越快就越好。
顺便我讲讲这个持有成本,大家听说过中国有很多房地产公司要转型,其中一个转型就是从开发型转到持有型。我不想评论模式对不对,我说两个数据,中国的公司如果想持有一栋大楼的话,收益率的期望值能有多少?如果是办公楼,大概是3.5%左右,是毛收益率。第一这是税前的,第二没有扣管理费,就是租金除以售价,起码减少一个点,所以净收益率是2.5%。如果是住宅,毛收益率是1.8%左右,再减少一个点就是0.8的收益率。
成本是多少?你要持有这栋楼要贷款,你跟银行行长关系好,就是8%也贷款,你能贷到7%吗?所以用一个7%的成本要HOLD住1-2%的资产,我实在不明白这个盈利是怎么算的。
再看看海外,我们买的华尔街13号,相当于中国人民银行对面,20.5万平方米,价格21600块人民币,净租金收益是6.5%。我们买的伦敦的楼,18000平米,成本36000人民币,净收益率是11%。这个是日本3万平米,价格是2万4千5,净租金收益率是12%。我告诉大家我贷款的成本是多少,这个12%的收益率贷款成本是1.9%,英国的11%收益率贷款成本是3.4%,美国的6.5%的收益率贷款成本是2%长期。我觉得你真的喜欢搞持有物业就到国外搞。
我现在需要找一些有长期稳定收益率的东西,那我现在想到的从保险浮存金出发可以玩这个,那你从普通的产业资本去弄这个实在没有意思。顺便讲买楼还有一个观点,保险金最不喜欢买的楼第一个是商业资产,第二个是酒店。为什么不喜欢百货店呢?只有一个租户,这人说明天不租了,你不降价怎么办?酒店也是一个道理,这个很麻烦。
所以,一般的保险金喜欢多用户的物业,如果商场里面都是一块一块的那可以,或者是住宅,或者是办公楼,你不可能500个办公楼租户一下子都走光吧,这个是非常重要的。所以我提醒大家,如果你们在海外买楼的时候,不要以为买酒店是好事儿,酒店的租售比率非常低,风险非常大。
三、围绕中国动力,升级资产配置的四大招
这个升级主要是围绕中国的动力的一个升级换代,来升级自己的资产配置,我们现在作为老板不要觉得你的资产配置不需要,这个想法是比较幼稚的。但是,你怎么动呢?要围绕中国的产业升级搞,中国的产业升级最重要的一个体会,我会列四点:第一点,资产配置要更多的,逐步的。比如现在1%跟中产阶级有关,最好搞10%,如果还认为100%资产在制造业,我觉得你的将来会死的很难看,为什么?第一中国的动力越来越多的是消费,中产阶级这里我给大家列几个数字,看GDP,中国占12%,消费占7.2%,增速是12.7%,中产人数是全球的9%,增速15%。16%中产阶级人数就是全球第一,13%就是第二。
中国国内消费现在在城市家庭里面,中产阶级及以上的人口占17%,2020年会占到63%。消费只占31%,2020年会占81%,如果真得那么喜欢消费,你当然应该投资跟中产阶级关联的消费,这就是一个非常明显的问题。
中产阶级消费里面分三类,第一类是升级消费,第二类是体验消费,第三是个人金融。先说升级消费,中国内地公款消费的限制,奢侈品消费跌速非常快,去年只有2%的增长,今年1-8月份是3%,非常低。但是我要告诉大家,奢侈品消费包括高端餐饮、旅游、酒店毫无疑问是中产阶级消费,我个人认为今年还没有跌到头,说不定明年还会下跌,要把公款消费因素这个泡沫全部去完之后,剩下的刚性需求也有18-20%多的增长,但是现在没有把泡沫去完的情况下看不清,所以说不定明年还会跌。但是从投资来说,过去每年有20-30%的增长,现在增长只有2%,再弄是负的,价格就跌,现在奢侈品还有17倍的市盈率,所以从我们来说现在开始研究,我就把每个高端消费弄清了,明年销售额还会不会跌?都搞明白之后是可以投的,但是轻奢品就不错。
第二个就是个人金融,个人金融的需求非常大,我这边讲的美日家庭资产配置,金融资产是60%左右,中国的金融房地产占60%,金融资产26%,整个概念是什么呢?中国家庭会增加金融资产的配置,减少房地产的配置,或者是房地产的配置将来会减缓,金融资产会大幅度增加。比如大家看的阿里的余额宝,再看看中国到海外去,人民币个人的包括企业家的,现在到海外投资都不受限制。中国人去年在美国买了220亿美元的房子,在澳洲买了280亿的房子,伦敦说中国买家太多,这两年房价涨20%多,他们都受不了,现在出现了每平方米4万英镑的,相当于40万人民币,主要是中国人、阿拉伯人。我到那里去,当地的企业家带我看看那个楼,说这个楼很好,适合你们中国人,中国人在外面都有名气了。倒过来说,你跟海外的金融对接是非常好的金融服务方式,过去金融出海78%到亚洲,84%到香港,如果你想做一点金融出海的生意,起码在香港要有阵地,要有渠道,否则中国人的钱跟你没有关系,我们弄了一个香港的证券公司。
第三个就是要更多的做体验式的消费,第一个是旅游。其实旅游的规模比医药行业还大,成长性跟医药行业是一样,所以旅游是非常好的,包括特别好的是出境游,现在出境人员接近1个亿,人均花费相当于1000欧元,人均消费全球第一,增长率是18%。跟出境游有关的事儿特别好玩,所以我们在旅游行业投资,买国旅,这个都是跟这个事儿有关。
第二个就是电影。电影去年、今年、明年是最好的时机,去年中国的电影业已经是全球的第二大市场,估计3-4年内就超过美国,变成全球第一大,这个时间投早了东西买的贵,市场没有起来,投晚了东西就贵了,我们投了保利博纳。另外我们做了一个电影基金。我们在餐饮跟食品投了不少,餐饮要继续投,反正最近国内不太好,我觉得这些体验式消费是值得投资的。
