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[杂谈] 最严调控是个什么鬼?

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发表于 2016-10-5 22:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 猪哥哥 于 2016-10-5 22:23 编辑

这个国庆节,很多人嗨不起来。三天九调控,没有最严只有更严,让许多人寝食难安。这两天在深圳陪孩子玩,至少上百人询问珠海是否会调控,楼市是否会大跌。火爆的时候贪婪,利空的时候恐惧,人性的弱点不仅仅体现在股市,在楼市也演绎得淋漓尽致。这两个月来,我一直在提示风险,尤其是七月份地王之后,我在多个帖子里提及楼市快速暴涨会导致未来两年楼市出现高位震荡。很多人惊讶我怎么会多转空,其实我不是多转空,而是谨慎看多。

地王出来之前,我写了《下半年珠海楼市展望》,提到五六月份是换房好时机,最后总结明后年两年会高位震荡;《农村包围城市--金湾地王一月盘点》最后总结还是未来两年会高位震荡;《去资产泡沫对珠海楼市影响暨未来五年珠海楼市走势预测》一文倒数第四段再次强调2017-2018会高位上下震荡;《一个上海阿姨今年套现了上亿》四楼再次提示未来两年珠海楼市会出现高位较大震荡,《不建议追高坦洲一手房》、《哪些地段一手房会站岗》也都提示了现阶段日光盘下的一手房站岗风险。我相信,认真看过我上述帖子的朋友们,此刻大多数不会惊慌失措。

静下心来认真读几遍调控文字,只有深圳的社保五改三、二套首付七成、单身限购一套,才是这次国庆调控的杀手锏。其他比如严厉打击开发商捂盘惜售,如限制价格,如打击没有取得预售证各种方式销售等等,都是口号,是套路,比热恋的年轻人口中的海誓山盟还不靠谱,这类口号多年前就喊过,这些年经常喊,说了等于没说,与其说主管部门是睁眼瞎,不如说是光明正大的利益输送--开发商不随意加价,那些个关系房怎么赚钱?哪个城市没有关系房?不少开发商在许多城市把各部门都渗透了,真刀真枪整治开发商那不是给自己找不痛快?

1、调控是个什么鬼?

那么,这轮炮火猛烈的调控是什么鬼?难道楼市的拐点真正到来,从此步入漫漫熊途?这轮调控,不少阴谋论横空出世,什么关门打狗之类的甚嚣尘上。懂的目标管理的朋友们都知道,这次的调控对于决策者来说,是个正常的目标修正。去库存本意是通过温和上涨来解决库存问题,但是我们的开发商们总是给点阳光就灿烂,给点颜色就要开染坊。随心所欲加价,大口一张,一套房就多卖几十上百万,半夜开盘捂盘惜售等各种模式制造恐慌,让去库存的大政跑偏了。前年汽车垄断遭到巨额罚款,为什么开发商为何如此肆无忌惮地搞垄断?说白了,汽车零配件经营跟政府官员无关,而房地产却跟政府官员有着千丝万缕的关系,你他娘的敢罚我,我他娘的就敢捅你,开发商绑架了地方政府。既然地方政府无法管控,那就只有中央来修正目标了。

2、调控会造成楼市崩盘泡沫破裂吗?我觉得没必要如临大敌,中国楼市这列火车目前没到终点站,只是半路临时停靠,等待时间大约两年。

首先,中国的城市化率还没有达到理想状态,目前还处于城市建设阶段,大多数城市旧改也没有开始。庞大的基建和城市美化,都需要大量的资金,在实体经济没有振兴的今天,仅仅靠地方税收来建设,几乎是不可能的事情,地方政府举债难以避免,必须通过楼市供血才能完成真正的城市化进程。别光顾着骂政府卖地,不卖地哪个城市能花团锦簇、生活便利?

其次,中国是世界第二大经济体,很需要几个全球化的超大吸金城市,需要有超级豪宅吸引吸引全国乃至全球富豪常驻。贫在闹市无人问,富在深山有远亲,这句俗语不仅仅是指个人的人生,对于一个大城市来说,道理一样。所以,未来的中国,出现三五个房价世界排名靠前的大城市,并不是一件不可能的事情,目前北京和上海虽然进入前十,排名却是靠后。

第三,楼市虽然跟股市有共性,却也有不同点。股市每个股票都有庄家,楼市只有一手房有庄家,二手房哪个城市都是一盘散沙。现在最严限购令虽然出台,几个热点城市一手房的庄家其实已经人去楼空,赶在国庆前基本上都卖光了。所以,未来即便因为限购有条件买房的人少了,也不会出现开发商大跌出货的现象。已经卖出的都是期房,今年后知后觉大举杀入的投资客,因为首付问题大都冲到售楼部抢一手房,现在出现政策利空也没办法卖,所以二手市场难以出现巨大抛压。没有买卖,就没有伤害;没有抛压,就没有大跌。

3、调控效果什么时候显现?

