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[杂谈] 五洲花城三期的热,与航空城高端楼盘的冷

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发表于 2019-9-10 17:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 猪哥哥 于 2019-9-10 17:13 编辑

2016年10月调控以来,珠海新房市场最受欢迎的莫过于五洲花城三期,两次开盘都是半天去化70%左右,且每次都是零折扣直接按照备案价销售,购买者需要到处找关系托熟人。而这两年其他新盘,却是另一番景象,有跳楼价卖的,有打折卖的,有特销给中介的,有特销给总裁的。

五洲花城三期为什么那么受欢迎?猪哥以为有以下几个原因:

一、受政策限制一二手倒挂。

整个香洲核心区,目前几乎没有什么大盘的新盘发售,所以2016年国庆调控以来,新香洲次新盘保持较强的抗跌性,截至今日,不少次新房价格已经超过了2016年高峰期。五花一二期、华发四季等次新房直奔四万,金域华府去年最高卖到四万三,新香洲次新房都在三万以上,五花三期备案价受调控影响首次开盘均价四万,所以价值凸显。

二、新老香洲改善需求较大。

哪些人在下手五花三期?主要是新老香洲的改善型买家。目前老香洲过于老旧,出行、停车又都很不方便;新香洲已经十年,初期购房者利润巨大目前也面临着大量的换房需求,新老香洲有大量的公务员、教师、医生及其他行业中产阶级居住十几年,手里都有老房子升值空间巨大,具有一定的购买力,积累了庞大的改善需求。

三、五洲花城口碑不错。

五洲花城一期至今已有十年,既没有大面积的质量维权事件,后期居住也鲜有物业管理的吐槽。经历了2016-2018年多个楼盘出现维权事件,尤其是横琴四万多的新房都出现群体事件之后,五花三期的推出,对于追求居住品质的珠海人来说弥足珍贵,买的安心住的放心。

四、五花三期户型实用。

改善型买家的需求是大型社区、实用户型,这两点五花三期都具备了。对于新老香洲改善性来说,仁恒星园、华发四季、尚东领域这类小区其实也不错,但是其实用性就不如五三,仁恒星园不少170平的才得三房,华发四季140多平的也是三房,尚东领域220平才四房,而五花三期107-141平有三房到四房,改善型买家毕竟不是土豪。二手房方面,改善型买家不但选择空间极小,还面临着中介的各种套路、卖家的价格变化,找套满意的房子心力交瘁,所以五花三期热销在情理之中。

五、周边配套比较完善。

对于改善型买家来说,珠海市区还有红树湾、华发新城、华发世纪城、格力广场也是选择目标,但是它们的周边配套又不如五花三期。五洲花城有文园、香山等优质学区,医疗、商业、市政机构办事等都是非常便利。红树湾在豪宅里算是比较实用的,但南湾几个楼盘的配套只有华发商都的商业,学区医疗等其他配套都不够。另一个豪宅大盘格力广场,四房近200平,周边配套不完善,也不是改善型买家的菜。

分析了五花三期热销的原因,也就不难理解航空新城碧桂园滨海天际和崇峰卖三万多为什么遇冷。

航空新城是无人区新开发出来的,缺少原住民,也就缺少新老香洲这样大量潜在的改善需求。红旗三灶不少本地原住民,这类人换房到航空新城的热情不够。三灶的万科城市花园等次新房,并不比航空城时代山湖海、保利香槟、龙光九龙府这类档次低,换房的愿望也不强烈。航空城区域内的几个次新盘,目前获利空间都不大,且一二手差距太大,导致刚性换房的群体不多。

航空新城2012年前后开始开发,真正入住大约是15年陆续开始,目前最早的时代山湖海入住也不过五六年时间。把航空城的居民全部归拢起来,估计能把时代山湖海、保利香槟、中海左岸岚庭三个楼盘填满,其他的楼盘等于是全部空置,再加上靠近三灶的几个新盘也在陆续交楼,且周边可供应土地较多,楼盘增长速度高于人口增长速度。

看看租赁市场,卖2.3万的中海左岸岚庭,110平的房子租金才两千多,卖2万的时代山湖海125平才租两千多。250万房子只有市区一房一厅的租金,租售比全市最低(参考最新珠海市各片区租售比排名),足以说明航空城人真的太少了,五年前超过50%都是投资客买的。新香洲十年才积累了大量的改善型需求,航空新城陆续入住才四五年时间,所以大量改善型需求应该在2025年之后出现。

尽管航空城规划的很高大上,但中短期没人是一个致命的问题。再过五年后,除了华发商都这个商业起来,其他的文化建设、医疗设施建设、学校建设都完善了,金湾的产业如果再上一个台阶能够提供大量的就业岗位,横琴如果出现大量的人口外溢,那时候航空城的高端改善型住宅才会有市场。

在大的政策环境下,地王快速拉动房价的时代已经过去了,高端住宅的需求是靠潜在购买力推动。我们看看深圳今年来主城区几个热销的楼盘,比如深圳天健天骄821-2146万每套,半天卖出400套劲收50亿,单价12-13万167平户型半天被抢光,就是因为福田区域积累了大量的改善型买家,他们早期几十万买的房子现在翻了十倍,再加上十几年的积蓄和投资收益,购买力十分惊人。


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 楼主| 发表于 2019-9-10 17:14 | 显示全部楼层
西区二手放开限购对于新房来说,日子更难了。只有那些新房高于同小区一二期10-15%的才有希望。
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发表于 2019-9-10 17:29 | 显示全部楼层
:lol:lol:lol猪哥分析的有理,我一直考虑,可是手中无现成的银子,还得倒腾几次。
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发表于 2019-9-10 17:50 | 显示全部楼层
都没钱买,郁闷啊
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发表于 2019-9-10 18:47 来自手机 | 显示全部楼层
猪哥哥有道理
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发表于 2019-9-10 18:53 | 显示全部楼层
老猪分析的到位
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发表于 2019-9-10 19:03 来自手机 | 显示全部楼层
除了学区配套成熟,五花那个位置也好,背靠凤凰山,离情侣路核心景观也不远。又是市中心成熟区域新楼大盘。珠海符合这种条件仅此一盘,跟西区没有任何可比性。

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珠海山上到处都是发射塔,辐射不小。凤凰山也要看是哪一块,不是山就一定好  详情 回复 发表于 2019-9-11 10:45
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发表于 2019-9-10 19:17 来自手机 | 显示全部楼层
地段,地段,还是地段

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  发表于 2019-9-12 20:11
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发表于 2019-9-10 19:22 来自手机 | 显示全部楼层
分析到位合理
来自小程序
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发表于 2019-9-10 19:26 来自手机 | 显示全部楼层
猪哥哥分析地精辟
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