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[杂谈] 量变到质变--新政短期影响及购房策略

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发表于 2016-10-7 21:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 猪哥哥 于 2016-10-7 22:31 编辑

限购的影响有多大?房价会不会大跌?现在怎样买房?这些都是很多朋友关心的事情,微信上每天都有人问。抽点时间谈谈我的观点。

1、限购的影响有多大?限购的本质是改变心理预期。

在之前的恐慌中,卖方有两种情况,一种是无限膨胀,一手房在地王预期下大肆忽悠,动辄就是几千一涨,二手房业主群相互通气你追我赶,一套房就能让一个小区来一个涨停板。另一种是担心卖便宜了,一手房觉得千载难逢的机会,一平方不多捞几千对不住自己老爹,反正那帮傻瓜什么价格都会抢。二手房卖方哪怕是急用钱换房,放盘也要高于市场价百分之十以上,唯恐自己卖便宜了。

相反,买方总担心自己踏空,血脉喷张理性全失,投资客们多高的价格也要抢到。每个人都会暗示自己,我是投资我是投资我是投资,一定要赶上末班车。其实这时候的买家,都像股市里的赌徒,在高位博傻,表面上看是投资让资产保值,其实抢房的原因大都是一夜暴富的心态,不然前两年楼市稳步上涨高于通胀时怎么不考虑多买几套资产保值?地王在开发商的大肆炒作之后,心理预期大大改变,看到去年买的今年翻番,认为自己抢到的明年也会翻番,股市里高位套牢都是这样产生的。

国庆期间集中限购之后,犹如当头棒喝,许多人开始清醒回归理性了,终于相信房价不会一直无底线地快速单边暴涨,任何事情都是物极必反。上海老阿姨今年套现一个亿,并非是她有什么内幕消息,而是见好就收的良好心态使然,也可以说她一直在按照自己的心理预期来看待市场。集中限购之后,一方面政策的底线透露了,另一方面击鼓传花的难度增加了,心理预期就会改变。很现实的案例,碧桂园昨天开盘低于四万以上的预期,我们小区一套一房,节前放盘115万今天调整为105万,这不是跌价,而是能接受市场价放盘了。上升势头受阻明显。

心理预期改变之后,最直接的反应就是成交量会急剧下降。很多膨胀的多头朋友说,限购作用其实不大,假离婚假社保什么的,难不到人,照样可以火爆,这是一厢情愿的想法。2011-2012两年,因为调控政策,成交量非常小,只有现在的三分之一,2011年5月前后,每天成交仅有三四十套,现在两百三四十套是常态。这个月之后,成交量会急剧下降到现在的三分之一,明年一年很可能二手房会保持在每天一百套以下,中介有四分之一会改行,这不是危言耸听。

2、房价会不会大跌?大概率不会大跌。

一手房方面,大多已经售罄,开发商不会产生恐慌,从上市地产公司的现金流来看,都比较充足,比如万科恒大等。既然不差钱,就不会甩卖,毕竟人心是买涨不买跌,降价促销只会让自己束手束脚。不过,开发商难以再像以前那样不用动脑子就能大赚了,各种营销手段会陆续出现,开盘也会处于合理价格区间,毕竟经过两次地王之后,随便卖什么价都比上半年赚得多,赚多赚少的问题,怎么可能会慌不择路大幅降价。

二手房方面,不会形成较大的抛压。今年下手抢房的,基本上都是一两年后交楼的期房,这跟股票的限期出售增发股类似,或者类似于去年股灾大量停牌股,相当于锁定的筹码,流动性不强所以不会对市场产生较大的冲击。主城区的二手房,去年下半年以来,除了超级小户型,其他大都是刚需接盘(外地纯投资客基本不看二手房),刚需买来是自住的,再说没赚钱也不可能短期出手,所以一年来的高换手后,在心理预期暗示下,换手率将会枯竭。

2011年5月前后是最艰难的时期,交易几乎处于停滞状态,非本市户籍没有社保的基本上很难买房。在那样的情形下,房价都没有大跌,只是停止上涨两年时间。这两年来的财富效应,让更多人的人关注不动产投资,经历过2008的阶段性顶部打击、经历过前几年的严厉调控,人们的心理承受能力更强了,难以出现恐慌蔓延,再加上城市化建设正在旅途,政策层面上也不会出现连续打压。如果这轮调控抑制房价大涨的效果明显,明年估计不会再有大的利空出台。

3、这轮调控影响多久?估计两到三年。

2011年的严厉调控,影响时间为两年。第一,这次的调控,是抑制房价疯涨,如果不经历两年时间的挤泡沫,金融系统性风险很大,所以可以预见两年内调控政策不会解除,楼市从量变到质变,楼市的疯狂会步入理性。第二,两年见不到明显的效益,炒房客的热情会下降。同时,限制外地投资客,仅仅靠本土是不行的,珠海毕竟人少,且大多数都已经全仓杀进被套牢,接盘力量明显枯竭,韭菜长成需要两三年时间。没有刚需接盘,换房的没钱买房,没有换房的,炒家没法出手。所以,接盘的刚需要两三年才能积攒能量。第三,成交锐减后银行会考虑利率折扣。

