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[杂谈] 猪哥草根论坛观点:2019-2021中国又一轮造富机会

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发表于 2019-1-10 17:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 猪哥哥 于 2019-1-10 18:36 编辑

2019年1月6日下午三点,五十多位珠海朋友齐聚在喜发发地产,参加了猪哥哥2019楼市草根论坛。现场人气火爆讨论踊跃,原计划两小时的讨论,超过三小时才结束。
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以下文字为论坛猪哥哥观点总结,纯属个人观点,不作为投资指导。部分观点如有不适,可一笑而过;如有兴趣就观点辩论,欢迎跟帖讨论。更多猪哥精彩楼市观点请看:


1、国际形势

国际形势风云变幻,毛衣战以及美联储的持续加息和缩表,以及中东一触即发的局势,令2018年全球阴云密布。北京时间20日凌晨,美联储召开议息会议,宣布加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上修至2.25%-2.5%,创2008年以来最高。但我们坚信:得道多助失道寡助,贸易战中国不会被打垮,反而迎来一个新的发展契机。

2、国内形势

2018年以来,在中美毛衣战中,中国始终保持不卑不亢的态度。应对美联储加息缩表,央行持续采取降准的方式与其积极对冲。新年伊始,一个非常积极乐观的信号出现了,李克强总理八天两提资本市场健康发展,改变了2015年以来耳熟能详的“防止资本市场系统性金融风险”论调。

猪哥认为,从防范遏制到健康发展,资本市场迎来了一个为期八年的重大发展机遇。2015-2018年主要是防范金融系统性风险所以股市一蹶不振,2019年之后健康发展资本市场,金融持续改革将会逐步与国际接轨。资本市场发展主要是服务实体经济,中国制造2025将会将会成为中国改革开放以来第四次发展大机遇,前面几次造富的机会分别是:

1990年--1998年,轻工业革命外资涌入,私营企业如雨后春笋一般冒出
1999年--2007年,科技创新,新浪阿里腾讯等互联网科技企业异军突起
2008年--2016年, 金融放水楼市风暴,楼市重塑财富格局,中产阶级大幅度增加。

3、股市机遇

上证指数2018年末创2015年股灾以来新低,上图季度线长期走势来看,已经到了底部。乐观预计,A股将会出现八年的长牛。实际上,2018年10月证券股已经触底,近三个月来主力机构一直在5G概念的掩护下悄悄建仓。证券股自2007年大牛以来,已经十年走熊,多次成为主力打压市场的工具,成为股民最讨厌的股票。不少股票已经长期处于5元上下,非常符合大资金长牛建仓。

正所谓市场疯狂我恐惧,市场恐惧我疯狂。预计2019年金融股持续在主力争相建仓中慢牛攀升,上证指数有望冲击3600点。金融股搭台,科技创新小盘股及国防军工成为阶段性主力唱戏,优质的中国制造股将会陆续见底并获得主力资金建仓。

2019年底,金融股建仓与震仓完毕,将会全面、持续震荡发力,到2020年上半年,有望将上证指数拉到4500点左右,回落挤泡沫后,金融股将会继续造牛将指数继续拉升,长牛会延续到2025年,中国制造概念股将会持续发力,中国股市历史中都是妖股过百元,彼时真正的优良业绩中国制造股将会出现一两百元的长牛股。

美国股市出现十年长牛,未来中国股市出现八年长牛不算稀奇事。

4、国内楼市

中国楼市发热出现过两次。第一次是2007年股灾之后,2008年四万亿放水,2008年股市快速反弹见顶后,2009-2010楼市开始发热,2010年国庆出现了第一次调控。2015年股灾后,2015-2016楼市再次发热,并且到了发烧的地步。由此可见,楼市发热都是在股市见顶后一年左右。如果2019-2020股市又迎来一波大行情,则2020-2021楼市又会继续发热。

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上图为上证季度线走势,红圈是楼市发热时间段

梳理一下这两年的调控后市场情况:2016年国庆调控后,市场观望气氛较浓,2017年初出现反弹,但2017年4月加码调控后,国内一二线城市楼市一度得到抑制。然而,由于棚改政策,造成了全国三四线楼市跟涨,2018年部分一二线城市验资选号又让楼市出现局部发烧。2018年7月,中央政治局会议定调,坚决遏制楼市上涨,给死灰复燃的楼市浇了一瓢冷水。随后,棚改政策改变,以及2018年国庆期间,万科的“活下去”和“五折卖房”,导致全国多地楼市出现大幅降价,从而让阴跌两年的一二线楼市快速见底。2018年底,中央政治局会议没有再提房地产调控,2019年元旦前后,中央定调因城施策、分类调控,多地出现了调控放松的现象。

纵观全国楼市,2016年调控之前是二八分化,一二线城市疯涨;2016年国庆后是八二分化,三四线城市纷纷补涨;2018年上半年,市场再度二八分化,一二线城市在排队摇号、验资选房的套路中再次发烧;2018年下半年,全国楼市快速寻底。

中国楼市发烧的几个重要阶段:2007年股灾之后,2008年四万亿救市,楼市持续发烧,到2010年出现第一次调控;2015年股灾之后,2016年进入疯狂出现第二次调控。

