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[杂谈] 2016.10.1关于珠海房价的个人判断

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发表于 2016-10-1 18:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
   中国的楼市从来不是一个正常的楼市,你永远无法用经济学的角度来预测房子涨价的方式,尤其是魔都等一线城市永远是政府的想法大于一切(专家的判断对政府政策来说只是一坨屎),所以经常专家对房价的判读还不如房地产老板来的准。对于房产的预测我只能从对比的角度来预测房价的涨跌。
   中国的楼市的价格传导永远是一线城市---到二线楼市---再到三四线的楼市,北方的楼市以北京和上海为标杆来决定涨幅,南方的楼市涨幅以深圳为标杆来决定涨幅。由于今天是谈珠海的楼市,所以我从深圳来说起。
   深圳经济的腾飞以及和香港的相邻决定了深圳的房价永远是广东的排头兵,但是深圳的房价可以超过香港吗?我想大家会一致的说不可能,2016年9月香港的房价平均在9w/每平米左右,新界的房价甚至更低一些,我觉得随着深圳经济的发展甚至的房价赶上香港只是时间问题,但现在就赶超香港恐怕不可能,应该在香港的50-80%之间比较,所以深圳的房价应该在4-6w之间,现在深圳的均价已经达到5w,再涨的空间已经不大,最多冲高到6w恐怕这个时候不过是炒家要拉高出货而已。
   珠海的经济这几年有大幅的增长,和前几年的踌躇不前的房价一样,随着经济的增长房价随之增长也是正常的,但是你觉得珠海的房价会赶上和超过深圳吗?我想不管从经济上还是人口上都和深圳有较大的差别,房价也就在深圳的40%比较正常,如果深圳的房价保持在5w左右,珠海的房价在2w左右会稳定下来。
   珠海靠近澳门,实际上澳门投资客对珠海和中山的房价有推动作用,但是最近2年来由于澳门经济的下滑导致澳门的房价也下滑有20%左右,澳门的房价已经接近6-7w,前2年在横琴随处可见的澳门投资客大幅减少,最近2个月横琴的房价也停滞在4-5w作用无法再继续涨下去,如果澳门的房价持续下跌或者停滞不前的话,横琴的房价已经见顶,想要购买横琴房产做投资的用户持币观望是一个不错的选择。   如果市区的房价按照澳门房价的50-60%来算的话,3.5-4w已经是顶点,现在部分唐家和香洲的新房已经到了3-3.5w,离顶点不远了。今年以来西区的房子是涨的最凶的最高已经达到2w了,西区目前的配套和宜居条件还是有些差距,价值和香洲还是无法比较的,房价至少要10-15年后才能达到香洲和唐家的水平,目前来看2.5w已经是定点了,超过2w的房子投资的话要慎重了。坦洲房价基本和西区等同2w应该是顶点,三乡的房价承接了坦洲房价的溢出,目前已经1.1-1.2w,在1.5w上会有很大阻力。
   另一个角度来看,从居民的收入来看,珠海平均工资在4000左右,但是能买的起或者炒的起房的应该占珠海人口的20%,这20%人口的工资应该是在0.8-1.5w之间,年龄也应该在30-50岁之间,考虑的家庭总体收入他们月供的能力应该在0.6-0.8w之间,按照他们的年龄来算贷款20年来算,不考虑首付的情况下他们的最总可以贷款额为100-130万之间,所以新房在250-300万和旧房200-250w之间是一个坎,超过这个价格的房子成交量也非常的低。我按照市区房子平均在80平方来算,超过3w以后成交量会大幅的下降,基本属于有价无市的情况。(这也和猪哥哥说的200w以上的市区二手房成交量很低相吻合)
    说在最后的话,以上所有预测都是建立在深圳和广州房价保持稳定的基础上所做的判断,昨天北京出台了严厉的二手房政策,不知道珠海会不会受到影响。所以短期内珠海房价出现小幅的波动都是正常的,政策永远是左右房价的主力,我们屁民只希望能跟对风向而已。至于刚需房价和您没关,根据自己的需要来买房,根据还款能力和对未来的判断来买房子的大小和价格,屁民永远别想炒房,超出自己能力的跟风炒房只会让自己陷入泥潭。
    送大家一句话,当证券大厅门口卖盒饭的大妈都在炒股的时候,你还在手里的股票就危险了。

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发表于 2016-10-1 20:47 | 显示全部楼层
最后一句话,语句不通!

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理解水平堪忧啊  详情 回复 发表于 2016-10-8 23:21
最后一句你怎么理解?  详情 回复 发表于 2016-10-8 09:34
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发表于 2016-10-1 20:53 | 显示全部楼层
北上深沪都加强限购的话。。。。。

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今天回珠海发现果然限购了。  详情 回复 发表于 2016-10-8 09:34
今天回珠海发现果然限购了。  详情 回复 发表于 2016-10-8 09:34
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发表于 2016-10-1 20:58 | 显示全部楼层
最近都流行用小号发唱空文章吗

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确实第一次发文,看了两年的香山网,就忍不住发了。  详情 回复 发表于 2016-10-8 09:46
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发表于 2016-10-1 21:48 | 显示全部楼层
数据有问题,2015年珠海平均工资5600左右,2016年还没有出

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数据也是网上查的,有点出入,真实收入应该差别不大。  详情 回复 发表于 2016-10-8 09:47
差不多了,5600是税前,到手差不多是4000。 银行按揭是按到手算的。  详情 回复 发表于 2016-10-2 11:23
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发表于 2016-10-2 08:31 | 显示全部楼层
错误的数据怎么能得出正确的结论?
一,人口收入数据有误,全部来着个人主观判断。
二,购买力判断有误,珠海的房子至少一半是卖给省内和外省的顾客。

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说的珠海房价多便宜似的,除去北上深,还有几个城市比珠海房价贵?  详情 回复 发表于 2016-10-2 11:28
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发表于 2016-10-2 11:23 | 显示全部楼层
junziloveyou 发表于 2016-10-1 21:48
数据有问题,2015年珠海平均工资5600左右,2016年还没有出

差不多了,5600是税前,到手差不多是4000。
银行按揭是按到手算的。
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发表于 2016-10-2 11:28 | 显示全部楼层
卓卓不休 发表于 2016-10-2 08:31
错误的数据怎么能得出正确的结论?
一,人口收入数据有误,全部来着个人主观判断。
二,购买力判断有误,珠 ...

说的珠海房价多便宜似的,除去北上深,还有几个城市比珠海房价贵?
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发表于 2016-10-2 12:37 | 显示全部楼层
是时候要冷静下来想想何去何从了

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限购下来确实要冷静一下了。  详情 回复 发表于 2016-10-8 09:48
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发表于 2016-10-2 17:10 | 显示全部楼层
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