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[杂谈] 茶余饭后聊房市(原创)

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发表于 2018-2-22 22:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
2018年春节平静而又匆忙地离去,大伙儿逐渐调节生物钟,开始从节日的庸懒休息状态回到忙碌工作轨道,同时,又开始了对新一年房地产走势的议论和猜测。

    调控一年多来,大家没有见到被调控城市的房价有多少下降幅度,相反,更多的是看到不少二三四五线城市的房价又快速增加了一轮。于是不少人更加坚信:这轮房地产调控会和以前一样,让房价越调越高,然后在某些地方政府财政压力难以承受的时候,开始局部放松调控政策甚至重新出台一些刺激购房的政策,直到大部分甚至全部被调控城市都放松或者取消调控政策,于是房地产再一次报复性的暴涨,重温旧梦。

    这轮调控政策真的会走回老路吗?
    不会!——至少我觉得不会,我相信本届政府的决心和恒心,也相信他们的智慧,不会再一次错失产业结构升级,做好供给侧改革和防范系统性金融风险,让中国经济安全度过难关的机会。

    本论房地产调控政策持续了快一年半了,从整体方向来说,到目前为止并没有放松调控力度的意思,类似兰州等城市的政策微调,让很多人误读为放松调控的开始(我怀疑很多媒体是故意误读误导),可仔细研究一下,兰州只是取消部分区域的限购及继续限购区域的某些限购条款,但同时却加强了三年限售的政策。这一政策调整,对提高房产销售量或许会有一定帮助,但对投资及投机性炒房来说,说不定是一个陷阱。

    本人既非房地产业内人士,也不懂金融和经济,春节假期刚过,纯粹闲聊,与朋友们交流个人肤浅看法,绝不可构成投资建议哈,如有误导,纯属巧合。

1、房地产调控政策下,为何不见房价大幅度下跌呢?
    如果把房地产调控理解为要降房价,那就完全想错了。相信“防范系统性金融风险”这句话都让大伙儿耳朵生茧子了,那我们仔细想想:哪些原因会引发系统性金融风险?资产泡沫快速增长和债务快速增加!因此,调控的主要目的是防止系统性金融风险酿成灾难。
    国内资产主要两个方面:房产和股票,股票经过2015年股灾之后,泡沫基本破灭了,但2015-2017年之间房产泡沫却快速膨胀,到了非常危险的地步,所以2016年国庆期间中央才踩急刹车,目的是抑制一二线主要城市房价快速增加,悬崖勒马守住泡沫不要自我破灭,避免房价崩盘可能带来的灾难性后果,这也是调控为何并不希望房价大跌的原因。
    债务方面,这几年无论是地方政府的债务增长还是房贷造成的居民负债增长都很厉害,所谓金融去杠杆,就是希望将债务控制降低到安全范围。
    因此,这一年多的调控政策,我觉得主要都是在围绕控制资产泡沫及债务风险,而房价泡沫问题,最好是通过时间慢慢由货币通胀贬值来稀释,安全着陆;而限购限贷政策,则是避免居民进一步增加债务杠杆率,再配合首付比例的提高,降低银行房贷风险,避免走上美国次贷危机的老路。