由此可见,近十几年来,在货币持续宽松政策下,股市和楼市成为中国经济了两个重要的蓄水池,而楼市基本都是在股市退烧之后一年左右接力发烧。2019-2020年的股市长牛,将会继续引发楼市上涨,但只是二八分化,人口净流入的城市楼市还有一波行情,四五线城市没有机会。

5、珠海楼市

2018年11月,珠海楼市暗流涌动,外地户口没社保珠海没房的均可购买一套新一手房。2018年底,珠海相关部门官方回应媒体采访,外地户籍五年社保才有资格买房的限购措施,已经改为一个月到一年,前提是符合珠海市人才政策。

2018年10-11月,珠海斗门白蕉金地格林泊乐、招商依云水岸等楼盘从单价一万四左右降价到一万一左右,在因城施策的政策下快速去库存。到2018年底,白蕉单价一万二的刚需户型商品房已经完全消失。

存量房市场也发生了微妙的变化。2018年8-11月,不少业主多次下调出售价格,到2018年底,已经很少有业主主动下调价格了,并且有部分业主小幅上调出售价格。可见,卖方对于放松政策的敏感度,是远远高于调控的敏感度。

租售比方面,以珠海楼市电梯房为例,租金回报率已经从2016年高峰期的1.8%上升到3%,比如万科金域缇香37平公寓租金2600左右,总价在100万左右;诚丰银座45平公寓租金2600左右,总价在100万出头。2015年上半年,珠海楼市租金回报率大约是4%,不少电梯房一房45平大约55万,租金一年两万出头。

这两年,Q房以及自如等头部房地产中介企业都在租房市场攻城掠地,连建行也开始进军租房市场。随着包租份额越来越大,以及租金抵扣个税的实施,乐观预计2019-2020珠海楼市的租金将会持续上涨,有可能平均上涨20%以上,如此,租金回报率将会进一步提高,与此同时将会推动楼市上涨。

6、大湾区浅析

大湾区的机会,猪哥认为深圳将会继续保持一哥的领导地位,毕竟深圳在抢人方面,人口净流入幅度比珠海大得多。未来小盘股珠海将会继续挑战广州,东莞、佛山、中山为第三梯队,江门楼市上涨幅度将会超过惠州和肇庆。


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大湾区规划2019年上半年将会出台细则,深圳未来发展,将会傲视全球各大城市,继续成为金融和高科技的头部城市,随着人口净流入的持续大力增加,未来楼市将会向香港看齐,目前许多楼盘单价已经超过澳门。

珠海在大湾区中属于瓶颈地位,港澳及外资通过港珠澳大桥进入大湾区,珠海受益首当其冲,乐观预计到2021年,珠海楼市将会再创新高,期间2019年将会上涨15%左右,2020年将会上涨20%左右,2021年上涨20%左右。

其次将会是中山,一方面中山承接珠海外溢,另一方面承接深中通道的深圳部分外溢。但中山楼市2016年珠海调控后补涨幅度较大,未来的发力依然是珠海退烧之后。

江门楼市滞后于深圳珠海中山,但是江门楼市比上述城市更加健康,比惠州也健康得多。猪哥2018年在江门考察了大部分区域,像深圳中山珠海这样的房姐房叔并不多,大多是在2015年之后进入楼市的,所以存量房市场很多卖家并不是手里很多房子,2018年江门存量房市场成为珠三角唯一没有出现卖家恐慌降价出售的现象,并且不少业主到价后涨价或停止出售。

佛山和东莞未来还是靠广州和深圳溢出并驾齐驱,惠州这两年不少香港投资客当了接盘侠,未来市场好的时候依然是抛压严重,尤其是大亚湾区域存量房成绩力度相当差,猪哥亲戚2013年六千左右买入的新房今天才能卖九千。肇庆2017-2018涨幅较大,相对来说泡沫比其他几个城市大得多,下一波行情到来机会仍然不大。

点评

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祝猪哥“猪年大发”!  发表于 2019-1-11 14:57
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 楼主| 发表于 2019-1-10 18:03 | 显示全部楼层
2016年调控时,猪哥认为调控时间两年,2020-2021会再次发烧,至今观点不变。
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发表于 2019-1-10 20:21 | 显示全部楼层
猪哥哥 发表于 2019-1-10 18:03
2016年调控时,猪哥认为调控时间两年,2020-2021会再次发烧,至今观点不变。

猪哥,最近买房明智吗,入手了前山二手房,不知道2019年珠海房价会不会涨
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发表于 2019-1-10 20:28 | 显示全部楼层
先占楼后再慢慢品尝盛宴。。。
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发表于 2019-1-10 20:31 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-10 20:40 来自手机 | 显示全部楼层
来自小程序
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发表于 2019-1-10 21:05 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-10 21:44 | 显示全部楼层
房产税的影响如何?请猪哥哥分析一下。

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同问。  详情 回复 发表于 2019-1-10 22:02
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发表于 2019-1-10 21:53 | 显示全部楼层
太乐观了。。
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发表于 2019-1-10 22:02 | 显示全部楼层
马头琴四哥 发表于 2019-1-10 21:44
房产税的影响如何?请猪哥哥分析一下。

同问。  
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