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[城事] 深中通道,能撑起中山的房价么?

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发表于 2019-8-9 11:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

深中通道带来的“环深”概念拉动了中山翠亨、火炬等地房价的猛涨。

洼地还是坑?未来的房价会怎样?
这是见仁见智的问题,大家有争议。

一个区域的房价,取决于环境、教育、医疗、交通、经济等很多因素,变量很多。
本文仅从交通便利性(区位)和经济发展水平两个方面来对比探讨一下。


关于深圳的带动能力,先看看与之接壤的东莞的情况。

东莞小.jpg

以房天下的二手房价格为例,不准确,但能看出两个基本的特点:

临深区域的房价要更高

比如,凤岗和塘厦与深圳接壤,距离福田中心区较近,两者的二手房均价都超过1.8万,同方向远一点的清溪为1.4万,再远一点的樟木头就只有1万。

地方经济实力很重要

松山湖不是距离深圳最近的镇,但二手房价格最高,达到了2.5万,远超周边镇。

这是经济实力决定的。

只从2018年GDP来看,松山湖和虎门、长安都是600多亿的规模,差别不大;但再看下2017年的数据,势头的区别就大了。

松山湖2017年的GDP只有386亿,2018年连续跳过400亿和500亿两个门槛,直接到了630亿,名义增速超过60%!

松山湖.png


广州VS深圳,谁对省里的贡献大 一文中,湾仔重点讲了深圳对周边的产业溢出效应,松山湖最为典型。
引进华为这个巨无霸级别的龙头,对当地经济发展的好处难以估量,当然还有一批大中小型企业。

经济的跳涨,必然会在房价上有反映。

对于房价而言,经济基础才是最重要的。




评估深中通道的“能量”,判断能不能支撑中山的房价,同样可以东莞相关区域为参照。

深中通道.jpg


Part I  交通便利性对比

深中通道全长24公里,网传收费标准为90元;东岸起点位于深圳机场东侧的广深沿江高速机场互通立交。

从此处出发,沿着广深沿江高速广州方向行车,24公里可以到达虎门辖区;如果以高速路费计算,一直行驶到广州也只需50元的成本。

所以,综合考虑高速路费、油耗成本、时间成本等因素,从深中通道东侧到中山,和到虎门以西的东莞辖区是差不多的。

也就是说,这两个区域是较有可比性的。



当然,天天自驾车往返的人一定不多,公共交通更重要。

公共汽车不好评估,重点看下轨道交通,是更受欢迎的现代交通方式。

经过深圳机场,往东莞方向规划的有穗莞深城际铁路,连接广州、东莞和深圳三市。
穗莞深城际铁路沿途.jpeg

该铁路于2008年12月21日动工建设 ,广州新塘站至深圳机场段预计于今年国庆前开通运营 ,全长76千米,共有15座客运站,设计时速160-200公里。


值得一提的是,穗莞深城际铁路的发车间隔平均仅5分钟,属于公交化运营,几乎可以“随到随走”。


同样经过深圳机场,往中山方向规划的有深茂铁路的深圳至江门段,设计时速250公里。

但这条铁路尚未动工。

另外,《深圳铁路枢纽总图规划(2016—2030年)》显示,深茂铁路深江段起于深圳枢纽西丽站,经深圳宝安机场、东莞虎门、广州南沙、中山,止于江门站。

如此的话,从深圳沿深江铁路到中山的话,要先经过虎门,再过珠江到南山,之后才能到中山。

所以,从轨道交通方面看,中山与深圳还是有相当距离的,远比不上东莞便利。



Part II 经济发展水平

所有临深区域,都不想只做一个睡城,而是想承接深圳的产业转移,且是偏高端的产业。

松山湖是个成功案例。

只有把产业发展起来了,地方经济才能持续地发展,也才能有源源不断的财力来提供医疗、教育、交通等公共服务设施。
房价才能有根本上的支撑。


目前,东岸明显强于西岸

深中通道东岸,沿穗莞深城际铁路和沿江高速往广州方向,有东莞的长安、虎门、厚街、沙田、红梅、麻涌等镇。
微信图片_20190809110346.jpg

深中通道西岸,主要带动的是中山的火炬开发区、东区、石歧、南朗等镇区。
中山镇区.png

从2018年的GDP来看,东岸明显强于西岸。

在东岸,长安和虎门是第一梯队,2018年的GDP都超过600亿;厚街也有417亿,属于第二梯队。

在西岸,火炬开发区遥遥领先,但只有482亿,放在东岸只能算第二梯队,差距明显。



未来,产业承接是关键

东莞、中山两地都是制造业为主的经济,同时都是乡镇经济发达的特点。

这种模式在改革开放早期对经济发展起到了很大的作用,但劣势越来越明显,用前中山市主要领导的话讲:

