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[杂谈] 全国调控一盘棋 但每个城市都有自己的小算盘

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发表于 2016-10-6 09:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
全国调控一盘棋 但每个城市都有自己的小算盘2016年10月06日 06:39
来源:
编辑:东方财富网

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摘要

[color=rgb(69, 69, 69) !important]这个国庆节,全国各地楼市调控政策频出,像爆竹一样噼里啪啦地响个不停。

  历史经验告诉人们,楼市限购慢涨,不限疯涨。所以,这次全国范围的限购效果究竟会如何,很多人还是持怀疑态度。但不是还有一句话么:人不能两次踏入同一条河。



  文末附各地具体调控政策一览

  这个国庆节,全国各地楼市调控政策频出,像爆竹一样噼里啪啦地响个不停。

  有人盼房价涨,有人盼房价跌。但要提醒看官们注意的是,没有一个城市调控目标是要降低房价。

  城市不同,限购条款不同。有的严格,有的宽松,而有的纯属跟风。从限购的一城一策中可以读出,这些城市有的无奈,有的用心良苦,还有的从容。

  目前出台政策最严厉的,无疑是北京和深圳。北京的政策包括土地供应、限价、限购、限贷,每一条都非常严厉。

  而深圳的政策,则在限贷上发力最狠。二套房7成首付,只要有贷款买房记录,首付就要5成。此政策一出,相信除非真土豪,二套房基本上买不起了。单身,即使离婚的单身,也只能买一套房子,非深圳户籍想在深圳买住宅,要满5年社保,而且只能买一套。

  广州和上海一直在限购。昨日,广州再次发布限购令,执行标准并未升级,仍然是本市户籍限2套房,外地户籍限1套房;首套首付最低30%,二套首付最低70%,继续暂停发放三套及以上住房贷款。上海虽然没有出台最新政策,但是限购力度并不小,不少城市屡次加码限购政策之后也达不到其标准。

  这四个一线城市,目前最严厉的是北京深圳,最宽松的是广州,这跟其楼市景气度有关。广州均价最便宜,涨幅最低,市场供应充分,楼市没有太高的温度需要降下去。

  北京和深圳楼价已经太高,加大限购力度,可以防止房价过快上涨,增加城市竞争力。

  当然,这两个城市出台最严调控政策,也是因为对各自楼市充满信心——即使调控严厉,也不至于会崩盘,因为城市优势明显,对外来人口依然充满诱惑。

  此外,北京和上海落户最为困难,其他城市落户容易,限制外来户籍人口购房这一条的作用并不大。

  除此之外,相当一部分二三线城市调控政策,都是试探性的。

  比如,今日下午南京再出新政,本市户籍单身人士限购1套住房。南京已多次出台楼市调控政策,每次都是出台一点儿。政府有自己的小算盘,那就是希望一点点测试市场承受能力,毕竟不能像一线城市那么任性。

  大多数城市都是像南京这样挤牙膏一样挤政策,比如厦门、武汉、郑州等地。

  但在二线城市中,有两个城市较为坚决,那就是合肥和苏州。其中,合肥与众不同之处是规定限制房价上涨6个月不得超过1%,这在全国是罕见的,此外还计划新增供应居住用地面积,达到原计划的两倍,力度也很大。

  苏州在限贷方面严格,光看房贷记录这条,和一线城市比肩了。苏州规定,对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭,有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,最低首付款比例由30%调整为50%。

  合肥和苏州出台政策很有实际意义。合肥受益于长三角工业转移,苏州经济本身就有活力,两个城市房价涨幅惊人,有控制房价的潜在需求。

  剩下一些城市,就纯粹是在打酱油,比如佛山、南宁。

  这两个城市出台的调控政策比较有意思,其他城市在调控政策的最后几条,都是加强对房地产开发企业和中介机构的监管,严肃查处房地产市场违法违规行为,防控金融风险。

  佛山和南宁好似直接抄了其他城市调控政策的最后几条,却省去了限购限贷的内容。加强市场管理这些内容,本来就应该是地方政府一直在做的事情。

  像南宁佛山这样的城市,土地供应充足,房价上涨动力不强,难得有上涨机会,正是去库存良机。出台这样的调控政策,更多是一种表态。

  调控政策如何,也侧面展示了一个城市实力。像广州,因为政策力度在一线城市最弱,已被质疑成为“强二线”,但对外地户籍5年社保才能买房这个规定,是一线城市的标配,没有哪个二线城市能达到。

  限购政策一出,人们必然会无比关注政策效果。

  深圳昨天出政策,今天就传出有楼盘退还认筹金50万元,按深圳市政府新的“不许以任何方式认筹、蓄客”的调控要求,此前楼盘常用的锁客手段现在违法了,此外“不限购/不限贷”的商务公寓广告也开始撤下。

  南京市今年楼市每个月成交一万多套,库存量只够卖俩月。自9月25日实施限购新政后,9月26日至10月2日(一周)全市商品住宅认购量为2240套,下降四成多,成交量为3503套,下降三成多。

  当然,真正考验调控成果,还需要更多的时间。

  需要提醒的是,尽管调控政策看似积极,但并没有一个城市提出要降低房价,只是要防止房价过快上涨,防范金融风险,为火热的楼市降温。最积极的二线城市合肥,提出的目标也是6个月涨幅控制在1%。

  4日,权威专家在接受新华社采访时的表态,同样显示了这一点:多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求,遏制房价过快上涨,稳定房地产市场。

  权威专家给的药方是政府应适当增加土地供应,稳定市场预期。这一点上,合肥市政府做的最好,但也只有合肥市政府给了增加土地供给计划。

  针对本轮调控,中原地产分析师张大伟认为,这一轮的政策监管最严格,从各地曝光的违法违规行为看,千万不要质疑政府的影响力,投资需求基本已经到变现之时。

  人们总是从经历中总结经验,历史经验告诉人们,楼市限购慢涨,不限疯涨。所以,这次全国范围的限购效果究竟会如何,很多人还是持怀疑态度。但不是还有一句话么:人不能两次踏入同一条河。



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 楼主| 发表于 2016-10-6 09:45 | 显示全部楼层
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