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[杂谈] 拿地到开盘,只需三个月 谁敢买

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发表于 2018-4-12 13:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
  昨晚,碧家高周转的新策略,刷爆了地产人的票圈。
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  设计院接到营销户型配置及设计要求后,当天内通宵出图。
  当天!通宵!出图!这是强制要求设计院玩命啊?
  而关于这条要求,还有个配套的小故事:
寰俊鍥剧墖_20180412133932.jpg

  说实话,这么一算还真是很有道理。
  一万块,可以让一个设计师干10天,也可以让五个设计师通宵干一晚。
  地产行业资金成本这么高,很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里,省出几天时间就等于省了几百上千万。
  顺着这个思路,涛哥觉得地产开发的盈利模式一下豁然开朗了。
  搞人力的,招个项目总常常要花十天半个月,太耽误事请了!
  可以雇十个HR,一天时间,必须招到人发offer,不发offer不准下班。
  搞策划的,蓄个几百组客户往往要整一两个月,这怎么行!
  可以雇三十个策划,一天时间,必须完成蓄客任务,第二天就开盘,做不到90%的去化,就杀几个策划祭天。
  搞财务的,基本就可以辞退了,还融个屁资,以我们闪电般的速度,你融资的钱还没到账,我们项目现金流就已经回正了!
  (二)
  玩笑归玩笑,其实冷静下来,涛哥还是挺敬佩碧家强横的执行力。
  为了强调高周转,一周连发三文,包括:
  1、《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》
  2、《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》
  3、《关于项目报建高周转的通知》
  每一篇都充满了战斗的火药味,让涛哥感觉自己是温水锅里的青蛙,如坐针毡。
  比如《集团“高周转”专题会会议纪要》中,有这样几条很激进的“主席指示”:
  1、报建方面花费太长时间,建议莫总可取消报建的人,项目总做报建。(报建岗惊出一身冷汗)
  2、快速推进不能拖,报建下来才是最重要,项目一天不等图,通宵完成图纸第二天去报建。(设计岗吓尿了)
  3、投资买地要买干净的地,不干净地以最快速度搞干净,跳起来做,工作当天上报须当天处理完。(投资岗也别睡了)
  4、绿黄红灯考核,马上开工就绿灯,开不了黄灯,延误多少天就红灯,免职就行,直截了当。(鸭梨山大)
  5、没能力的人总有理由,我们要当天的事当天完成,问题是不是每个人都有解决问题的能力。未来领袖知道怎样做,能够将事情很快做成。(你不行就让管培上)
  6、要求各中心、区域、执行总裁和所有人当天事当天完成,不要影响现场进度。(从领导到员工,一视同仁)

  (三)
  行业内很多房企都在学碧桂园,但同时又有一句很流行的话:碧桂园,你学不会!
  碧桂园的高速度、高压力、强执行,是镌刻在魂与骨里,仅仅面上的制度模仿,根本无法企及碧家的高周转。
  比如在《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》中,有这样一段描述:
  截止3月30日,今年共获取项目195个(共215个地块),其中三四线项目146个,已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月,完全无法达到集团高周转的要求。
  一个季度拿了200块地,平均的动工和开盘速度已经是行业标杆,然而碧桂园却对这样彪悍的成绩完全不满意!
  碧桂园为什么能这么快?从一些制度细节中可以看出端倪:
  1、大运营工作组长有经济决策权,人事任免权,可先斩后奏。(一切为了周转)
  2、集团职能中心不容许按照自己的时间和节奏安排工作,一切要以项目为中心,做好服务,让项目节省每一分钟。(杜绝集团的大爷心态,这个点赞)
  3、如果摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0;21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职;(0天开工)
  4、如果35天内实现展示区开放,奖励20万。(示范区35天)
  5、开盘工期≦3个月,奖励20万;3个月<开盘工期≦4个月,奖励10万;4个月<开盘工期≦5个月,不奖不罚;5个月<开盘工期≦6个月,罚款10万;6个月<开盘工期≦7个月,罚款20万;开盘工期>7个月,项目总撤职。(3个月开盘)
  6、净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件,所有没有交地的项目不能算作完成投资任务。(买高周转的地)
  7、成立“投资报建小组”,由片区分管投资的副总裁主管报建工作,同时负责协调政府降低预售条件。(投资负责报建)
  8、土地获取前40 天开始前置设计工作,开工前7 天提供地勘资料,确保摘牌即开工,项目设计节点责任到人,对于不胜任者,坚决从严处理。(设计不敢误事)
  9、适度放开编制,提前储备项目团队,保证人等地。拿地提前做好项目总、营销总、工程经理、开发报建经理储备,拿地当天项目团队抵达现场确保摘牌即动工。(人力先行)
  10、对区域内项目进行开盘工期绝对值强制排名及处罚,加大开盘逾期考核执行力度。集团高管会上通报各区域开盘工期绝对值排名及处罚结果。(工期强考核)