上一次的调控小周期是五年,2010年下半年开始调控,2011-2012珠海楼市涨幅在5%以内,2013年上涨18%,2014年又整理一年,涨幅为5%左右,2015年开始借助3.30新政和今年的去库存税费调整,完成了一个阶段性的小周期。2013年涨18%之后,我于2014年初预测2016年暴涨翻番见顶(今年初觉得是阶段顶)。这一次的调控,小周期大约也是五年,2017-2018震荡整理,2019-2021主升浪开始。预计主城区会出现差异化,部分地段上涨部分地段原地踏步走,老旧小区会小幅下跌。主城区和横琴区域2018年底结束盘整,唐家西区2019年结束盘整,坦洲、三乡、高栏港等地要2020年下半年被发现洼地才会跟随发力,如果2020之后开始疯狂,就很有可能结束中国的房地产大周期。

这两年的横盘,又是刚需换房的最佳时机,尤其是那些固执和追求完美的刚需,有了一个换房黄金期。大涨的时候担心换房卖掉了追不上,这两年不用担心了,可以先卖掉房子,再慢慢找寻自己心仪的房子,一时半会买不到也不怕,租住几个月都不用担心买不回了,冷静地从居住需求来考虑,上班是否方便、孩子上学问题是否能解决。

4、现在怎样买房?我有“三不看”。

未来两年买房,一手房开盘不看,开盘后有时间去转悠转悠。你急我不急,没有较大的优惠措施坚决不下手。2011-2012年开盘都没有出现日光盘,可以慢慢选择,开发商用各种优惠求你买,很有可能会出现现房交易,不但没有期房的风险,还能在开发商急于套现的时候享受意想不到的优惠。在预期上涨不理想的情况下,一手房成本最高,因为期房没有租金来减轻供楼压力。

最近一年主城区之外一手房不看,尤其是三乡、坦洲、高栏港范围坚决不看(在附近上班有居住需求除外),唐家及西区要谨慎。新区最能吸引外地投资客,外地人因为不了解珠海,会有喜新厌旧的心态。但是现在限购了,外地人担心被套牢不会盲目前来投资,新区接盘力量就会最弱,比如2014年前后西区代表保利香槟、时代山湖海以及坦洲和唐家都是死气沉沉,前两年平衡市我统计过各区的涨幅,都是香洲区排名靠前,2014年坦洲甚至是负增长,2012年买入山湖海和坦洲的投资客,一直到去年此时都没利润。有人说珠海限购中山不限购,就值得投资,想想前两年市区限购西区不限购,西区有没有跑赢市区?

二手房明显高于市场价的不看。调控之后,卖方市场会逐渐转化为买方市场,对于那些膨胀到极点的二手房,应该用脚投票。今年暴涨每个月都跟上个月价格有明显差异,未来两年,很可能价格半年都在同一个水平,所以没必要担心追不上,天价房坚决不看,主要追求目标是户型和小区,挤掉那些歪瓜裂枣的泡沫成分。

5、今年买进的怎么办?该吃吃该睡睡。

前两个月我多次发帖警示要防范风险,并提出健康的资产负债率为30%,我自己的负债率是刚好30%,能抵抗大跌30%的风险。今年高负债一路追高的朋友,建议降低负债率。毕竟这个世界一切皆有可能,就算自己不生病还会有人传染,就算自己开车不撞人还有被人撞的时候,所以不要有一夜暴富的心态,如果事与愿违的话,弄得不好就会一夜回到解放前。

今年买进且负债率不高的朋友,建议现在开始忘记楼市,该吃吃该睡睡该玩玩,不要纠结于短期效益,等到你身边的人都在谈论房产时准备走人。有兴趣,可以考虑未来两年资产置换重新布局。现在的楼市绝不是历史高位,看看近期调控政策出台空头的活跃程度就能知道。去年股灾前一天我高喊狼来了很多人笑话,跌破四千点才有空头活跃,今年楼市不过发出调控信号,空头就迫不及待了,这说明空头是潜在的接盘侠,楼市不会腰斩。

我自己今年没有做减法,还做了一点加法,主要目标是市区和坦洲近郊的二手房,一手房只下手浪琴湾一套。买进浪琴湾的时候,有不少粉丝跟进,我没有大肆忽悠能快速暴涨,而是提示了五年中长线投资的思路,持有到2020年。不做减法是因为我认为大的周期还没结束,我倡导的是中长线投资。未来两年内不计划再做加法,除非有租金回报特别高让我非常动心的二手房才会下手(比如这次西安下手租金回报特别高的二手,给当地中介支付了每套三个点的中介费)。2020年我会留下自住的房子,其他全部出手,即使看错,后面的涨幅跟我无关了。股票永远卖不到最高点,也买不到最低点,楼市也不例外。

几句题外话:

