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[杂谈] 限购重启,珠海房价预期出现5000左右的回调

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发表于 2016-10-6 23:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 youyou555 于 2016-10-11 16:35 编辑

       今年7月26日的中央政治局会议关于“抑制资产泡沫”的决议,在终于在9月底10月初显示出了它的威力。全国主要一二线城市仿佛一声令下般,不约而同的重启了楼市限购政策,珠海做为广东省重要城市,也在4月23日取消限购不到半年,于昨夜重启限购,真是让人感慨形势变化之快,犹如过山车!
       当然,要说变得快,简直跟疯了似的,当属珠海楼市了。相关数据显示,截至今年9月,仅有160多万人口,被列入三线城市的珠海房价同比去年9月涨幅超过60%,达到到18988元/㎡,已经超过有1350多万人口的一线城市广州市房价18742元/㎡,位列全国第七。实际上,珠海目前主城区新盘已经破3万/㎡,二手均价也破2万/㎡。
       而地价方面,珠海也是地王频出,7月15日距离主城区二十多公里的金湾区拍出19050元/㎡史上最高价格,仅仅42天后,同样距离珠主城区十多公里的唐家湾片区又拍出了29120元/㎡天价。
       面对短时间内如此暴涨的局面,有识之士早就发出警示。我本人就曾发出(或转帖)2篇警惕楼市风险的文章:
政治局抑制资产泡沫,楼市下半年将迎来转折
《楼市即将爆仓,珠海上演最后的疯狂?》
       狼来了狼来了,这下狼终于来啦吧!
       最近跟风买房的,这下恐怕要哭晕在厕所了——肯定买在山顶上了!
       本轮房价暴涨,虽然有货币超发的因素,但是,半年之内涨幅超50%,其它商品、工资未涨的情况下,显然是一种资金寻找出路的投机行为。中国人习惯干什么都一窝蜂,追涨,越涨越跟风。现在一限购,无异于浇下一盆冷水——此路不通啦!随着投资性需求被遏制,成交迅速下滑,珠海楼市必然失去上涨动力涨不上去了,难道高位套牢?投资客恐怕还是见好就收,赶紧下调价格出货。楼市限购对于珠海这样人口总量、经济总量偏小的城市,无疑是不小的冲击。房价虽不会马上雪崩,但是随着时间的推移,未来出现一定幅度的回调是可以预期的。
      据说西区红旗和航空城一带新盘已经破2万/㎡,鸟不拉屎的平沙也破万了。以目前珠海的人口增长和薪资水平,这样的价格,明显是过度透支了。根据珠海市统计局《珠海市2015年全国1%人口抽样调查主要数据公报》,截止2015年末,珠海常住总人口为163.41万人,与2010年第六次全国人口普查的总人口156.02万人相比,五年间共增加7.39万人,年平均增长率为0.93%——才 0.93%哎!投资性需求没有了,刚需又很少,消费能力也一般般,你说西区2万/㎡还能撑的下去吗?
      看看时代山湖海、保利香槟等早几年7000、8000/㎡均价开盘的楼盘,一直到去年上半年,二手价位始终徘徊在10000/㎡左右,5年之内涨幅不到3000块/㎡,已经跑输同期GDP增长了(珠海近年GDP增长年均10%)!如果不是赶上这轮全国性的楼市爆涨,根本是不可能超过12000/㎡的。
       这个判断,不仅基于珠海市刚需的增长数据,也基于周边的配套发展来说的。事关西区未来发展的交通动脉,金海大桥和香海大桥,动工的新闻说了好多次,一直是只闻雷声不见雨点。忽悠外地投资客可以,忽悠珠海本地人就免了。光建一座桥工期就要3年左右,还有配套公路网,这些没有5年以上时间根本就是纸上谈兵。投资客能捂得住5年吗?恐怕大多数人还是见好就收,2年免税期一到就急着放盘了。
       所以,如果今后国家层面上没有新的刺激政策,地方维持限购的情况下,未来2年内西区房价将会出现5000/㎡左右的回调,在15000/㎡左右见底,因为相比去年底才12000/㎡左右的价格,2年时间有25%的收益已经是很乐观了。对投资客来说,见好就收是他们的本性,2年免税期一到,也就是2017年底到2018年上半年,西区将会出现较为密集的抛盘,刚需等到那时入手,将会捡到不少便宜。至于今年上半年18000/㎡入手的,恐怕得高位站岗起码3~5年了。
       相比西区、唐家片区,主城区回调幅度应该不大,因为主城区的优质教育、医疗资源和生活便利性,会吸引刚需对房价起一定支撑作用。但是,对于珠海这样规模偏小的城市,刚需的增长和消费能力毕竟是有限的,主城区的房价爆炒之后,目前破3万的房子,比如上冲、奥园等新香洲的板块,明年2万6甚至2万5能买到也不是不可以预期的。
       总之,前段爆炒高烧的房价,过度透支了珠海的未来,不利于城市新鲜血液的注入和循环,还会逼走众多中小企业的高端人才,这对于珠海这样处于二次创业阶段的城市,无疑是危险的。珠海此次出台限购,是非常及时和必要的,就是要房价回到与经济发展相匹配适应的轨道上来,和经济发展实现良性互动。
       让我们再仔细回味今年5月9日《人民日报》发表的“权威人士”访谈——“权威人士”指出,“房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多”。“权威人士”还提到,房子是给人住的,这个定位不能偏离!让房子回归居住属性,把投机炒作属性剥离出去,有助于地方政府在经济发展上减少对土地财政的依赖,将更多精力放在结构调整和创新发展之中,实现可持续发展。
(文/youyou555)

