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[买房] 李嘉诚没追到内地房地产的高峰,但他可能笑在最后

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发表于 2016-10-1 10:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
摘要 北上广是全国标杆,一小部分人的支付能力,一小部分核心地区的供给情况,决定着全国的房价。而核心地域的供应量稍有增加,或投资者支付能力稍有下降,都会导致房价下跌。
作者:刘远举(腾讯·大家专栏作者)


继北上广深的房价又再度猛涨了一波之后,蔓延至苏州合肥厦门南京第二波,眼下杭州、郑州、成都和无锡正在掀起第三波抢购潮。根据国家统计局公布的7月70个大中城市新建商品住宅价格指数,杭州的新成屋房价较去年同期上涨近2成,涨幅在70个主要城市中排名第8。9月19日,杭州实施限购措施。限购前一天,外地购屋者疯狂签约,杭州市区(含余杭、富阳)创造了单日商品房销售3265套的历史记录。二手房签约同样创下历史新高,达到1840套。

中国指数研究院9月19日发布的数据监测显示,9月12日至9月18日,即上周监测的40个主要城市中,土地推出量环比增加7%,成交量环比增加16%,出让金环比增加88%,楼面均价环比上涨26%,其中,北京商品住宅新开盘成交16.88万平方米,环比上升24.30%。宽松的货币政策,是这轮房价上涨的主导因素。今年1-8月货币供应量M1增长了25点多,在过去20年中,只有09年4万亿的时候,货币量增长才达到过30多。对于银行而言,在贷款难、资产荒的情况下,银行目前还找不到比个人房贷更安全、更大宗、更有信用的资产。于是,贷款结构就发生相应变化,个人短期消费贷款,信用卡贷款下降,企业贷款1-8月下降13%。只有个人居民中长期贷款增长90%。今年前8个月,个人的中长期贷款,在全部贷款中的占比从之前的22%增长到了40%。显然,增加的货币很显然是通过个人的购房贷款进入到了市场。

与此同时,社会总有闲置的资金需要投资,比如,2015年股市暴涨暴跌,总有人获利。与此同时,当下中国经济,GDP增长率减少,投资的途径越来越少,风险越来越大,再加上人民币的贬值预期,于是,资金的第一个选择就出国。换汇被限制,在香港购买保险被限制,都是针对资金出国避险所作出的限制。出不去的资金,只能在国内寻找投资、避险渠道。

这些钱进入市场之后,当然会推高房价,不过,其中细节或可推敲一番。

房地产价格,涉及到的问题错综复杂,不妨先把问题简化一下,只看那些最基本的影响因素。不管是投资还是自住,不管是全款,还是自己首付,买房的预算是呈阶梯分布的,预算越高,人越少。

一个城市,短期内房子的供应量是不变的。按出价高低,从预算高到低,依次成交,那么,最后一个获得房产的预算就决定了房价。他们能负担多高的价格,房价就停在什么价格。这就意味着,房子越少,最后获得房子的人的预算越高。

人群的收入是正态分布的,当房价上涨超过正态分布的中间位置人群的承受力后,剩下的人群的贫富差距就迅速加大,所以,只需减少非常少量的房产供应,就会导致房价迅速上涨。

比如,假设上海能够支付200万买房的人群有50万人,那么能够支付400万买房的人,显然不会是25万人,只会是10万人,甚至更少;那么,能够支付800万买房的人,不会是5万人,而是1万人。这就意味着,在上海市场上,购房者要购买40万套房,才能使市场上只剩下10万套,这个时候,剩下的10万人能够支付400万,房价才会涨到400万。如果购房者继续买房,不用再买40万套,只需要再买9万套,房地产上就只剩下1万套房,而人群中的最后1万名购房者的支付能力是800万。于是,房价就会上涨到800万。所以,到最后,只需很少的交易,就能推动房价暴涨。

反过来说,当房价暴涨,涨幅很高的时候,就意味着已经是预算最高的那部分人在支撑这个需求。


从地理位置上看,当剩下能够支付得起的人越少,他们的出价越高,投资资金为了规避风险,其购买的房子就越向一线城市聚集,越向城市的核心位置聚集,也越向高档、新房聚集。所以,此次暴涨,先是北上广,然后才是二三线城市,而在同一城市中,涨的是核心市区、新房、高档小区、学区房,相对而言,周边郊区以及市区的老房子,价格增幅已经出现了分化。

这就是典型的投资驱动型分化。

北上广是全国的标杆,这就意味着,一小部分人的支付能力,一小部分核心地区的供给情况,决定着全国的房价。反过来说,这些核心地域的供应量稍有增加,或者投资人群的支付能力稍有下降,都会导致房价下跌。资产价格受信心影响,一旦北上广房价下跌,市场信心受到打击,会加速这个过程。

