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[杂谈] 限购之下珠海“乱象”频起,竟有业主直降232万求售!

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发表于 2016-10-10 15:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

今年上半年,

随着珠海房价一路飙升,

一手房日光频起,

二手房东坐地起价,

一套房子一夜涨价几十万

依然不愁买家的故事

已经不再稀奇

然而,这个黄金周,

随着珠海限购出台,

限购面积重启至144㎡以下,

外地户籍购房门槛提高!

一些炒楼族确实急了,

如今限购已过三日

珠海楼市迷漫着一股压抑气氛

买方、卖方的心理也更加微妙。

那么,限购加码之后,

珠海楼市能否打破一路上扬的怪象,

迎来向下的拐点呢?

现象频起:别墅抛售、土地叫停、仍信涨价、抓紧签约

1,抓紧签约:新政两天累计网签过千套

据珠海市商品房预售专网数据显示,珠海6、7日网签数分别为663套、659套,累计达1322套,两天成交数高于黄金周前五日累计量(黄金周前五日网签在1000套左右),限购出台后,楼市惊现“快速”签约潮,以避免“不确定”因素出炉。

业内人士介绍,珠海今年以来单月销售高峰7000多套,平时日均网签200套左右,节假日高峰也有五六百套,因此限购后两天网签数略有增长不排除前几天交了押金、定金的客户扎堆网签,总体来说,限购前后没有出现抢购行为,市场反应平淡。

此外,据凤凰房产观察,10月8日,珠海市网签已快速“滑落”至210套,恢复至限购前平均水平。

2

高端别墅抛售,最高直降232万

不过,面对限购新政,的确有部分投资客调低了心理预期,选择降价出手。这其中,尤以一些大户型高总价的高端别墅最为明显。

▲业主急售龙腾湖山庄

9日,位于港湾大道唐淇路1号的龙腾湖山庄新出一套房源,335.28方的独栋别墅,现在一口价668万实收。这也是新政以后出来的一盘“回锅肉”,降价幅度达到232万元,此前要价900万元,由2.68万/平降至1.99万/平。

▲业主急售海逸雍雅堡

无独有偶,位于拱北的最新别墅海逸雍雅堡,也于9日“抛售”。247平米,5房4厅4卫,原价950万 现价880万,直降70万。中介打出其卖点为“连排南向别墅,单价才35000/平米,便宜过洋房”。

▲中介放出航空新城楼盘价格

此外,据部分中介放出的一些房源,位于航空新城的保利时代和子非鱼,相比于限购前的20000元左右/平的售价,也下降了不少。

(注:据了解,子非鱼价格16500/平位于2楼,是90平两房,不满2年,加上税费中介费还是要去到18000以上。保利时代也未算上各种税费。)

3

楼盘看房者明显减少

此外,据南方日报记者限购后踩盘了解到,部分楼盘看房者明显减少。10月7日下午,位于珠海市区前山的世邦伯亚燕都楼盘,目前,该楼盘在售40-88㎡一至三房住宅单位,均在本次楼市新政限购范围内。

楼盘销售人员马丽介绍,8栋、9栋单位目前在售,价格在31000元/平方米至33000元/平方米之间,与调控政策出台前相比,在价格上并未有变化。“由于新政要求,非珠海户籍居民需要提供1年以上个人所得税或社会保险证明,而且只能购买一套。”马丽说,首次购房首付也从原来两成调整至三成。

从下午2点到2点40分的40分钟内,记者观察到,来到销售中心看房的客户只有2批次,相较此前明显趋向平静。

世邦佰亚集团营销经理苏海全表示,燕都项目“无论出货速度及售价,短期内不会做销售策略的调整。”

4

“防地王”,平沙一2万平宅地“被叫停”

10月9日上午,珠海市国土资源局发布公告:中止正在珠海市公共资源交易中心挂牌交易的位于珠海市平沙镇美平西路北侧20000.04平方米用地(宗地编号:珠国土储2016-17)的国有建设用地使用权网上挂牌出让活动。

▲三灶某楼盘限购后开盘

此地块由于起拍单价比之前区域地价高了近4倍,且在金湾唐家的轮流轰炸下,部分业内人士猜测,其极有可能成为区域地王。

据凤凰房产观察,此次的“被叫停”,极有可能是10月6日新政中“提高竞买土地保证金的比例,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%”和“配建面积不得低于住宅建筑面积10%,产权无偿归政府所有”涉及到的土地条款有关。

5

一醒来:外地人失去购房资格

据南方日报相关报导,此次珠海新政策,也影响到准备在珠海购房的外地人士身上。陈星是在澳门工作的内地人,他来自内蒙古,大学毕业后在澳门工作至今已有8年。5年前他在珠海购置了一个小户型住宅,上月底,他将珠海的房子卖掉,打算换购一套稍大的房子。

“限购令一出,现在不能买了,我们合同已经签了,但没有过户,所以可能只能违约了。”对于接下来如何操作,他也没有头绪,“需等到10月8号银行上班后才能讨论下一步计划,可以肯定的是,这一次交易已无法成交。”

6

低调开盘,项目即开即日光不再

据了解,珠海限购政策出台后,有新开盘楼盘成交量显著降低,有机构监测10月6号某项目开盘情况显示,该项目开盘整体去化仅40%,跟前一段时间多数项目一开盘即售罄的情况出现明显反差,反映本地及外地投资客受影响相对突出,部分客户直接放弃到现场选房。

