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[杂谈] 唐家北围新房单价会跌破两万吗?

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主楼
发表于 2019-10-8 17:17 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 猪哥哥 于 2019-10-8 17:20 编辑

今年五月前后,珠海楼市被外地大V们联手无底线宣传,“深珠通道”的概念更是玩得炉火纯青,新房市场出现过一波虚假繁荣。进入到八月之后,星星还是那个星星,北围已不再是那个北围。连续两个月,北围六块地土拍延期,创下了珠海楼市的单个区域单个季度土拍延期的最高记录。

国庆期间,市区新房看热闹的不少。北围不再像五一假期那样繁荣,外地投资客屈指可数,唐家半岛倒是有一些三三两两的外地客。大约“深珠通道”的故事,外地韭菜也没几个人相信了,毕竟故事只能骗骗少数的没有投资经验的人,每个月也就能带那么几十人过来,老司机不会轻易上当。

为什么受伤的会是北围?

这得从珠海本地购买力说起。珠海本地人是没几个相信深珠通道的故事,历史经验已经证明,一条路或者一座桥,是难以吸引跨市的居民。比如当年广珠城轨号称广州人四十分钟就能到珠海,至今没看见几个广州上班族坐着高铁来珠海居住。深珠通道的通行成本,不会比广珠城轨低多少。

猪哥九千微信好友,其中大约有八千是珠海粉丝,这八千里面不低于一半有两套以上的房产。其中持有唐家半岛房子的大有人在,他们大多是2015年前后1.5-2万下手的,目前都在静静地等待出手时机,地王之后基本上没有投资客三万左右去下手。

高新区上班族,有实力的大多在2015年前后买了,现在新房三万加,打工的真没几个买得起,猪哥不少工作三两年写程序的粉丝,对于半岛房子都只能望房兴叹。或者,选择去三乡买了一万出头的新房;或者,排队苦苦等待人才房。

跟不少朋友聊起购房承受能力,大多数人认同房子总价大约是家庭十年收入。按照这个不成文的参考指标,高新区三百万的房子,至少得有家庭年薪三十万才敢下手。在高新区,年薪三十万算得上高薪了,每年晋升到这个收入段的人并不是很多。

所以,高新区二手房流通相对来说慢得多。此前,大家都认为是二手限购的缘故,上个月开始,唐家和西区二手放开后,很明显西区的二手看房的人数大幅增加,流通速度加快,唐家的房源回访发现成交下架的并不多,由此看来外地高净值客户近期买半岛近三万单价二手的并不多。

现在北围的新房风险类似于去年的斗门白蕉。2018年下半年,受万科“活下去”的影响,白蕉的华发峰尚、华发又一城等三盘突然降价到一万二三消化了大量的刚需,招商依云水岸、金地格林泊乐几个新盘后知后觉,只好降价到一万一二走量。

去年下半年白蕉新房之所以大降价,原因就在于周边可供开发的土地太多,湖心路沿线,除了湖心路口人气较旺,其他都是缺乏人口的支持,湖心路沿线的置换一族,又不可能置换到白蕉那些同档次的新房去,那些换房的都瞄准了湖心路口的标杆楼盘。

北围的情况跟白蕉极为相似,土地供应量极大,严重缺乏人口支撑,缺乏置换需求的原住民。同时,北围目前的六七个项目,同质化严重,价格不约而同都在两万五上下。去年白蕉也是同质化太严重,都在一万五上下,最后华发聪明先降价走量抢走了买家,跑得慢的招商和金地就只能一万一甩卖。现在白蕉不少楼盘还要去西藏、新疆大做广告招揽客户。

开发商都不傻。北围2016年2.9万的地王,现在两万四五甩卖,并且刚需们并没有感恩戴德一拥而上一抢而光,此情此景确实有点瘆人。现在半岛不少二手房三万左右单价一年卖不掉,北围三五年后三万卖给谁?白蕉比湖心路口低八千,北围理论上应该比半岛低一万。

今年以来北围没有几个珠海本地人下手,完全靠外地人。开发商都知道,现在的北围,需要一个比“深珠通道”更动人的故事,但是似乎大家都江郎才尽了,全国知名的几个大V公众号,联手割韭菜也只能反复炒“珠海,下一个深圳”的剩饭。有句名言,剩饭炒三次,狗都不吃。

