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[杂谈] 咱们也来算笔账 如果房价涨幅不达预期

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发表于 2016-9-21 21:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近上杠杆买房风气愈演愈烈,很多人的口头禅是炒股牛人不如菜场炒房大妈,杠杆买房收益无限,因为不会爆仓,几乎零风险,我也来算一下账。
    以买一手房为例,假设房子价格100万,20万首付,贷款80万,贷款年限30年,贷款利率4.17%(商业贷款85折),契税1%,房屋维修基金2%。
   假设投资期限是5年,5年后卖出,折旧按照每年2%计算,也就是5年后2手房价格比同地段新房价格低10%,卖房契税1%,中介佣金1%。
   初始投资为23万,每月按揭还款3898元,5年总计还款23.4万元,总成本46.4万元。
   1、假设5年后,同地段一手房价格涨100%,从100万涨到200万,该2手房折旧10%,售价180万元,5年实际归还本金8万元左右,剩余贷款72万元,契税和佣金花费2万元,卖出后实际得款 180-72-2=106万元。
   收益率=106/46.4-1=128%。
   这个收益率并不是很突出,股市中5年128%收益并不在少数。
   2、假设5年后,同地段一手房价格涨50%,从100万涨到150万,该2手房折旧10%,售价135万元,5年实际归还本金8万元左右,剩余贷款72万元,契税和佣金花费2万元,卖出后实际得款 135-72-2=61万元。
   收益率=61/46.4-1=31%。
    3、假设5年后,同地段一手房价格涨0%,该2手房折旧10%,售价90万元,5年实际归还本金8万元左右,剩余贷款72万元,契税和佣金花费2万元,卖出后实际得款 90-72-2=16万元。
   收益率=16/46.4-1= -65%。
    4、假设5年后,同地段一手房价格跌10%,从100万跌到90万,该2手房折旧10%,售价81万元,5年实际归还本金8万元左右,剩余贷款72万元,契税和佣金花费2万元,卖出后实际得款 81-72-2=7万元。
   收益率=7/46.4-1= -85%。
   如果把房子租出去,收益率会高一些,但是现在一线城市租售比只有1.5%,还要搭上装修的钱,总的算起来,现在这个阶段再贷款买房投资,不是低风险高收益,而是高风险低收益。
==================================
把租金计算进去,同时按揭贷款备用金按2.5%久期,4%收益率计算
1、租售比=4%,每年4万租金收益,5年20万收益,按揭贷款-租金,5年还款3.4万元,备用金利息收益0.4万元,扣减后仅需要还款3万元,成本为26万元
1)房价涨100%,收益率=106/26-1=307%
2)房价涨50%,收益率=61/26-1=134%
3)房价涨0%,收益率=16/26-1=-38%
4)房价跌10%,收益率=7/26-73%

2、租售比=1.5%,每年1.5万租金收益,5年7.5万收益,按揭款-租金,5年还款15.9万元,备用金利息收益1.59万元,扣减后需要还款14.3万元,成本为37.3万元
1)房价涨100%,收益率=106/37.3-1=184%
2)房价涨50%,收益率=61/37.3-1=64%
3)房价涨0%,收益率=16/37.3-1=-57%
4)房价跌10%,收益率=7/37.3=-81%

也就是说,杠杆买房的实际收益率和租售比关系非常大,租售比4%,杠杆买房收益还不错,租售比1.5%,杠杆买房收益很普通,如果房屋空置,杠杆买房非常不划算。

点评

无语: 5.0 支持: 3.0
支持: 3
  发表于 2016-9-30 18:39
无语: 5
  发表于 2016-9-23 09:24

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 楼主| 发表于 2016-9-21 21:52 | 显示全部楼层
涨幅不大达预期  亏利息 亏时间  亏装修  还亏了心血
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发表于 2016-9-21 22:00 | 显示全部楼层
很好,算得很清楚,有心人。
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发表于 2016-9-21 22:12 | 显示全部楼层
5年100%,你太保守了
3年100%差不多,哈
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发表于 2016-9-21 22:21 | 显示全部楼层
3年都100%了,你这样算肯定错
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发表于 2016-9-21 22:33 | 显示全部楼层
意思是买了房出租出去比较好,不要空置吗
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发表于 2016-9-21 22:34 | 显示全部楼层
a10420730 发表于 2016-9-21 22:21
3年都100%了,你这样算肯定错

不能这样算,万一一年就涨100%呢
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发表于 2016-9-21 23:23 | 显示全部楼层
这个收益率并不是很突出,股市中5年128%收益并不在少数。你太牛了

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楼主确实牛。你我只听说买房的全都赚了,买股的大多亏了  发表于 2016-9-24 19:55
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发表于 2016-9-21 23:45 | 显示全部楼层
2011年到现在珠海很多房子涨了两倍
2011年炒股到现在亏钱的不在少数

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支持: 2.5
是啊,房叔房婶都大发了,股神股仙都哭死了  详情 回复 发表于 2016-9-26 11:23
支持: 0
  发表于 2016-9-24 11:44
支持: 5
  发表于 2016-9-22 08:52
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发表于 2016-9-22 00:43 | 显示全部楼层
勇往直前888 发表于 2016-9-21 23:45
2011年到现在珠海很多房子涨了两倍
2011年炒股到现在亏钱的不在少数

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