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[杂谈] 此次限购,可以看出哪些是真正有风险的房

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发表于 2016-10-6 04:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 michelle23 于 2016-10-6 05:03 编辑

说说我的观点:
1. 被限购的都是好东西
2. 限购是一个地区房价短期见顶的标志。限购不是为了降房价,而是为了造成“房价是因为限购而有所松动而不是因为见顶松动”的假象。因此,有了限购的忽悠,二手房的业主就不会争先恐后的卖房了,不会造成踩踏,引发地产崩盘。
3. 限购是为了积蓄购买力,这样放开限购后,被积蓄的购买力涌入,以便更好的涨价。
4. 有人说西区马上要崩盘了,有人说是唐家什么什么的。有人说市区买了就无忧了。

个人认为,真正有风险的房子:市区144以上大户型。

为什么?144不是没有被限购吗?不是买房买位置吗?

        回答前先说个个人经历。一年前我买房的时候,中介对我说,他朋友在格力香樟有一套大户型,卖了半年,都没卖出去,问我有没有朋友想买。打听了价格(注意:还是一年前的价格),果断摇头,够移民买房了。144以上的大户型,尤其是市区的电梯房,3万以上的价格,一套400万起。

这是个什么价格?刚好可以买北上深小户型的价格。龙华,2房,10年内房龄,450,房源不少。所以:
        1. 炒房客不会轻易接手:这个钱可以越级买北上深了,都是限购的情况下,都有可以规避的套路,珠海拿什么去拼北上深?
        2、养老客不会轻易接手:首先,大部分老两口是不需要住这么大的,其次,来养老看中的是珠海的气候风景,住西区新房或市区二手房有很大区别么,更别提很多北方人,还有新房情节,二手房膈应。
        3、刚需不会轻易接手:刚需已经接不起珠海的二手房了,这个不需要太多怀疑吧。刚需首选A、交通方便上班近。B、能负担。要离上班地方近,就只能选市区,选市区就意味着预算的限制,决定了不可能有太多土豪刚需一步到位接市区大户型。刚需其实只有三种选择:A、近破小,B、远新大,C、远新小、远破小(这是更不幸的刚需)。

所以,谁能接手市区144?谁会想接手市区144?答案:工作原因不得不在市区住的置换需求。而且仅限于次新三房换四房这种置换。因为市区老破小(200万)换144(420以上)都不够月供。——想想看,接手市区144的人能有多少?

结论,珠海市区最危险的房子,恰恰是没有被限购的144以上的房子。为什么没有被限购?本来就库存多的卖不掉,还要限购?要整死房地产商和银行吗?这轮上涨前,珠海“豪宅”库存量有多高?多少卖了几年卖不完的?

归根结底一句话:被限购的才是好东西。那么,什么不是好东西?看看什么没被限购吧。

过去越调越涨大家都看清了政府政策是个什么意思,无需我多说,珠海房价应该还有一拨上涨,因为一般:1.利好发出(港珠澳),涨一拨。2.利好开工,涨一拨。3、利好兑现前,拉涨一拨。港珠澳虽然合拢,还没有要开通,开通恐怕要到18年了吧。只要利好没有兑现,18年之前,香港/澳门房价一半以内,珠海房价都还是安全的。

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土地财政用到头,就该启动房产税,大面积的房子等着打税吧~~~~~~  发表于 2016-10-8 05:48
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  发表于 2016-10-7 11:26
买房的三大要素;地段、地段、还是地段。市场疯狂的时候看不出哪些是优质盘,因为大家都疯涨,就和股市一样。但只有在市场开始冷清的时候,谁优谁劣,一清二楚。  发表于 2016-10-6 21:17
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确实一些楼盘的小户型价格超出大户型,关键是能卖出。  发表于 2016-10-6 20:50
格力香樟只是个例子,珠海的豪宅库存,在此次限购放开前,消化周期一直在30-40个月波动,刚需户型则库存在0-9个月,感兴趣的人可以自行搜下相关数据。  发表于 2016-10-6 16:40
补充下,妄想市区的大户型像深圳一样贵,是一种YY。珠海的经济体量在,没有深圳那样靠公司上市圈容易钱的新贵。  发表于 2016-10-6 16:35

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发表于 2016-10-6 05:14 | 显示全部楼层
过一两年看看吧,第二孩长大一些了,面临分房睡的问题了。

敢生二孩的多数是有实力的家庭。

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ike
我嫂子家3姐妹。从小到大3姐妹都是住同一间房...  详情 回复 发表于 2016-10-8 03:36
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  发表于 2016-10-7 07:50
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发表于 2016-10-6 06:20 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-6 06:42 | 显示全部楼层
大晚上的写这么多,是不是担心自己手里小户型卖不出去哇我担心的正好相反,我正准备要换大户型,这个政策明显利好大户型,真怕大户型再来一波。。。珠海投资客虽然有,但本地需求也很多,二孩越来越多,几年后大户型将成为真正的刚需,加上珠海大户型可选择的余地比小户型少的多,我真是看不出危险的理由,尤其是市区内价格合理的大户型,大户型=豪宅,有点牵强吧

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珠海户籍的买得起400w以上的用户,首付至少120w,月供30年,月供15000,夫妻的收入至少在3w以上。珠海这样的家庭超过10%吗???低于20%以内的人消费的都属于风险产品。  详情 回复 发表于 2016-10-11 13:32
土地财政用到头,就该启动房产税,大面积的房子等着打税吧~~~~~~  发表于 2016-10-8 05:52
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二孩的话会考虑再买一套  发表于 2016-10-6 20:51
想太多了,半夜发帖是因为时差。我的问题是在于贷款太少,几乎没有用杠杆,少赚了。  发表于 2016-10-6 08:43
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发表于 2016-10-6 06:47 | 显示全部楼层
这水平,格力香樟可比什么金湾的房子好出手多了,自己去市场问问。
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发表于 2016-10-6 06:50 | 显示全部楼层
珠海房子,这波涨下来,要看哪里最危险,就得看哪里外地投资客最多,且涨的最疯,和户型关系倒不大,市区房子本地人买的多,且本地人限三套,怎么读都有鼓励的味道。斗门金湾也还好,市区买不起的一些刚需也有很多,最麻烦是唐家,楼价虚高,绝大多数都是外地投资客,双贷下来真够呛,不过现在货币超发这么厉害,房子长期看仍然保值

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买房的三大要素;地段、地段、还是地段。市场疯狂的时候看不出哪些是优质盘,因为大家都疯涨,就和股市一样。但只有在市场开始冷清的时候,谁优谁劣,一清二楚。所以市区的房子永远要比西区的要保值  详情 回复 发表于 2016-10-6 21:17
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发表于 2016-10-6 07:13 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-6 07:37 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-6 07:41 | 显示全部楼层
MIC 发表于 2016-10-6 05:14
过一两年看看吧,第二孩长大一些了,面临分房睡的问题了。

敢生二孩的多数是有实力的家庭。

说对一半,敢生二孩的除了有钱的,更多的是没钱的,没钱的开不开放二胎都照生的

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不顾后果的照生,买不起房也是应该  详情 回复 发表于 2016-10-10 19:51
感觉是,一半一半的  详情 回复 发表于 2016-10-7 21:22
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  发表于 2016-10-7 17:59
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  发表于 2016-10-7 08:10
我见到很多有钱没钱都生二胎,二胎的话还是要四房的  详情 回复 发表于 2016-10-6 09:47
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发表于 2016-10-6 08:02 | 显示全部楼层
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