目前来看,市区新房和唐家半岛新房三万左右没有开盘清盘的动能,但是能慢慢消化,风险不大。金湾航空城二手房性价比远高于新房,新房快速去化合理区间应该是2.2-2.5万,超过2.5万的要慢慢熬,等外地人来买。湖心路去化区间在1.5-2万,其中最无忧的是湖心路口,学校、商业配套都已经看得见,标杆楼盘交楼一年入住率达到60%左右(如上下图),远高于同时交楼的全市其他区域新房。

前两年泡沫较大的白蕉,去年已经蹲下来了,风险已经不大,国庆期间宋城投资三十个亿到斗门成热点新闻,给未来的斗门经济带来一丝希望,有产业过来就会带来就业;前两年泡沫较大的坦洲,这两个月已经蹲下来了,风险已经不大。目前整个珠海新房风险最大的莫过于北围。熬过今年冬季,一旦出现一个类似于“活下去”的利空消息,必然会像去年的白蕉那样,今天铁板一块的开发商联盟,很可能会大喝一声:

风紧,扯呼!

于是,跑得快的割一刀,跑得慢的可能就是断尾逃命、断臂求生。

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现在不敢说,但是深中通道通车之后,你百度一下东莞、惠州的二手房的价格就知道了,你买来的房多少钱二手卖出?  发表于 2019-10-12 09:19
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  发表于 2019-10-11 08:26
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  发表于 2019-10-11 08:13
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  发表于 2019-10-10 15:00
kj
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  发表于 2019-10-10 13:44
怀疑中!  发表于 2019-10-10 08:37
有楼市问题交流,请尽量不要用留言方式,因工作较忙很少看留言。签~名~档处有微信号,投资交流可以加微信联系上门了解全市二手房行情。  发表于 2019-10-8 18:51
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沙发
发表于 2019-10-8 18:14 来自手机 | 只看该作者
北围要交通没交通,要配套没配套,两万谁买啊?

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[attachimg]3288114[/attachimg]现在不敢说,但是深中通道通车之后,你百度一下东莞、惠州的二手房的价格就知道了,你买来的房多少钱二手卖出? 你不要说大东莞没配套,你就百度东莞地铁有几条线路? 华为松山  详情 回复 发表于 2019-10-12 09:21
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  发表于 2019-10-11 08:14
反对: 5 无语: 5
这就是没有调查过却认为自己无所不知的所谓键盘侠,胡说八道起来连自己都信了  发表于 2019-10-10 08:20
hxm
有条公路通。  发表于 2019-10-9 13:37
北围没交通?去过吗  详情 回复 发表于 2019-10-9 10:01
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板凳
发表于 2019-10-8 18:23 | 只看该作者
老猪,怎么就确定北围会受伤了,北围毕竟有高新区,有较高收入人群且是年轻人支撑,况且没见到北围几块地虽然不好卖,但是只是延拍没有降价出手,这几年政府在整个唐家就没放过哪怕一块低价低地,虽然需求不旺,但是没有供应,就算你再喷他,1w四五的北围地开发商年初到现在也一直在拿,价格怎么下来

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  发表于 2019-10-11 08:14
是的,我也相信,没可能!  发表于 2019-10-10 08:38
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地毯
发表于 2019-10-8 18:24 来自手机 | 只看该作者
最大的赢家是卖地的

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  发表于 2019-10-11 08:26
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韭菜与地的关系,是不会变的。  发表于 2019-10-11 08:15
卖地的袋袋平安  发表于 2019-10-10 08:39
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  发表于 2019-10-9 09:41
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地板
发表于 2019-10-8 18:39 来自手机 | 只看该作者
现在挂牌的格力海岸二手房,很多单价2万多的,明年格力海岸二手房估计会跌破2万。

