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[杂谈] 关于现阶段房地产业的几点看法及预判,最客观规律的文章

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发表于 2016-10-10 11:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于现阶段房地产业的几点看法及预判,最客观规律的文章by世联行-陈劲松
2016-10-07 陈劲松 国金策略李立峰团队

作者:世联行董事长,陈劲松
来源:世联行(ID:worldunion-1993)
世联行董事长陈劲松提出,尽管房子依然是保卫资产的投资,但年轻人买房不要追热点,房产作为投资也并非无风险,具体情况还得具体分析。
年轻人最没风险的事,就是要好好地学习,努力上进,投资你自己,找一个好爱人。
一、机会的窗口会一扇一扇地打开
最近深圳顶级豪宅尤其是顶级豪宅的公寓卖得特别好,但是低端公寓卖得特别差,就财富基尼系数来说,深圳的房价已经超出深圳普通人的工资那么多倍,这是收入房价比,实在是不合理了,疯狂了。原因是有些房价他不是按照你这个参照系来的。就是买那些所谓顶级公寓的,是财富金字塔顶尖的人。
北上广深尤其深圳,这个房价已经向国际一流水平上看齐了。如果到这个程度,我们要看一看同样是大国,人家发展了那么长时间,美国对我们有什么样的提示?我觉得这次去美国有几个很大的收获:
首先,大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了,资产方很着急。这不对,纽约目前到处是工地,旧城更新非常火爆,纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了,这个不存在。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了?也不是,纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的,在其他城市能不能看到呢?不能。所以跟中国的情况一样,世界不是平的,房地产更不是平的。
第二,我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地,他跟老的豪宅区形成鲜明对比,这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人,非常有活力,比如翠贝卡区、布鲁克林区,以前是屠宰场、平民区,现在最时髦的公司在那里,比如谷歌;最好的艺术馆在那里,比如惠特尼;最漂亮的餐厅也在那里,现在房价也就涨起来了。
同时我们看老区,比如上东区中央公园附近,我认为衰败得一塌糊涂了,里面就是一些老人,房子的格调,大理石、罗马柱完全过时了,年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点,一代人有一代人的城市新区。
所以说年轻的朋友,“那个老区好的住宅区,土豪把价格搞得那么贵,我一辈子都没有希望。”我告诉大家,新区成长起来会比老区更火爆、更酷,房价更高。
在深圳这种新区明显吗?不明显。我认为的深圳的一些老区,比如说翠贝卡因为是屠宰区,类似于深圳的清水河,你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少?差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳,各个城市都一样,你去看长期出租房、城中村那些地方,聚集了大量年轻人,他们正在改变那个区的面貌,因此新的发展或者新的房地产会有大的机会,那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”,会一直都有。大家不用特别焦虑地急着去入市,去抢。
二、房价的基本规律
比如说房价永远上升,这个传说对不对呢?也对也不对。那我是不是马上要投资一套房?什么时候投资最好?一年内房价走势怎么样?类似这种问题,我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说,我们说说规律。
第一,全球房价的基本规律是波浪式上升。你去纽约、洛杉矶、香港,日本有一个大的回调现在也基本止住了,日本是个非常特殊的案例。其他国家我们基本看到的情况,包括中国前三十年,都是波浪式上升。
我们怎么在波浪式上升的低点买呢?走到低点买房,你需要非常多的勇气。我要讲一讲这条波浪上升到什么阶段都有什么特征,会发生什么事情。
首先,从最低点开始,房价到最低点有几个特征:1,萧条,成交量非常低;2,开发商地价更低,没人要地;3,谁在买房?急用的,比如结婚急需的,完全用家,他算了一个账发现,出租回报率合理,他付一点按揭,这是真实的用家。