第二个就是移动互联网。移动互联网的资产配置一定要做,我讲的都是升级资产配置,把资产稍微升级一点,第一个中国和美国的移动互联网是非常大规模的市场,是同一个单一客户,语言是一样的,支付手段一样,货币相同,税收一样,物流体系一样,移动互联网这个领域最重要就是客户规模,500万的跟5000万不是10倍的关系,可能是100倍,就是这么个状况,所以越来越好,只有这两个国家是单一客户。
中国有6亿的移动互联网用户,美国只有3亿,中国的规模可能比美国还大,电商、货币基金比他大,网络游戏比他大,去年规模超过美国了。将来我估计整个移动互联网,中国可能是美国的3-4倍。现在很多人说泡沫,如果说是泡沫也是刚刚开始的泡沫,所以现在还是要大规模的投资。复星目前在移动互联网投了18个项目。
我觉得有四个方式投资。第一个用PE的方式,对一些上市的中债股里面,有很多移动互联网用户可以投资;第二个VC的方式投资,我们在互联网的7-8个端口,每个端口都投资了一两家;第三个互联网高生长的传统行业,很多人想互联网就想到电商,电商只是一部分,不是全部,可能将来十分之一都谈不上;第四个就是传统行业,我们在这个里面投了非常多的东西。
所以,移动互联网如果跟PC比较可能是PC的十几倍,这里面我举个例子,货币基金干了14年,规模是3千多亿,这个规模成长空间还是非常大的。
第三个中国值得大家考虑升级换代的就是大健康。大健康增长非常快,8-10年内就有机会超过房地产,15年内超过美国。
第四个是环保节能产业。目前我们学习阿里、腾讯构建生态圈,除了这个还有环保。现在由于一系列的环境污染事件,促使中央政府、地方政府、企业,包括个人家庭都愿意在环保方面进行投资,政府投资很明显,比如北京政府,再不治理雾霾,党中央就没有办法生存了,所以一定要治理,第二个是公司最近在抓典型,国内的食品企业要慎重。因此我认为将来这一块规模是非常大的。
四、传统产业转型,须做四件事
刚刚讲的升级,最后讲讲转型的问题:第一个是制造业,别跟趋势过不去,怎么竞争你竞争不过趋势,你不转型真不行。具体转型的方式,第一个是产能出口,第二个升级往服务业,第三个可以生产一些进口替代的产品,第四个就是产业整合。
现在产能过剩是可以买一点产业整合的,但要慎重,要认真的看,有一些企业把产业整合当一个口号,我把某个企业并购了就是产业整合这个想法是不对的,我跟大家说的产业整合是血淋淋的,你的产能打对折卖给我,剩下的关掉,损失是你的。
第二个我想讲房地产,房地产转型是必须要做的我们的做法就是在国内转型往"蜂巢"城市转,第一个弄清楚城市需要什么功能,想办法让城市相信我,我帮他建设,第三个要给我特殊的条件,基本上就是这三个套路,我们目前建了8个"蜂巢",都是城市喜欢要的。
房地产领域,住宅办公楼是要消化的项目,有一些还是很好的,物流地产、数据地产也会很贵,还有养老地产。所以地产不能一锅端,是有类别的,持有型的物业我刚刚已经讲了这个逻辑,大家只要比较一下就知道了,无风险利率,中国这么贵,欧洲那么便宜,第二个资产的收益率中国实在惨不忍睹,所以在持有型物业中要认真思考。
五、建设多层次的战略合伙人
复星有多个层次的多种投资平台,比如按行业分有10来个行业,有的行业就是3-4个人没有关系,有一些按区域分。这些都是我们实际上已经有人待在那里了。第三个有一些是按投资品类分的。
不同类别的平台,都是我们的合伙人,这些合伙人都是持股的,净收益5-6%是归他们个人的,他们觉得做这个生意是为自己做的,第二点,我们做所有的投资都要求合伙人要跟投,原则是跟1%。所以为什么跟着复星玩的投资者相对来说安全,大老板出了3亿觉得肉疼,人家小老板出了300万更肉疼,他会很花心思把你的钱管好。
另外,平台建设第一自身培养很重要,第二个还得买,第三要成建制引进,把整个平台一拨人都弄过来,第四就是投资打通,融资打通。
今天跟各位报告就是整个复星,围绕怎么弄便宜的钱,找便宜的项目,怎么升级我们的产业结构,怎么转型我们的传统产业,怎么提升我们团队能力,这五个方面,给大家讲讲我们的净化之路,谢谢大家!
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 楼主| 发表于 2016-10-12 15:46 | 显示全部楼层
财阀的预测是房地产去杠杆化,你们看着办...
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发表于 2016-10-12 15:53 | 显示全部楼层
不懂,不懂经济的吃瓜群众
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发表于 2016-10-12 16:52 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-12 22:45 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-13 06:24 | 显示全部楼层
这么长看到最后一句有挖掘机就雪崩
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发表于 2016-11-2 23:08 | 显示全部楼层
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发表于 2016-11-3 08:54 | 显示全部楼层
如果不是粘贴过来的就是牛人
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