我觉得大约在2017年的3月份之后,经过近半年的拉锯,可能热点城市会出现10%左右的调整。

首先,许多人有共识,这些年来多次调控,每次到最后楼市还是报复性上涨了,就像压弹簧一样,压得越厉害反弹的就越凶猛,留着吧,反正也不等钱用,卖掉之后钱也不知道投哪里去,所以这类有着历史认知的人会一边去中介公司打探行情,一边装作没事人一样。

其次,政策的滞后效应。去年的3.30新政是个巨大的利好消息,一直到股市暴跌之后楼市才显现威力;今年初税费改革是又一个大利好,我第一时间写了一篇《二月春风似剪刀》,但是很多人还是等啊等,一直等到五六月份才匆忙下手。缺乏购买能力的刚需们,总是自我安慰地等到快速上涨才相信政策是利好,才知道不能再等下去,才会发慌。现在利空出台,很多人还是不信邪高价放盘,最后发现难卖才会接受现实。

第三,有一部分人会挺不住。首先卖出套现的应该是地产中介,很多是合伙炒房的意见不一现金为王,其次是二次抵押高杠杆的投资客,其资产负债可能超过70%,经不起20%的下跌,所以会低于市场价借机出逃。另外,赶上末班车的白领投资客可能也会套现,因为缺乏经验心理压力太大会套现。不差钱的老油条要么已经套现走人,要么不腰斩不会认输。

第三,节前股市强势站稳三千点,现在国庆楼市调控密集出台,网络上已经有人高喊节后千股涨停。所以年底可能有一波吃饭行情。但是,因为去年股灾的心理影响,许多人心有余悸不会立即杀进股市,可能会等到股市出现一波行情身边不少人赚钱了,这样春节之后可能会有些人痛下决心调转投资枪口。

第四,去年底今年初买的一手房,很多明年底会交楼,明年底到后年初,估计有一部分价格已经翻番短炒客会迫不及待地套现,但是由于不满两年出现高额的增值税和个税,会影响接盘,所以我预测这轮调整珠海高位震荡两年时间,其他内陆城市有些可能需要三年,直到限购解除才会反转或反弹。

3、珠海会不会出现限购?楼市表现会如何?

股市里经常会出现一批妖股,短时间天天一字涨停快速暴涨翻番,炒作理由大都是重组概念。这其中,三成是真正重组的,七成是玩金融手段,上市公司与庄家联手坐庄。今年的楼市大约也是如此,深圳北京上海是财富集中营遭到爆炒尚能理解,其他内陆城市同时爆炒就有官商勾结嫌疑。相较于其他内陆城市,珠海这类有着自贸区和历史机遇的城市大涨,算得上真正的重组概念股,会出现质的改变,所以应该不会跟风表现急忙严厉限购。

但是,珠海政府应该会有相应的管理措施出台,比如约谈开发商不要玩火,在合适的时候,也可能会抓一两个典型。只要开发商不制造恐慌玩日光盘,不随心所欲大幅加价,楼市会趋于理性。此时此刻,此情此景,开发商们估计也会感受到高压,会很默契地配合,反正银子都已经进了口袋。近期网友反应强烈的更名房间接炒楼花和捂盘行为,有可能会受到限制。具体请关注政府部门相关政策发布,不要道听途说或者以讹传讹。

这次北京深圳的政策,可以说是擒贼先擒王,这一点与股市相似,股市每一次的大调整,都是打压龙头股。珠海楼市不能独善其身,虽然不至于跟随严厉调控泥沙俱下,但是却也不会继续大涨。由于珠海银行方面首付贷、二次抵押都有限制,民间抵押杠杆炒楼的也没听说有很多,楼市杠杆相比深圳要小得多,加上各种预期,所以振幅会比深圳北京小。


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发表于 2016-10-5 22:31 | 显示全部楼层
先抢个座,猪哥深度好文必须收藏
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发表于 2016-10-5 22:32 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-5 22:36 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-5 22:49 来自手机 | 显示全部楼层
咱也占个位置,看看珠海调控是否真如你所言,人家预测都是模棱两可你是直言不讳,佩服。
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发表于 2016-10-5 22:56 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-5 23:00 | 显示全部楼层
不出意外下个月央行会启动加息,这轮调控热点城市回调幅度在3成,深圳那种可能5成。高杠杆炒家这次能站岗就好运气。

点评

加息?你真是.....,怎么说呢,这几个月央行穷尽各种措施努力不减息,已经很幸苦了,还加息呢!  详情 回复 发表于 2016-10-5 23:30
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发表于 2016-10-5 23:01 | 显示全部楼层
前排瓜子花生
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发表于 2016-10-5 23:08 | 显示全部楼层
到了表忠心的时候了,当今圣上偏左,估计会折腾几年,我不相信过两年能够又重新放开的,谨慎看空!
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发表于 2016-10-5 23:22 | 显示全部楼层
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