然后,随着用家的不断介入,开发商房子成交量不断增加,这时候开发商发现好卖了,开始进入成长期,一般成长期的时间3倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的,开发商的地价依然很便宜,因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者,不是为了炒。因为他有钱,他觉得房地产是稳当的,这个比例开始增加了。这段时间是很长的,一般来讲有3、4年,甚至4、5年。这段期间买房全是最好的时期,因为涨得缓慢。在低点时你不敢买,因为那挑战人性,但是在缓慢增长期的时候,对用家加长期投资者而言就是最好了。
最后,进入了风险期了。风险期指:1,房价急升;2,地王频现;3,成交开始萎缩;4,用家退出市场;5,动力全是投资客。如果成交量越来越低,这时候可能走到顶部了。走到顶部时,危险随时来,就是一个金融政策、一个房地产政策,比如提高首付、限购限贷,实体经济有点什么事,就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的1/3,但市场上没有人有动力买房,投资者不买,用家买不起,然后开发商的地价这个时候就急降,成交量基本上跌下来了。风险期是大家要高度关注的,年轻人这个时候不应该去抢房。
三、如何看待现阶段的地王问题
大家都往金字塔尖上走,你也看到央企拿地王的趋势。央企的垄断划分、寡头聚集,是这个行业不可阻挡的趋势吗?寡头占金字塔尖份额越来越大这是趋势,全球都一样,没有例外。现在地王频现就是钱没地方去:
第一,大家终于认识到有些城市可能他的潜力非常大,以前好像都差不多,比如深圳、广州、杭州,甚至是跟温州也都差不多,后面突然发现不对,这个城市可能有更高的潜力,然后拿着钱杀进来。那这钱从哪儿来?几件事,我们看这几年中央要去产能,就是其他行业没法做了,全部产能过剩,但房地产这几年销售不错,所有大市场里面包括消费品,只有房地产十万亿级销售还不错。这个大行业就集中了所有的其他行业的钱。
第二,去年股市疯狂的时候房市不怎么样,股市和互联网泡沫爆了,互联网PE没那么大吸引力了,那这些大资金怎么办。
第三,无风险的资金成本越来越低了,钱越来越便宜了。这样的话大家认为房价也算合理了。钱的利息是度量一切东西价值的标尺,他在缩小,就是这个尺在缩小。那当然显得这个东西的价值就增长了。
这个行业还会继续高歌猛进吗?上升越快越不可持续。
上海诞生了14万的“宇宙地王”,如果诞生一个“宇宙地王”,所有地价普遍上升是非常危险的,对这个行业非常不好。如果诞生这个地王,有特殊的安排、特殊的想法,上海出这么一个事也不奇怪,因为他是大上海,他想搞一个世界顶级的,他的客户有那么多,我觉得问题也不大。但是他不应该是带动所有的上海地价这样升,这样升对上海来说迅速达到了一个风险期。
对开发商而言,面临的最大问题就是,金融机构的钱是不是长钱?如果是长钱那就顶几年问题不大,如果是短钱那风险就大了。所以说中国开发商钱的长和短,意味着你在风险区域能不能捱过这个风险,如果捱过去了你很厉害了。所以说风险还是伴随着我们。
在这样一个连存款都负利率的情况下,如果要没风险你就是负利率的。所以说风险当然有,我们炒股风险也很大,互联网金融业有风险,最没风险的事,就是要好好地学习,努力上进,投资你自己,找一个好爱人。
【相关阅读】陈劲松读书笔记:不谈房价,谈什么?
1、社会科学之耻
对于中国的房价问题,我们看到目前在主流的经济学界,大家不断简单地搬弄刚需法则的教条,不断以货币理论做出似是而非的解释;或者干脆完全抛开学理对话,“以痞子的方式对赌房价的涨跌以吸引公众注意力。”
这是中国社会科学,对近数十年,中国城市最为重要的,以房地产为核心元素的空间社会经济变化的完全漠然和熟视无睹。这里面既没有能力,也没有方法,更没有对转型中城市人群的深切理论关怀,所有官方研究机构的“预测”和政策“建议”在不断地沦为市场的笑柄。
耻辱在于,我们对“都市”,没有哪怕是不深刻但现状功能描述性的研究;我们对都市中的人群变化,中产阶级尤其是弱势群体的,哪怕是典型的分析都没有;我们对世界的“城市化”完全没有规律性的总结,对中国人类历史上最大规模的城市化缺乏想象力;我们对各城市的发展规划,没有哪怕是可以自圆其说的数字推理;我们对“空间”,对“房地产”,采取的是,要么简单地划为一般商品;要么简单地强调居住功能这种随机主义的态度。
以上的恶果就是中国房地产总在舆论的风口浪尖上,关于房地产的政策也总是在“打摆子”。房地产的价格每上一个台阶全部都超出预期,在民众总是恐慌性购买的同时,城市效率在“摊大饼”中愈来愈低,城市运行成本几乎跑到了世界的前列。
我们对“城市化”,对“空间”,对“都市密度”,对“公共住宅”,对“农民房”,对“房地产税”几乎都没有共识。
所有理论都追着房价在走,令人汗颜和无奈。
2、地铁和下水道的路线就是权力的轨迹
政府参与房地产价格上涨了吗?虽然历届政府出台了N多限制房价的措施,但为什么老百姓就一门心思地认定政府就是房价上涨的元凶呢?