没人能判断会持续多久,但是,有一点是清楚的,目前处于“左侧”。

在证券市场上,有两种截然相反的交易策略,一种是左侧交易,另一种是右侧交易。在股价上涨时,以股价顶部为界,凡在“顶部”尚未形成的左侧高抛,属于左侧交易,而在“顶部”回落后的杀跌,属右侧交易。在股价下跌时,以股价底部为界,凡在“底部”左侧就低吸者,属与左侧交易,而在见底回升后的追涨,属右侧交易。

右侧交易,也即追涨杀跌,对股民来说,在心理性格上要有过人的自控力,追涨到什么程度、杀跌又该何时卖出,更严酷的,追到高点之后,又该何时止损,都需要严格的操作纪律与标准,方有可能做到。否则追到高点,一路下跌,舍不得割肉止损,损失会越来越大。

相对来说,目前A股的中小投资者“船小好掉头”,偏好右侧交易,而机构由于资金量巨大,,流动性差,所以,往往采用左侧交易。下跌的时候逐步吸收,上涨的时候稳步卖出。专业高手既不做,也永远不追求“抛在顶部、吸在底部”的神仙境界交易。李嘉诚没有追到内地房地产的高峰,作为机构,他们根本不看重高峰,而这样的人往往笑在最后。


此前李嘉诚抛售内地资产引发舆论争议
如果你在5月中,4300点左右的时候就卖出了股票,想必在接下来的一个月中,在全民股神的那段日子里,在饭局上,在办公室中、甚至在公交车地铁上,你会受到了不少煎熬。但是,正如大家都知道的那样,一个月后才能证明你是对的。在4000点清仓的人,虽然没有捕捉到5200点的高位,但仍然是笑到最后的人。

从投资的角度看待房子,只有一套房的人往往自嘲,反正是自住,不可能卖,不具有资产性,只有那些有着两三套房的人才能算是获益。不过,即便是有几套房子的人,真正要获益,是要转为现金,变为消费。房地产的流动性非常差,一旦出现下跌引发的恐慌,只能是眼睁睁的看着一天一个价的往下掉,但却无法变现割肉止损。所以,从资产普遍性上涨中获益的,从来都只会是少数,对于大多数人而言,只是经历一场财富的幻觉,要谈真正从房地产上涨中赚钱,还为时尚早。

所以,如果用左侧交易来看待中国房地产市场,顶点何时到,不知道,但可以肯定的一点是,现在是左侧,而且,快到顶了。实际上,左侧交易,已经不是预言,而是大量在进行着的事实。

根据彭博的报道。一度坚不可摧的人民币升值预期被打破后,中国最精明的投资者开始出售手中的房产。地产经纪商和行业分析师称,中国的富人们加速向国外转移资产,贬值将主要影响大城市高端楼盘的购买意愿。中国股市市值自去年6月高点已经蒸发了45%,个人财富的缩水也预示着楼市在2015年创下的辉煌难以为继。

为客户提供投资咨询的证大集团董事长助理谈佳隆表示,除去自住房产和车辆以外,拥有800万元人民币以上资产的一些“高净值”客户开始减配国内房地产,转战海外市场以“寻求币种的多元化”。第一太平戴维斯中国驻上海的海外置业主管Michelle Zhou称,他们见到有些客户出售中国的房产,以追求更高的回报。

这正是所谓“富人卖房,穷人买房”,“李嘉诚卖房,央企炒地”。所以,如果你现在抛掉你的房子,换为其他货币或黄金,或许,你要懊悔几年,但是,很大可能,你不会懊悔一辈子。

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发表于 2016-10-1 10:47 | 显示全部楼层
表示看不懂! 比饶口令还头晕!
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发表于 2016-10-1 10:49 | 显示全部楼层
。。。。。。。。
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发表于 2016-10-1 11:09 | 显示全部楼层
只能说一句,李嘉诚不懂中国。

点评

嗯 不懂中国 但能赚最多 能成华人首富 他是个白痴傻子 您懂中国 厉害  发表于 2016-10-1 19:36
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发表于 2016-10-1 12:51 | 显示全部楼层
看新闻,他前段时间心脏不好去医院治疗了一段时间,好像就是英国脱欧那一阵
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发表于 2016-10-3 11:02 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-3 11:08 | 显示全部楼层
李嘉诚很聪明,但是命比钱重要,当时不跑就是第二个刘汉,先将公司转移到开曼群岛,再不赚钱拼命投资英国寻求到英政府政治庇护
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发表于 2016-10-3 14:57 | 显示全部楼层
猪山炮 发表于 2016-10-3 11:08
李嘉诚很聪明,但是命比钱重要,当时不跑就是第二个刘汉,先将公司转移到开曼群岛,再不赚钱拼命投资英国寻 ...

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