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[杂谈] 房地产把所有人推上赌桌,以命相搏

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发表于 2016-9-29 20:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
房地产把所有人推上赌桌,以命相搏(作者:许哲)
上一篇文章里谈论了房地产市场的一些看法,普遍流行的观点滥发的货币创造了房地产牛市,而我的看法是这是一个互为因果的正反馈循环,不能单单说是此是因,此是果。
文章发出来后几天,关于房地产的热论没有停歇过,今天看到一文货币超发导致房价暴涨吗——别忘了房子也在创造货币观点与我近似,但数据更加殷实一些,供各位参考。
我用股市泡沫来类比,认为高杠杆推升货币的正循环是一个危险的庞氏游戏,最后会造成杠杆互相踩踏连环强行平仓的后果。情况如我在去年六月初撰写文章图穷匕见 - 天上不会掉馅饼 - 知乎专栏中所描述的那样。
牛逼哄哄的20倍杠杆使用者,浮亏不到5%的时候,就要触发强制平仓了,也就是风控者不惜一切代价的卖股票。然后带动盘面继续下跌,用15倍杠杆的被猪队友带到沟里面去了,被强平了,不巧哪个手欠的还在卖,10倍杠杆的躺枪。
这个是杠杆连锁强平,我们再来和跌停板制度放一起畅想一下。
这里10倍杠杆的在欢快得强平交响曲大合唱的时候,duang,跌停板了!不许再卖了。妈蛋,有些仓位的强平还没完成呢,只有等第二天。
第二天一开盘,昨天强平任务还没完成,惆怅了一晚上给出资人骂得狗血淋头的风控人员们一大早就等着卖卖卖,如果没有足够接盘侠的话,该强平的任务还可能没完成,就又板了。
这里没涉及到市场判断啊,又莫名其妙跌停板了,8倍杠杆投资者躺枪,强平的风控员队伍又壮大了…

彼时还没有发生杠杆的连环踩踏事故,我在一些微信群里讨论了这一推演,遭到了强烈的反对和鄙视(后来才知道那些朋友是做民间配资的,股灾后被调查勒令停业了)。当初他们反对我这一推断的主要依据是太多客户前期放杠杆累积的利润极为丰厚,只有最新的配资客户才会有被强平的可能性,很难想象大资金会触发到强平的位置。但后来的事情大家看到了,那是因为他说的前期客户的利润很厚是假的吗?

不是的,这位朋友并没有故意骗我,六月初的时候,确实大量的客户前期的盈利非常丰厚,貌似离强平是很远的。可正反馈循环的由一发而牵动全身的,只要有极小部分的超高杠杆参与者以不怕死就怕赚不够的姿态进场后,其余所有人的命运就都被捆绑了。

换言之,只要有若干害群之马的存在,就会让之前已经坐拥超厚利润的参与者们灰飞烟灭。高杠杆参与者引发系统崩溃需要的比例非常小。这也是监管层不遗余力要拆杠杆,限定最高杠杆比例的原因。

股市杠杆连环踩踏的过程大家都看到了,有朋友说房地产市场是不一样的,房地产市场没有强平补仓这种事情。如果一个人勤勤恳恳工作,拿自己的工资按月偿还房贷,那么就算房价下跌也不会有什么事。因为他的这套房子是自住的,不再参与买卖,以确定性的房供换取了居住权利,这样子的房贷和配资炒股,不是同一种杠杆性质,或者,认为房贷算不上什么杠杆,因为不是以炒房为目的的。

