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[深度谈房] 房地产本质

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发表于 2016-10-10 11:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 烦恼恼 于 2016-10-10 11:06 编辑

最近限购很火,我尝试为大家做些分析,抛砖引玉。

一 房地产在中国发展过程

以珠海为例子来分析,各时期珠海市区大致房价
年份    单价        100平米总价   20%首付   80%贷款   人均gdp
2003   3000         30w           6w         24w      30443

2007   5000         50w           10w        40w


2010   10000        100w          20w        80w

2016   30000        300w          60w        240w     125447

二 购房人群分析
这里对购买人群做二元区分,即追求使用价值的购房者 和追求资产价值的购房者。因为其购买后的行为的差异化需要区分开来

对于追求使用价值的人来说,原动力是需要房子住,因此主要影响的购买因素是是否买的起。但从2003年至今的趋势看,房价收入比在逐渐升高也就是说,即使以前能买的起房的人以后都买不起房。那么新增达到购房年龄人群因积蓄时间更短,更不可能买的起房。以珠海人均gdp来估算收入升幅那么2003至今人们的收入升幅大约在4倍,实际收入增幅应低于人均gdp增幅。而房价增幅为10倍。所以以目前的房价和趋势,新增达到购房年龄的年青人极大可能就算啃老也买不起,所以这个群体即刚需人群不大可能是未来的购房主力人群。

对于追求资产价值的购房者来说,原动力是认为房产必然升值,对于这个人群既然他们坚定认为升值,那么这就是他们的主要赚钱渠道,所以他们只要有钱就会购买房产,但他们的买法,绝对不会是全款,而是能贷多少贷多少,追求快速完成交易,然后贷更多套,循环往复。这里面就有个问题,就是必须要依赖银行来参与这种投机行为,且按原规则,实际银行承担了80%风险,而自身只需承担20%风险。因为如果没有更底层的人来接盘,炒作层自己接盘玩空转银行肯定是不愿意的,因为每次上涨凭空多出来的钱实际是银行贷的。且按原来的玩法,银行将承担绝大部分风险。而每一轮炒作完成,银行贷款将呈指数级增长,这个交易流程如果太快银行业吃不消。所以为什么买房能贷款,炒股不能呢?炒股的交易节奏太快,即使银行操盘,击鼓传花游戏也会很快崩盘。如果炒股能贷款,从3000点炒到30000点将在很短时间内就能完成然后崩溃,当然按国有银行实力又可能炒到30w点,但整个过程会很快崩溃是必然的。

三 金融分析
   银行是国家命脉,所以炒作过快玩崩的情况肯定不愿意见到。但是重病需要缓治,国家不可能让房价降,因为首付20%-30%,银行贷款70%-80%的政策是老早定下来的,房价一降,亏最多的是银行。而且房价一旦开始降则是多米诺效应,是真正的经济危机。所以才有如今这种尴尬的限购政策。这种政策的目的是限制交易,如果你真有钱就拿出真金白银来,不依赖银行买房,那么你涨到多少银行都没有风险,随便涨。但我认为国家有以往的限购经验,此次
附带的是银行贷款的严厉约束。把住贷款关则不会出现经济危机,这种政策什么时候解套呢?要判断总体经济增长与房价增长的比例。炒房人群是嗜血的如果总体经济增长迟缓而,房地产又想翻倍,这么玩金融体系必然崩坏。我觉得贷款环节至少要卡5年以上。只要卡住贷款,我觉得限购可以放开。

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2007是9000、  发表于 2016-10-11 09:49

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发表于 2016-10-10 11:16 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-10 11:43 | 显示全部楼层
楼主,用心良苦,赞一个!
五年,如果经济转型不成功,有很多这批进去的人会弃供的!
银行的风险不是我等屁民加杠杆买房造成的!只不过后来的故事就是屁民听话了为某些企业接过来了!风险就是屁民最后未必能抗住这类风险,然后就限贷限购了!
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发表于 2016-10-10 12:47 | 显示全部楼层
反正现在的房价我买不起,由它去!
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 楼主| 发表于 2016-10-10 14:47 | 显示全部楼层
居然没人加精华?全是中介和炒房客?
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发表于 2016-10-10 21:21 | 显示全部楼层
这波房价上涨实质应该是政府想让百姓掏真金白银出来给大企业、大银行脱困的。
最大的债务是那些效率低下的僵尸国企,又不能让他倒掉,只能抽百姓的血来维持咯。
这波炒房受益的高手就是看准时机出动。
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发表于 2016-10-10 23:31 | 显示全部楼层
lovezhuhai 发表于 2016-10-10 21:21
这波房价上涨实质应该是政府想让百姓掏真金白银出来给大企业、大银行脱困的。
最大的债务是那些效率低下的 ...

我觉得是国家要消耗储蓄,首付消耗储蓄,贷款消耗后面几年储蓄潜力。老百姓太喜欢存钱,前几年刺激消费效果不好,房价一涨,三代的储蓄都消费了,如果国家能拿这钱去投资基建,教育,科研也挺好的。

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你指望国家用好钱是不可能的。国家的投钱太粗放。比如钢铁,一窝蜂上马,亏的爹妈都不认识了。光伏产业也是。关键是房地产目前的金融体系设计有漏洞,所以这个洞会被越捅越大。  详情 回复 发表于 2016-10-11 09:26
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发表于 2016-10-10 23:37 | 显示全部楼层
史上最严房地产大调控,一场残酷的全球金融大战(转)
昨天,我分析了这场大调控的背景、原因、后果,但是今天,我要分析这次房地产大调控的国际金融货币背景,这是一场金融大暗战,是中国应对全球金融货币博弈,而主动采取的一次大战略。