  (四)
  通读碧桂园的几份通知原文,很多人会觉得碧家的文风太朴实、口语化。
  但就是这样简单、直白,甚至粗暴的制度,通过一遍遍的强化、洗脑、执行、考核、激励,最终形成了碧桂园难以被复制的高周转竞争力。
  比如碧家惠深区域深荟项目,拿地后三个月实现销售,这样的周转速度带来的现金流和利润收益实在难以想象,估计项目跟投也赚得盆满钵满。
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  前几天有篇文章很火,是说《你的同龄人,正在抛弃你》,而在竞争激烈的社会,企业与企业之间,又何尝不是这样?
  在《道路与梦想》中,万科创始人王石,曾有这样一段自述:
  2008年,一次私下论及碧桂园,我颇草率地给出评价:没什么了不起。
  不久召开集团例会,时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告,把我的观点推翻,数据翔实,有理有据。
  回深圳路上,我就致电碧桂园老板杨国强:我原来对碧桂园的看法是错的,希望能与杨先生交流学习。杨先生爽快地一口应允。
  当年的王石一定不会想到,这个被自己小看的碧桂园,在若干年后,竟然狠狠夺走了万科稳坐十几年的地产王位。
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  而今天的我们,亦和当年的万科一样。
  面对野蛮生长的碧桂园,我们在朋友圈和微信群中可以呵呵一笑。
  但真的到了战场上,看到碧家拿地到开盘三个月的神速度,看到他们通宵抢节点的执行力,如果你是老板,你学还是不学?
  如果不学, 你又有什么方法,让自己能不掉队,不被龙头房企远远甩开?

  所以,碧桂园你学不会,但身处于这个行业,你又不得不学!

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发表于 2018-4-12 13:59 | 显示全部楼层
南湾那个碧桂园盘真心不够隔壁那个华发做的盘好,虽然大家都小,但是一对比,碧桂园就差了。
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发表于 2018-4-12 14:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 肥健 于 2018-4-12 14:11 编辑

现在国家规定的完成三分之二结构工程就可以拿预售证 其实这个很简单 建过房子的都知道 只要资金跟的上 模具足够工人足够 就可以不停的建 倒好一层楼板 第二天就可以扎铁校模了 打地基更快 只要你有钱 租一百几十辆打桩机 一个楼盘的桩一天都打得好 三个月足够了 建房慢是慢在后期专修
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发表于 2018-4-12 14:13 | 显示全部楼层
为什么不敢买 是说质量不过关么?
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发表于 2018-4-12 14:18 | 显示全部楼层
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发表于 2018-4-12 14:23 | 显示全部楼层
政府让卖,有什么不敢买?
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发表于 2018-4-12 15:34 | 显示全部楼层
肥健 发表于 2018-4-12 14:09
现在国家规定的完成三分之二结构工程就可以拿预售证 其实这个很简单 建过房子的都知道 只要资金跟的上 模具 ...

什么叫专修?

点评

装修  详情 回复 发表于 2018-4-12 17:04
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发表于 2018-4-12 16:01 | 显示全部楼层
看航空城的碧桂园地块,真的起的好快!
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发表于 2018-4-12 16:41 | 显示全部楼层
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发表于 2018-4-12 17:04 | 显示全部楼层

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