第一次地王之后,我多次发帖或跟帖暗示,现阶段追高一手有站岗的风险,尤其是坦洲和三乡、以及唐家、高栏港。今年楼市风云突变,跟去年股市一样失去理性,所以有些网友认为我说的含糊其辞模棱两可不够透彻,老狐狸做派,其实是没看懂短线和长线的观点。早两年,我大声疾呼刚需赶紧下手,买不起市区买西区,很多人认为我是鼓吹是拿了开发商好处;去年四月大家都沉浸在股市我高呼“此时不买房年底悔断肠”,有人说猪哥满满的中介味;地王之后,我多次建议老旧房子见好就收,也有人说我没饭吃了;上个月我提示当下一手房站岗风险,有人说我无利就黑;好心提示租金回报率高的西安等内地城市风险比珠海更小(西安买房和上海阿姨套现,其实都是释放珠海短期风险信号),却有人认为我忽悠。

除了冷嘲热讽之外,各种谩骂几年不绝。人就是这么奇怪。猪哥要不是修炼成猪坚强,早就被气死了,呵呵。作为房产版主,我的很多观点,有些网友会当成站方观点舆论导向,所以只能点到为止,底部区域提示买点,高位区域提示风险。让我精准预测精确推荐,哪个地段升值更快,两个楼盘中哪个升值更快,那是把我当神了,可惜我不是,我只是一个业余的财经爱好者,一个喜欢分享自己观点的猪哥哥,一个悬崖前不会让你往前冲的朋友。今天啰嗦一大堆,是希望大家面对调控政策,不以物喜不以己悲,回到自己的工作岗位上,去迎接下一个机遇。


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赞  发表于 2016-10-10 19:08
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  发表于 2016-10-10 16:05
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全是干货,很有道理,五星好评。  发表于 2016-10-10 14:02
我也举得珠海近几年利好多,放假不可能腰斩。近半年是买房的好机会,可以看清楚再买。不像新政前,回家考虑一两天,价格又涨了,坑你没商量  发表于 2016-10-10 09:12
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  发表于 2016-10-9 17:06
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  发表于 2016-10-9 14:27
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  发表于 2016-10-9 13:29
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  发表于 2016-10-9 11:15
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  发表于 2016-10-9 08:33
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  发表于 2016-10-9 08:31
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说的有理有据  发表于 2016-10-8 23:21
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  发表于 2016-10-8 22:09
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  发表于 2016-10-8 15:08
说的不错,自主刚需房,或者改善型自住房,该买就买,想买哪里就买哪里。而投资型的,在市场下行的时候,还是该选择地段好的地方。否则真的要站岗N年才解套。  发表于 2016-10-8 10:40

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发表于 2016-10-7 21:59 | 显示全部楼层
横琴怎么办?

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我也觉得,横琴还是有前景的,但是毕竟目前没人口人气,短期不行的,长线肯定赚  发表于 2016-10-10 09:13
中长线投资心态对待,下一轮的龙头。  详情 回复 发表于 2016-10-7 22:00
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 楼主| 发表于 2016-10-7 22:00 | 显示全部楼层

中长线投资心态对待,下一轮的龙头。
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 楼主| 发表于 2016-10-7 22:02 | 显示全部楼层
以后香山网房产版可以作为投资风向标:版面发帖量一百左右是低谷,下手时机;版面发帖量冲到上千,是高潮,走人时机。

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发表于 2016-10-7 22:04 | 显示全部楼层
比较同意楼主的观点,打掉投资客各区域价值会逐渐显示出来,我感觉主城区好地段的房子不会跌,稳中有生,反而西部偏远区域等这两年集中交房后价格能不能持住就有点悬了
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发表于 2016-10-7 22:05 | 显示全部楼层
讲的太好了,成交大幅萎缩是肯定的,但中介才四分之一改行有点保守
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发表于 2016-10-7 22:07 | 显示全部楼层
克强过两天来澳门,会带啥礼物呢?猪哥有消息不?

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我从来不打探内幕消息,只知道物极必反。  详情 回复 发表于 2016-10-7 22:09
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发表于 2016-10-7 22:08 | 显示全部楼层
一直在关注猪哥哥的文章 实在的地产分析师!世界上没有只涨不跌的东西 房子也是。前一段 时间卖房的牛气冲天 一天一价,今年本想改善居住条件买套大一点的房子 但看好的一套房子一个月涨了八十万 疯了!我们之前在三灶 市区 唐家都购置了房产。今年西区地王出现 果断卖掉西区的。猪哥哥觉得什么时候入手地区的大户型合适呢?

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  发表于 2016-10-8 11:41
估计明年下半年以后到18年上半年是比较好的时机。  详情 回复 发表于 2016-10-7 22:14
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 楼主| 发表于 2016-10-7 22:09 | 显示全部楼层
skylance 发表于 2016-10-7 22:07
克强过两天来澳门,会带啥礼物呢?猪哥有消息不?

我从来不打探内幕消息,只知道物极必反。
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发表于 2016-10-7 22:09 | 显示全部楼层
哦 打错字了 是市区的大户型!
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