我们知道,任何一个国家被剪羊毛,最重要的战场就是房市,因为这个市场会容纳太多的财富和货币,一旦一个国家的房地产泡沫吹大到极致,最后破灭,导致大量财富外流,货币贬值,甚至引起严重的金融、经济危机,基本上就宣告这个国家被剪羊毛了。

包括当年的日本,东南亚的泰国,香港等,都是因为房地产市场被爆,引起了重大的金融危机;还有2008年的美国次贷危机,实际上就是房地产泡沫破灭引起的。

而最近,美国、日本、欧盟都开始在暗中收紧货币,而且全是静悄悄的,都想先发制人,让别的国家为危机买单,让别的国家被剪羊毛。

1、美国尽管没加息,但是一直在悄悄退出QE,缩减美联储的资产负债表。10月14日开始实行的货币基金监管新规,通过改变规则,将境外的美元赶回美国,这是一场重大的阴谋。

2、美国通过这种方式在进行非常隐蔽的金融货币布局,目的就在于接下来立于不败之地,美联储官员甚至刚刚表示要先发制人加息,以免被动。在全球经济并没有恢复到次贷危机前,所有的财富不过是存量分配和争夺,美国在严重的债务面前,必须要抢先争夺全球财富流向美国。

3、同时非常阴险的是日本,刚刚提出了货币政策目标改变为不是宽松,而是将利率目标让十年期国债盯住零收益率。几乎所有人都忽略日本央行的真实目的,实际上就是将日本十年期国债收益率由负利率提高到零。

4、日本这一招非常毒,大家都明白日本是一直在宽松的道路上狂奔,如今却悄悄改变了战略,暗中进行了加息,而且要完成十年期国债收益率维持在零,就必须要缩减宽松规模,也就是说日本在暗中缩减QE。

5、也就是刚刚,西方的媒体曝光了欧盟一个秘密计划,就是欧盟准备缩减QE,以每个月减少100亿欧元的规模,回收货币。目前欧盟购债规模为每个月800亿欧元,以一个月缩减100亿欧元,这个缩减速度非常非常快。

6、欧盟这个秘密计划一被彭博曝光,迅速引起了轩然大波,黄金瞬间暴跌跌,整个市场为之震动。

美国、日本、欧盟都在偷天换日,秘密提前进行缩减QE,回收流动性,都在想先发制人,而这种流动性回收的后果就是,剩下的宽松货币市场,将会受到重大的打击和被剪羊毛。

如果当前的中国,任由房地产泡沫疯狂发酵,任由国民无理性疯狂,那么后果必然是无比悲剧的,无疑会在美国、日本、欧盟加息或者回收货币之时,中国房地产泡沫会在疯狂之极时突然被爆破,最后引发一系列的严重后果。

而在10月,中国发生了一件影响全球的大事,那就是人民币加入SDR,而加入SDR的条件就是,人民币必须是自由使用的货币,资本管制要放松。在这种情况下,如果任由房地产泡沫继续吹大,一爆破,中国的财富就会因为人民币加入SDR而导致相对自由宽松资本环境中,大量流向国外,中国就会成为危机的买单者,会被严重剪羊毛,导致非常严峻、严重、悲惨的局面。

在这种情况下,中国只能采取以下方法来规避:

1、中国紧缩货币,提高利率,减少货币供应量,这肯定是最好的方法,但是会误伤实体经济,因为当前中国的问题是房地产泡沫和投机货币过于泛滥,但是实体经济还处于调整中,大量中小企业缺乏资金。

2、采取定向严格调控,将货币从投机领域和泡沫领域赶出,在中国,投机和泡沫领域毫无疑问是房市。

3、所以,这次中国大规模的房市宏观调控,除了国内环境的分析,还少不了国际上非常复杂的形势,各个国家都在暗中运筹帷幄,紧锣密鼓的进行布局。

我们应当庆幸,中国及时出手,进行了一场非常正确的房市调控,调控从来不会导致崩盘,只会保护房地产行业长期健康发展,但是房地产极度泡沫和民众极度疯狂,最终一定会导致崩盘。

宏观调控下的每一次房价下跌,都是正常的、有利的、长期健康的调整,而被动的被剪羊毛的崩溃性下跌,才是致命的,无法挽回的。

美国、日本、欧盟、英国,一场全球性的货币收缩在悄悄的进行,各个国家都在偷天换日、瞒天过海,中国已经主动加入,就从上个星期回收流动性开始,更是从国庆期间,中国开始一场大规模的战略性进行房市调控开始。

刚刚,中国避免了一场房地产被动型的崩盘,主动卧倒避免风险,而全球性的货币博弈才刚刚开始抢跑,一场残酷的暗战已经开始上演!

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发表于 2016-10-10 23:41 | 显示全部楼层
如果你真有钱就拿出真金白银来,不依赖银行买房,那么你涨到多少银行都没有风险,随便涨。
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以前的调控是这样的,这次不是,一次性付款没有社保也不能过户,以前社保是银行需要提供,可松可紧,现在是不动产登记中心控制,假资料估计都难。

点评

限购没那么重要,重要的是贷款。没有银行贷款,房地产就是一普通行业普通商品,根本炒不起来。  详情 回复 发表于 2016-10-11 09:22
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 楼主| 发表于 2016-10-11 09:22 | 显示全部楼层
猪哥哥 发表于 2016-10-10 23:41
如果你真有钱就拿出真金白银来,不依赖银行买房,那么你涨到多少银行都没有风险,随便涨。
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限购没那么重要,重要的是贷款。没有银行贷款,房地产就是一普通行业普通商品,根本炒不起来。
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