- 以传统专业镇为主的发展模式难以为继,专业镇竞争力下降,传统产业增速放缓;
- 以镇区为主导的发展模式来落实创新驱动发展难以为继,对高端要素的吸引力和承载力不足;
- 以现有城镇空间布局建设宜居城市难以为继,城镇建设“摊小饼”、资源利用碎片化有待克服。

无论是本身传统产业的升级,还是新兴和外部产业的引入,两地都有瓶颈。

为了解决这些问题,东莞早在2001年就成立了松山湖高新区,深入实施园区统筹组团发展战略,取得成了巨大成功。对整个东莞市的产业转型升级起到了关键的带动和辐射作用。

随着松山湖开发的饱和,东莞市又开始了滨海湾新区的建设。

新区由长安新区、沙角地区和威远岛三大板块组成;毗邻广州、深圳两大经济强市,邻近香港、澳门两大特别行政区,地理位置优越;土地连片且尚未开发,周边有成熟的工业体系支撑,有便利的交通引领,是东莞对接粤港澳大湾区的核心地区。

微信图片_20190809110438.jpg


对岸的中山,亦在东部临海区域成立了翠亨新区,与滨海湾新区一样,处于南山、前海、横琴三大自贸区以及广深港澳四大城市的中心位置。

微信图片_20190809110441.jpg


两个新区对岸而起,与南沙自贸区、前海自贸区、横琴自贸区共同组成未来粤港澳大湾区发展的五大重点平台。

两个新区的发展,对两市的经济转型都很重要,也就关系到当地房价的长远价值。


松山湖的开发,是在中国经济高速发展的时期进行的,而翠亨新区和滨海湾新区未来的开发,面临的经济形势要更加严峻,挑战也会更多。

比如,根据翠亨新区的统计数据,今年的规模以上工业总产值就出现了下滑:

翠亨新区规模以上.png



危与机总是并存的,希望两个新区最后都成功。









微信截图_20190808174939.png

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谢谢楼主的透彻分析!  发表于 2019-8-9 19:31

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香山生活 + 100

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发表于 2019-8-9 11:49 | 显示全部楼层
反正这个通道来了之后,中山的房价是涨了不少的
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发表于 2019-8-9 12:21 来自手机 | 显示全部楼层
房价高就成功了???

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当然,多少灵道因此提升GDP,升官了  详情 回复 发表于 2019-8-9 12:36
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发表于 2019-8-9 12:36 | 显示全部楼层
宗~~~ 发表于 2019-8-9 12:21
房价高就成功了???

当然,多少灵道因此提升GDP,升官了

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还有很多地沟命的韭菜高潮了  详情 回复 发表于 2019-8-16 08:59
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发表于 2019-8-9 12:50 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-8-9 13:59 来自手机 | 显示全部楼层
说得对,产业承接是关键。产业,配套,教育跟上了才能涨,光靠一座桥,那和新香洲之于坦洲有区别么
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发表于 2019-8-9 19:30 | 显示全部楼层
谢谢楼主的透彻分析。

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请多指教  详情 回复 发表于 2019-8-9 21:10
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 楼主| 发表于 2019-8-9 21:10 来自手机 | 显示全部楼层
thruqg 发表于 2019-08-09 19:30
谢谢楼主的透彻分析。

请多指教
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发表于 2019-8-10 01:25 | 显示全部楼层
市民收入跟不上,炒作房价又有什么好处?畸形上涨的房价,导致产业失衡,债务膨胀,物价飞涨。泡沫投机严重,实业萧条的城市,市长就应该下台!
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发表于 2019-8-10 09:03 | 显示全部楼层
谢谢分享
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