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贫穷限制了你的出手价; 短见限制了你的未来财富值。 到2030年,珠海唐家半岛,均价6.5万,记住透露给你的消息,到时别后悔当时有位网友这样劝你,你却没听。  详情 回复 发表于 2019-10-10 18:56
格力海岸1.8万,真是啥都敢说啊  详情 回复 发表于 2019-10-9 19:47
必须会跌破2万,2万也不是炒房或者观望者进入的点,2020年的购房者看的应该是2022年左右的萝卜点,也许都会出现白菜点,预计22年会是1万5近左右。 支持我的观点理论是,我做建筑和装饰行业(中等规模公司工作),同  详情 回复 发表于 2019-10-9 19:32
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格力海岸年中就跌破2万了,我朋友放盘1.8万都卖不出去,最后才知道原因都是房产中介挂高价格2.5万再兜售。。。。。说白了,都是房产中介乱标价,害得我朋友的房子都不能出手。  发表于 2019-10-9 11:39
格力海岸跌破两万,那珠海的房市可能真的是彻底崩盘,不然不可能  详情 回复 发表于 2019-10-8 22:49
指望格力海岸跌破两万,那是做梦。目前二手2.8到3万出头放盘,部分却是有半年以上无法脱手。  详情 回复 发表于 2019-10-8 19:04
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地下室
发表于 2019-10-8 18:54 来自手机 | 只看该作者
那么问题来了,如果北围卖2万,唐家湾半岛卖2万5,那么猪哥持有的湖心路卖多少合适?北围虽然还荒着,但目前对投资客来说有城轨直达广州和澳门口岸,对高新区刚需来说有10分钟通勤的方便和可落户的公立学校(相对周边的南朗三乡)。

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  发表于 2019-10-11 08:15
哪里卖多少不重要,你要去了解哪里新房与同类二手差距在10%,脱手是否两个月能搞定。未来的楼市,不是一窝蜂比价效应,这里两万那里就应该三万,而是看哪些房子阳台上晾的衣服多。  详情 回复 发表于 2019-10-8 18:58
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 楼主| 发表于 2019-10-8 18:58 | 只看该作者
本帖最后由 猪哥哥 于 2019-10-8 19:01 编辑
火箭哥 发表于 2019-10-8 18:54
那么问题来了,如果北围卖2万,唐家湾半岛卖2万5,那么猪哥持有的湖心路卖多少合适?北围虽然还荒着,但目 ...

哪里卖多少不重要,你要去了解哪里新房与同类二手差距在10%,脱手是否两个月能搞定。未来的楼市,不是一窝蜂比价效应,这里两万那里就应该三万,而是看哪些房子阳台上晾的衣服多。
另外顺便提一下,我在市区和坦洲也有房子,但并不妨碍我2017年5月呼吁坦洲三乡赶紧跑。不要一看到分析文章就敏感,啊,原来你那边有房子就说那边好。我的湖心路房子16年高峰期都没卖,留着养老,一套自己用一套给丈母娘。再干几年退休,然后每天去钓鱼。

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  发表于 2019-10-10 11:09
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 楼主| 发表于 2019-10-8 19:04 | 只看该作者
海阔天空珠海 发表于 2019-10-8 18:39
现在挂牌的格力海岸二手房,很多单价2万多的,明年格力海岸二手房估计会跌破2万。

指望格力海岸跌破两万,那是做梦。目前二手2.8到3万出头放盘,部分却是有半年以上无法脱手。

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贝壳找房里的真实房源,格力海岸二手房价格已经悄然无声地滑向2万5、2万6。  详情 回复 发表于 2019-10-8 20:23
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9
发表于 2019-10-8 19:24 来自手机 | 只看该作者
对于我来说,二万的房价太高了,不过珠海有钱人很多,珠海是珠海人的珠海,跟自己没有多大关系,健康平安就好!

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要求不高,好快满足!  发表于 2019-10-10 08:40
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10
发表于 2019-10-8 19:31 来自手机 | 只看该作者
猪哥哥 发表于 2019-10-08 19:04
指望格力海岸跌破两万,那是做梦。目前二手2.8到3万出头放盘,部分却是有半年以上无法脱手。

格力海岸二手房放盘3万以上的,别说成交了,找客户看房都难。

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固定资产就是脱手难  详情 回复 发表于 2019-10-10 09:47
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