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空头开始了  发表于 2016-10-11 12:34
刚刚去58同城看了下西区比较好的楼盘,时代山湖海、保利等等二房的租金大部分都在1500-1800之间,还是包装修的。比同样价位的市区房租要底500-600块。  发表于 2016-10-11 11:00
西区18000买的,那两年后卖出去,扣除各种税费和通货膨胀,要卖到25000左右才能保本。我就呵呵了  发表于 2016-10-11 10:01
只有在市场下跌的时候才知道哪些区域的楼盘最坚挺。靠炒概念、炒未来、炒规划的地方,没有配套的地方是最先下跌的地方。炒房的三大要素:地段、地段、还是地段。  发表于 2016-10-11 08:16
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看到这种评论就烦,市区3.5万/平,西区2万一平不合理,市区3万5,半小时车程的西区不到1万才合理是吗?不提货币增速,GDP增长都跟不上才合理,呵呵  发表于 2016-10-10 22:36
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  发表于 2016-10-7 00:33

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发表于 2016-10-6 23:57 | 显示全部楼层
赞  有理有据
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发表于 2016-10-7 00:07 来自手机 | 显示全部楼层
核心地段二手学区房呢?2万会跌到1万5?

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有没有搞错,核心地段二手学区房现在都是3万及3万+了好吧。新一点应该跌的少点,老旧的本来要的人就少,要是不跌多点更没人要了。还是等着买新一点的房子吧  详情 回复 发表于 2016-10-7 07:53
不会这么多,但回调2000左右是肯定的  详情 回复 发表于 2016-10-7 00:27
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发表于 2016-10-7 00:09 | 显示全部楼层
singna 发表于 2016-10-7 00:07
核心地段二手学区房呢?2万会跌到1万5?

你想想就好了
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发表于 2016-10-7 00:16 | 显示全部楼层
最好跌到11年初。坐等!

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不如跌到04年呢,卧等  详情 回复 发表于 2016-10-7 00:26
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发表于 2016-10-7 00:26 来自手机 | 显示全部楼层
圆真王子 发表于 2016-10-7 00:16
最好跌到11年初。坐等!

不如跌到04年呢,卧等
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 楼主| 发表于 2016-10-7 00:27 | 显示全部楼层
singna 发表于 2016-10-7 00:07
核心地段二手学区房呢?2万会跌到1万5?

不会这么多,但回调2000左右是肯定的
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发表于 2016-10-7 00:28 | 显示全部楼层
youyou555 发表于 2016-10-7 00:27
不会这么多,但回调2000左右是肯定的

还要看当时的政策
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发表于 2016-10-7 00:49 | 显示全部楼层
抢筹投机的很上火。本地换房族的机会来了。
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发表于 2016-10-7 01:38 | 显示全部楼层
看跌  西区二手房随便捡,早年五六千七八千入手的西区房子,将以远低于新盘的价格放出来,1.8万买新房还不如1.2万以下买二手楼。今年高位买航空城和白蕉的人将面临亏损,去除资金成本,五年内无法赚取。

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西区18000买的,那两年后卖出去,扣除各种税费和通货膨胀,要卖到25000左右才能保本。我就呵呵了  详情 回复 发表于 2016-10-11 10:01
又一个白日做梦的!珠海了限购政策是目前最宽松的,政府限购不是为降价,而是抑制暴涨明白吗,可以慢慢涨或小回调。  详情 回复 发表于 2016-10-10 22:58
早年6千入的,什么配套都没有,都在手里都等了5年,这会配套齐了,正准备搬进去住,你让他们低价放出来?  发表于 2016-10-10 22:38
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