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[杂谈] 百万买房,千万择邻

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发表于 2019-10-28 13:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 猪哥哥 于 2019-10-28 13:33 编辑

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在全国楼市一片哀嚎声中,深圳楼市频频传来振奋人心的消息:八月底,福田天健天骄开盘劲销410套,销售金额逾50亿,其中卖得最火的是最大最好最贵的167平01户型,单价12-13万,总价高达2000万以上。10月22日,深圳网红盘深业中城开始诚意登记,诚意金为500万,截止昨日,超2000人认筹,冻结资金过百亿!户型为132/175/193/204/233/309/362平的3-6房。近日,深圳龙华金茂府,开启了300万验资的看房模式,必须先在网上预约,现场由财务人员验资。主力户型为125-248平的3-5房,预计起步价十万,将会引领龙华房价进入十万加的时代。

深圳的豪宅为什么开始热销?媒体观点普遍认为,深圳成为国家社会主义先行示范区,属于相当大的利好,造成深圳豪宅热销。这是表象。深圳豪宅热销,其本质上的原因是房住不炒的结果,是供求关系的体现,说明小户型已经饱和,而配比不足的大户型,在改善居住品质的需求下非常旺盛。上述三个楼盘都是地段好、大户型为主,这说明在房住不炒政策下,改善居住品质的需求已经大于投资一个小房子赚钱的需求。

无独有偶,2018年以来,珠海市区的二手房,卖得最好的不再是一房两房小户型,而是次新的三房和四房,新香洲片区的不少次新房单价已经高于2016年的高峰,尤其是三房四房改善户型更是难得。市区大量的改善型需求,却因为土地资源枯竭,无法供应品质大盘,而之前的小区改善户型配比较少,所以现在改善型的买家找房比较头痛,从而也导致了五三的热销。二手房方面,前几年不太好卖的云山诗意大户型,今年都热销了。

房子的金融属性越来越低了,贸易大战的阴影下生意越来越难做,而股市段子手在调侃,上证指数十年涨了一点。创业风险大,股市没希望,楼市被打压,高净值群体和中产阶级,该干点什么?那就是改善生活,不再惦记着少量资金去跟风一个小户型或者偏远地段的便宜房子,把享受生活和孩子教育放到第一位。房产投资,未来不再是全民游戏,而是有钱人的游戏,比的是看谁熬得久。

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邹孟轲母,号孟母。其舍近墓。孟子之少也,嬉游为墓间之事,踊跃筑埋。孟母曰:"此非吾所以居处子也。"乃去。舍市傍,其嬉戏为贾人炫卖之事。孟母又曰:"此非吾所以处吾子也。"复徙居学宫之傍。其嬉游乃设俎豆,揖让进退。孟母曰:"真可以处居子矣。"遂居。及孟子长,学六艺,卒成大儒之名。君子谓孟母善以渐化。


孟母认为,孩子住在离坟墓近的地方,整天学的是扎小纸人之类的;住在繁华热闹的市场旁边,学的是贩夫走卒的叫卖;最后住在学府旁边,学会了礼仪礼节,成就了一生。我们常说的近朱者赤近墨者黑,也是这个道理。

孟母三迁,现在的广义来说不仅仅是给孩子一个好的成长环境,同样也是给成年人一个发展机遇,给生活一个高品质的氛围。住房问题,每个家庭都会有三迁:第一次潘美辰版的“想要有个家,一个不需要多大的地方(好歹有套房子)”;第二次是赵明版的“我爱我的家,弟弟爸爸和妈妈(大房子)”;第三次是龚玥版的“美丽的草原我的家,风吹绿草遍地花(环境好的房子)”。

升级版的居住需求,不再是择近而居、择友而居,而是择邻而居。让孩子进入一所好一点的学校,成为绝大多数父母的心愿,不仅是考虑教育质量,还希望孩子从小有个好的玩伴(孩子的邻居)。但是有超过半数购买学区房的人,目的很明显,就是图个学区,并不会去住,买来后都出租,而自己更关注的是居住品质,最终择邻而居。

中国曾经的“门当户对”文化,现在演化成“圈子”文化,许多老板进马云的学校,初衷并不是要去学到什么,而是挤进马云的圈子。未来居住也是如此,很多人想挤进某个楼盘的圈子。对于年轻创业者来说,小区带孩子散步,不经意间认识一个邻居或许就有了贵人提携的机会,成就了自己。对于享受生活的人来说,居住群体的选择,就更具有明显的倾向。

未来换房不再仅仅是以小换大。一个小区不少孩子有吐口水、打架、毁坏公物的行为,注重孩子教育的家长就会惦记着换房;自家的邻居整天鸡飞狗跳爆粗口,就会惦记着换房;一个小区夜生活的租客太多了,业主就会惦记着换房;一个小区的卫生、绿化糟糕,业主们就会惦记着换房。

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深圳豪宅的热销告诉我们,百万买房的时代已经过去,千万择邻的时代已经到来。房住不炒政策下,小户型房子数量早已饱和,供求关系已经从击鼓传花变成改善生活。风向已经转变快两年,只是很多人仍然没感觉,傻傻地翻着老黄历,做着几年前楼市一夜暴富的美梦。

近几年来,全国的城市都在热衷于造新城,包括县城都在喜新厌旧。中国城市化进程已经接近尾声,遍地开花的楼市,不会再现。作为全球第二大经济体,仿效西方和日本的房地产拉升GDP模式后,未来的发展趋势必然是科技兴国,中兴通讯、华为被美国封杀,这两天主席亲自点名区块链已说明了一切。