我不认为凡是上来就骂政府的学者是一个好学者,也不怀疑政府调控房价的“初心”。但正如原首尔市长李明博说的:“政策如同不精明的猎人,为打一只野猪满山瞎跑,结果祸害了山里其他动物。”
比如合肥奇葩地限价,明明市场价可以卖到限价的130%,却规定只能卖低价,这会出现什么景象?难道这还不能想象出来吗?
在房价上用蛮力,而且用力过猛的奇葩招数又何止合肥?关键是无论多猛的力道,当用错地方的时候,会有任何作用吗?
政府本应在空间的社会分层过程中发挥作用,以确保更平等,其手段包括:规划、分区、环评、公共住宅、城市更新、新区规划、公共服务、公共交通……
规划事实上就是一个政论过程,它直接影响着房屋价值在不同群体中的分配。美国布朗大学教授在《都市财富》中说:“下水道的路线就是权力的轨迹!"
北上深的地铁线路,优质学校的安排,容积率,难道不是权力的轨迹吗?
哪条地铁线人满为患?为什么?
哪里学区房价高得令人咋舌?
中心城区为什么控制容积率?
用地性质为什么排斥多功能使用?
租赁市场为什么都是“半地下市场”?
大都市圈为什么不能有效形成?
3、关于“空间”商品的几个特殊性
对空间的分析,是理解都市政治和社会的核心。我们总是在经济学层面分析房地产的特殊性,没有在社会学层面分析。这使得最近一段时间,人们已经对房价这头迅猛奔跑的野猪放弃了任何在理论上把握的幻想,只能呆呆地凝望,看它如何力竭而亡。
我们看一下房地产作为商品在经济学上怎么说的:
1、异质性,也称唯一性,就是说世界上不存在完全一样的房地产商品;
2、权利性,就是房子不只是一个空间,而是附着在空间上的权利束,比如抵押;
3、不动性,即与地理位置直接相关;交易成本,此处不详述;
4、房价个别形成,并不是成本定价。
我们在调控中不考虑房地产的这些基本特征,已经是出了不少洋相。那么“空间”作为商品,还有哪些社会学的特殊性呢?
1、空间的持久性,空间不会消失,即使房子倒了,也有土地和再生性;
2、空间的必要性,人们没有任何其他的东西可以取代;
3、空间具有巨大关联利益,包括区位效益;
4、它具备天然垄断性;
5、它具备资产属性。
综上特殊性使得房地产的交换和使用价值产生了关联而复杂的关系。这其中又要分析另一个要素“邻里”:
邻里社区不只是物质生产发生地,不只是一个产生交易和互动的地方,而是具备着情感和社会意义,特征如下:
1、邻里社区为日常生活提供支持;
2、邻里社区为居住者提供网络支持;
3、邻里社区提供安全和信任;
4、邻里社区提供了身份的边界及意义;
5、邻里社区具有价值聚集效应。
当我们不谈房价,我们谈什么?我们要谈支撑房价的基础。人类已经完成了工业革命,也就是说“空间”在制造上早就不是什么问题了。既然有人要出高价买,这不是中国少有的巨量需求吗?
如果抛开供需与货币说,难道我们不应该关注房地产这些基本特征,而在基础上发力吗?
让占有最多公共资源的空间更多;
各类附着在空间上的权力充分发挥市场作用;
营造各阶层的邻里社区。
4、都市想象
我们城市化水平到了接近50%,接下来会是什么样?
抛开户籍人口和常住人口之类的说不清道不明的各种中国式统计,已经是人类历史上最短时间,最大规模的单一国家人口流动。下一餐还有多少量?有什么规律?
假设未来20年城市化达到70%,哪些城市可以承接?
假设城市间人口流动到目前仍是一大主流,那么有什么规律?
没有对未来的想象,就没有对未来的判断,也就不可能在现实中做出任何有效的安排。
房价是果,城市化是因。而城市化远非我们业已形成的概念,所谓高峰期已过,城市化尚在路上,只不过不同的过往,而我们对此却认知不足。
其实,一切还有希望,尤其是在中国。
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发表于 2016-10-10 11:56 | 显示全部楼层
好,只是太长,能选几个观点贴出来就好
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发表于 2016-10-10 12:06 | 显示全部楼层
尼玛,布鲁克林很多地方晚上都不敢出门的,还一手楼,那是给老黑安置的廉租房吧,曼哈顿上班的有家庭一般都是过隧道到nj置业。中美居住形态差异太大,要比较比较一下东亚,或者欧洲部分。
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发表于 2016-10-10 12:46 | 显示全部楼层
中国人有钱的住市中心,没钱入交外,外国人有钱人住郊外穷人才住市中心。国外民众投资渠道多,中国人除了股市就是房事
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