这样的想法,实在太善良美好了。

大家要仔细研究研究《银行房屋按揭贷款合同范本》的条款,杠杆就是杠杆,本质不会有什么区别。

其中第七条第三款原文(甲方为银行,乙方为贷款买房者):
三、抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。
  如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。
这段话什么意思呢?如果房价跌了五十万(在一线城市可能只是5%而已),那么在三十天内贷款买房这要么提供五十万的抵押物给银行,例如股票,按照银行质押股票的比例你大概需要提供一百万左右市值的股票。
如果你给不出一百万的股票或者其他银行认可的抵押物,你就要提前偿还五十万的本金和所有对应的利息,如果你在30天里没办法马上拿出五十多万的现金(并没有计算当月本来就该付的房贷),银行会宣布所有贷款全部提前要偿付本息,一千万的房子可能贷款了八百万,就是要立马拿出八百万+利息,约千万现金了。
如果一个月里拿不出的话。
第十二条 违约责任里写到
三、乙方未能按时还款即构成违约,甲方有权要求其限期纠正,逾期不纠正的,甲方有权采取下列但不限于下列措施:
  1、发放的贷款均视为到期债权,并提前收回部分或全部的贷款债权;
  2、按本合同载明的贷款利率水平加收 计收罚息,并对未支付的利息,按罚息利率计收复利;
  3、有权依法处分乙方提供的抵押物,不足部分仍有权向乙方追偿;
大家注意(2)里面,除了正常的利息要支付意外,还需要支付罚息,在断然付不出罚息的基础上,银行还能对罚息利率计算复利。
啥叫复利?
参考一招看穿一切旁氏骗局——泡沫的形成、发展与破灭,以及复利的魔力。
总之,高利贷越滚越离谱,都是复利公式的魔力,暂时按下不表。
“有权依法处分乙方提供的抵押物,不足部分仍有权向乙方追偿”,是什么意思呢?购买一千万的房子,跌了五十万,月薪供房贷一族如果拿不出五十万现金补仓,也没有一百万股票市值抵押的情况下被迫违约(无恶意逃债意愿)。银行宣布提前收回八百万的房贷和三十年所有的利息,要求一次性还,五十万都付不出的情况下断然是更加付不出一千万的。
彼时,银行没收抵押物(也就是房子),购房者失去房屋后,房子交由法院拍卖,如果一千万买来的房子跌到九百五十万左右,法院拍卖可能只卖给六百万,那你欠银行的钱只还了六百万。八百万本金和所有应计利息,只偿还了六百万。如果未偿还本息加起来是九百万的话,你还欠三百万,罚息部分还在计算复利。
也就是说,全家凑够两百万首付买了一套一千万价格的房子,向银行贷款八百万,并且拥有良好的工资收入能覆盖每月房贷。房价如果下降5%,就必须当拿出五十来万本息的现金,否则他不仅失去了房产,还欠银行三百万的欠款(在已经失去房产之后),并且罚息还在计算复利。
他不仅仅是一无所有,他还负债累累(利滚利的那种),他不仅仅是失去财产,他的信用评级在金融市场里可能永远无法准入。用难以翻身形容,都不过分。(当合法框架下永世不得翻身的情况下,理性的选择是什么?)
他并没有使用首付贷这样更加激进的工具,房价也没灾难性的下跌,他不是炒房者,他不是没有良好工作的人,他不是恶意逃贷者,他甚至可以说是一个谨小慎微的人。但因为房价收入比已经到达一个很高的程度,一个很小幅度的降价需要的补仓,也会远超正常收入的现金流所能覆盖的程度。而流动性不佳市场的强平,大家已经看过一次了,相信印象深刻。
可以在很短的时间内,名下千万房产,变成百万负债。
这需要的仅仅是有其他人,激进得使用额外的杠杆工具,拼命买房。股市里有人配了十几倍杠杆,只是一个短暂的回调下就完蛋引发的强平连环爆炸造成的冲击波,使用杠杆比例不高的人也遭遇无差别毁灭。
你不激进,你不犯错,不代表你不会遭遇灭顶之灾。
大不了房子没了的想法,是天真的。我买房自住,不参与房价赌博游戏,房价涨跌和我没太大关系,是天真的。
事情还没结束。
法院拍卖的价格远低于市场价格,会造成附近房价被拉低,又造成一些补仓通知的发出。这会增加法院里待拍卖房产的数量。超高杠杆的股票被强平的过程中,会出现次高杠杆的股票加入挂跌停的队伍中,等待着开盘挂跌停的股票数量在持续累积增加。
刚刚买天价房被迫补仓失败的资产拍卖价格,刺穿的是已经浮盈丰厚的房子的价格,这与已经浮盈丰厚的股票账户被“莫名其妙”的股债击穿是一样的道理。
那不买房者是否能置身世外呢?
一个人的支出是另一个人的收入,坐拥千万房产者变成无房并且欠债几百万,将会导致他的消费水平急剧下降,这个消费水平的急剧下降,影响的是其他行业的收入水平。且不论这个过程中的信贷注销造成的通货紧缩效应,仅仅是一批购买力剧烈消失的过程,会让许多人失业,从而造成还房贷发生问题,整个过程的正反馈效应又加强了。
这里还没考虑货币的价值会变化,费雪通缩螺旋造成的信用塌方。
所以,不仅仅是大不了房子没了的想法太天真,买房自住不参与房价赌博就能高枕无忧太天真。不买房,就不受这场轰轰烈烈的运动的荼毒,这想法同样太天真。
这是一场豪赌,将所有人的身家性命,都 All in 推上了赌桌。无论你是不是签过字,也没人问你的意愿不愿意,你都已经被强制性参与了一场你绝对输不起的赌博。
所以所有人都要祈祷,超指数增长的房价必须不能有哪怕任意时间点内有(房价×回撤幅度>普通人当月现金流)的时刻。而房价基数是越来越大的,最后要求的回撤幅度必须永远没有任何一丁点。
故而,反自然的超指数增长必须永远不能停歇,哪怕一平米十个亿,也不能跌1%,否则所有人会输。当然房价不是公开股票的价格那样透明,怎么估值是大有文章的。并且当大量的人失去几乎所有财产并且欠了一生还不起的债务的时候,就不是单纯的经济问题了。
祝所有人好运。

点评

支持: 5.0
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  发表于 2016-9-30 15:42
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发表于 2016-9-29 20:33 | 显示全部楼层
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发表于 2016-9-29 21:14 | 显示全部楼层
好长,看不太懂!只知道现在的房子我这样的穷人买不起!
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发表于 2016-9-29 21:50 | 显示全部楼层
有道理
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发表于 2016-9-29 21:51 | 显示全部楼层
这种情况会发生吗?
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发表于 2016-9-29 22:05 | 显示全部楼层
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发表于 2016-9-29 22:58 | 显示全部楼层
那是股市,房市没这种状况
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发表于 2016-9-29 23:11 | 显示全部楼层
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发表于 2016-9-30 07:05 | 显示全部楼层
分析里忘了楼市杠杆是政府默许的。。。这是关键
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发表于 2016-9-30 11:17 | 显示全部楼层
很有道理
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