三千点以下,茅台涨到1200元,绝不是偶然,大环境不好的情况下,资本都在追逐保持净资产收益率的白马股。未来,各城市的楼市,高净值群体追逐的是高品质楼盘以求保值。所以,看得见的配套、优质的楼盘、园林绿化保养良好的楼盘,将会持续保值,同一个区域之间的小区,价差将会拉大。

未来投资保值首先考虑的是地段。无论哪个城市哪个区域,有人气的地段才有保值性。周边一公里配套看得见(首选配套已经建好,次选在建),交楼一年内的优质楼盘阳台上的衣服和亮灯率达到50%以上,是买房的重要参考依据。远离刚开发的新区,次新区域一般成熟时间需要十年,比如新香洲现在是十年时间,目前备受追捧。新香洲属于主城区的新区,成熟得快,其他没有原住民的郊区新区成熟时间需要15年左右。

其次考虑的是楼盘与户型。除一线学区房外,其他首要考虑对象是区域标杆楼盘,也就是周边三公里二次置业换房的目标楼盘,最好是上千户的优质大盘,户型方面以3-4房100-150平面积为主,太大面积的作为投资不太合适,出售周期会较长,套现相对来说难度大一些。

第三考虑的是价格。一二手倒挂当然是最佳选择,但是一般来说一二手倒挂都是受限购影响出现在老城区。炒作太甚泡沫较大的楼盘不适合投资,性价比的判断依据为,次新区域同一个楼盘二期新盘不能超过一期二手的15%,大牌云聚的区域,同质化严重的区域,新房不能高于二手15%。珠海不能比深圳千万择邻,但未来五年300-500万上下的四房改善型品质大盘,大有市场。

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择邻而居,将会是未来十年的大趋势。对于投资保值来说,今天买房的时候,就要想清楚未来卖给谁:这个楼盘的品质、人气、物业管理、户型实用性、周边配套、品味气质等,是未来置换者青睐的目标吗?如果是,就下手。否则,就宁缺毋滥,不为投资而投资。一时冲动听故事,买的可能不是房子,是闹心。

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  发表于 2019-10-30 09:41
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  发表于 2019-10-30 09:05
谢谢享受  发表于 2019-10-30 08:27
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  发表于 2019-10-30 08:27
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  发表于 2019-10-30 08:16
猪哥好文!赞  发表于 2019-10-29 22:16
谢谢分享!  发表于 2019-10-29 21:14
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猪哥说中俺内心想法,刚置换完改善型住宅。  发表于 2019-10-29 21:13

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发表于 2019-10-28 13:59 | 显示全部楼层
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发表于 2019-10-28 14:13 | 显示全部楼层
1、大房子、别墅是以后的趋势,几世同堂,同享天伦之乐
2、物以类聚?发展成类似美国那样——泾渭分明——富人区和穷人区
3、地段、地段、地段

珠海应该还没到深圳的阶段吧

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珠海离深圳还有一段距离  发表于 2019-10-30 08:28
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  发表于 2019-10-30 08:16
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发表于 2019-10-28 14:16 | 显示全部楼层
后天看公报怎么说,不知道会不会全面放开计划生育!

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这个已经起草好了,就等开会通过了  详情 回复 发表于 2019-10-28 15:03
看到那个百万千万标题,无房产阶级青年为之一震,又有奋斗的小目标了,结婚率都下降了,还人口出生率  发表于 2019-10-28 14:27
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发表于 2019-10-28 14:31 | 显示全部楼层
全世界就这一个深圳,也就这一个超一线城市会有专科就能随便落户的奇葩政策,更不用说各种各样的好政策简直就是全宇宙的宠儿。拿这样的一个城市说明与对比不了任何城市和问题。
珠海的次新房价已经比2016高峰期价格还要高倒是说对了,还说珠海二手房是洼地的必将受到冷眼。。

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可对比性不强  发表于 2019-10-30 08:29
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发表于 2019-10-28 14:51 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-10-28 14:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 球球0367 于 2019-10-28 18:20 编辑

2014年找房的时候,确实感到奇怪,老香洲的次新房比新香洲的新房还贵,近工作地又只能在老香洲找,那时候思想还是太固化了,只求近近近。现在老香洲和新香洲房价颠倒过来了。

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老香洲毕竟是市中心,有重建的可能!  发表于 2019-10-30 08:30
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  发表于 2019-10-30 08:17
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发表于 2019-10-28 14:57 | 显示全部楼层
这么说环宇城是潜力股了。。。

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又卖广告  发表于 2019-10-30 08:30
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发表于 2019-10-28 15:03 来自手机 | 显示全部楼层
布鲁克BLK 发表于 2019-10-28 14:16
后天看公报怎么说,不知道会不会全面放开计划生育!

这个已经起草好了,就等开会通过了
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发表于 2019-10-28 16:18 | 显示全部楼层
虽然知道楼主是不看好航空城的,但是看完楼主的文章,我得出的结论居然是航空城未来会很好,哈哈哈。

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住的舒服就是最好  发表于 2019-10-30 08:30
你一个注册会计师,老公一年税后40、50万,不应该选市区吗?买航空城,不理解。  详情 回复 发表于 2019-10-28 19:57
谁说我不看好航空城?我看不惯的是开发商无节制炒作。中海左岸岚庭是区域最贵的二手,单价23000左右,时代山湖海二手两万左右。理论上该区域新房应该是两万五六左右才有性价比,卖到三万就是收割了未来三年的利润。  详情 回复 发表于 2019-10-28 17:47
有道理,买房要买已规划已开建但尚未配套成熟的地段,等配套成熟价格必然要超过老城区,新香洲,南湾都是如此。  详情 回复 发表于 2019-10-28 17:20
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