据机构监测,该项目于10月1至6日认筹6天,累计认筹约230批,当天实际到场认筹客户约180批(400人),推出126套,实际成交92套,小三房全部售罄,解筹率真40%,成交率为73%,也“一反”此前金湾楼盘屡开屡光的现象。

7

部分业主:笃定相信房价会涨

凤凰房产与珠海某中介公司打听到,新政出来后,二手的房源推出有没有多了起来?该中介答道:“因为现在政策才出来,所以目前没有很大的变动,唯一的就是真的有一些客户,失去了买房资格,所以客户量相对会减少一些,但暂时不影响大的市场。”

▲部分客户笃定房价不会下跌

值得一提的是,该销售还提到,在梅华路某二手房业主群当中,一些业主与客户的想法截然相反。她同样表示无法理解的提到:“他们坚信房价不管什么情况都会涨,导致很多业主不知道哪来的勇气,现在二期的房要放到3万/平以上。”

珠海房价上涨能否被抑制,业内如何看?

珠海市资深地产人士程广平说,新政会限制部分人的购房行为,珠海楼市会转入观望,但珠海特殊的区位优势摆在那儿,短期不可能有大面积降价行为。

珠海市住建局相关负责人表示,此轮限购是中长期行为,预计短期楼市会有所降温,但开发商上半年销售业绩好,几乎没有库存压力,短期内不见得会大规模降价。

北京师范大学珠海分校不动产学院院长黄伟表示,此次珠海从调控手段上看属于传统模式,但力度上明显加大。政策从提高供给与打压投机需求双向发力。预计珠海未来房价上涨趋势将进一步放缓。同时,调控政策也有助于市场趋向理性,减少投机性购房和恐慌性购房。

合富辉煌(珠海)市场研究专员黄翠媚认为,过去珠海楼市在大量投资客户的涌入下持续升温,此次调控后,投资客户将不可避免减少,预计短周期内成交量呈现平稳下降的趋势。“后期楼市成交量有一定的影响,但对房价影响不大。”黄翠媚说。

世邦佰亚集团营销经理苏海全认为,政策的目的旨在抑制投资资金不断向楼市加码,他认为本次政策出台,不会成为楼市的拐点,但短期内势必影响销售量,而销售量的收缩会缓解市场燥热的气氛。此次政策有望成为稳定市场健康发展的基础。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞:出台的政策不是真对刚需或者真实的消费者,而是抑制投机的。当这些政策措施出台了以后,房价回稳,会对真实的需求有较好的满足。同时价格涨幅会放缓,总体上对真实需求是个利好。

珠海房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军:珠海此次调控,仍然是在限购数量、限制资格、限贷比例三大传统手段上,因为当前房地产市场的基本面并没有因为限购而改变,调控不一定会直接导致房价下降。

珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理 李炳亮:

具体到珠海的调控政策,由过去仅限主城区扩大为全市无差别,而且力度比较大,预计对信贷过度加杠杆会有调节。根据珠海目前的房地产分布情况分析,预计整体影响上短期便会出现抑制作用。

珠海大家地产董事 陈志:此次珠海发布的政策中在土地拍卖保证金方面提高50%,等同于把以前的保证金和首付款合一了,这样无疑是加大了企业的资金负担。同时,土地溢价率超过一定比例,由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。这一点在其他城市已有先例,可能是避免出现地王的一个很好的方法。

珠海最强“双限”:我们该如何面对?

1.前期高位买期房的,如果不是非常差的远郊板块,像主城区及西区核心区域范围,只要资金状况顶得住,能持有就先持有。毕竟买家也不傻,不会现在跑去高位接盘。而且主城区及西区核心区域的抗跌性不会很差,要相信坚持两三年,房价还能回来。

2.没有明确利好支撑的远郊板块,还是别碰了。前期高价进去的,只能承认自己栽了,祈祷房价别跌太多。

3.刚需要慎重选择观望。其实刚需和换房族是一样的,都是手中无房。但买过房的换房族都很明白,不论调控多凶猛,都要至少有一套房在手。自住用的不需要考虑下跌风险,因为你要解决基本需求,而不是考虑资金效率。毕竟房价不会崩盘,迟早会涨回来。换句话说,房价跌倒最低点时,你也未必能判断准。

4.总体来讲,乌云压顶,观望为主。一句话:别跟政府对着干。

附:目前全国出台限购措施城市一览表:

▲22城住房新政一览表

(注:部分内容引用自南方日报、广州日报)


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发表于 2016-10-10 16:04 | 显示全部楼层
龙腾湾这个原价也太神奇了!而且本轮限购并非针对大户型,反而理论上存在将部分购买力引向大户型

点评

大户型首付6成。加上银行评估价的差距,首付更多,能好卖吗?  详情 回复 发表于 2016-10-11 08:29
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发表于 2016-10-10 16:04 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-10 16:19 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-10 16:22 | 显示全部楼层
不限购,这些大户型也很难出手
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发表于 2016-10-10 17:02 | 显示全部楼层
这个盘好久了!
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发表于 2016-10-10 17:19 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-10 17:57 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-10 18:09 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-10 18:23 | 显示全部楼层
政策放开时别追高,政策出台时有人降价才入货,等下一轮“解锁”,一向如此。
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