2、调控政策下,为何部分二三四五线城市的房价依然快速上涨?
    房价上涨问题,其实并不是真正的供需关系问题(后面我再讲讲供需关系),而主要是货币超发引起的问题。货币超发后,并没有平均进入到各个阶层老百姓口袋中,相反,因为资产价格的快速上涨,变成了“劫贫济富”。因此,绝不能因为货币超发而引发基本生活品的通货膨胀,那会让低收入阶层无法生存,当一定数量人群的基本生存得不到保障的时候,什么事情都可能发生,后果很严重,也绝不符合大家的期望。于是,我们需要一个巨大的资金蓄水池来容纳巨额的超发货币,股市牛市失败之后,唯一能够担当重任的只有房地产了。
    本轮主要一二线城市调控之后这类城市房产蓄水能力大幅降低,再加上资金出国外流渠道的被封堵,股市又不给力,很自然,这些资金会流向有一定价格潜力且未限购的二三四五线城市,造成了部分城市房价快速上涨,这就是大家看到的结果:2017年在严厉的调控政策下,依然有不少二三四五线城市的房价在上涨。
    那么,政府为何不限制这些城市房价的上涨呢?因为这是符合大家的共同愿望:地方政府增加财政收入、开发商实现资金回笼和赢利、银行降低资金风险(借给开发商的钱可以回收一部分)、房产投资(包括投机)者获得投资赢利机会(账面上);超发的货币总要有一个流向,不能把所有去路都堵死,对吧?而且,与主要的一二线城市房价比较,这些城市可以算是房地产“价格洼地”,被认为具有投资和投机潜力。
    既然房地产税政策已经算是铁板顶钉钉的事情,那么税源越广,未来对地方政府的税收岂不是更加有利吗?而且通过房产销售,可以大大降低房地产企业的债务风险,将债务分摊到购房者身上,并回收社会闲散资金实现超发货币蓄水,既达到降低债务风险的目标,又帮助地方去库存,何而不为呢。至于投资购房者将来是否能将“纸上财富”套现,那是后话,且听分解。

3、房价上涨原因真的是砖家们所说的供需不平衡的原因吗?
    这个问题答案既是也不是,首先我们来说说需求,“刚需”一词也不知是哪位砖家发明的,按照“房住不炒”的思想,我们姑且将自住性质购房者称为刚需吧(尽管租房也能解决居住问题,而且国家也知道到不可能让所有人都购房,所以租赁制度发展迫在眉睫)。房价上涨到现在的水平,绝大部分中低收入者已经不再具有购房能力,所以现在依然有能力购房者基本都是中高收入者或者说高收入者,这部分人群并不缺少住房,他们大多数已经有两套及以上的房产,只是害怕过去严重的货币超发会继续下去(现在M2增速已经大幅下降,步入通缩阶段),购买房子主要目的是保值增值,看重的是房屋的金融属性而并非居住属性;这一部分购房者其实基本都是抱着投机的目的,他们期待的是房价继续快速上涨,而并非通过租赁收取租金回报,要知道,现在住房租金收益率很低的,只有1-3%,如果不是期待房价上涨,算上房屋折旧,投资房屋租赁是个赔本的生意,谁会干?
    所以,砖家们口中的供需关系是个伪命题,当某天住房升值机会确定已经减少或者消失的时候,极有可能产生踩踏式的抛盘,为了避免或者减轻这个结果的发生,目前采取的“限售政策”可谓是非常英明的,同时也给出台房地产税腾出时间。

4、房地产税为何迟迟没有进行立法和开征?
    如上所述,房地产税将大大增加房屋持有成本,如果房产因此大大减少或者丧失了升值机会,对于多套房产持有者就变成了烫手山芋,相信你一定听说过一句四川方言“巴倒烫”,用来形容这种感受最贴切了,不懂这个方言的朋友可以百度一下。
    土地财政终有尽头,按照现有全国房产的存量(好像政府一直没准确的公开过,这个数字可能让大家受惊——原来我们国家有这么多房子,根本不缺房子住嘛~~)以及现在房产开发建设速度,再继续这么拼命的建设住宅可能会酿成极其严重的后果(参考日本当年房屋过剩后的结果),因此,尽快转换财政收入模式变得非常重要和必要,实体经济转型和结构调整还需要时日,而政府的财政开支及基础建设又需要大量的财政收入支撑,所以开征房地产税变成铁板钉钉的事情,现阶段就是从土地财政转向房地产税的过渡阶段,如何安全平稳的过渡、过渡多久,考验着这届政府的智慧。从现有的房地产调控政策,我们看到了政府高超的应对水平,度过了一个又一个风险。

5、房地产调控政策真的是误伤刚需族吗?
    前面我已经说过,刚需本身就是一个伪命题,这轮调控重点是以下几个手段:限购、限贷、限售及提高首付比例、上浮贷款利率,可以说是“史上最严”,并且持续了近一年半没有放松政策,这个时候依然敢于加杠杆冲进去购房的,要么是有钱有底气,要么就是为了利益挺而走险。对于首付都难以承受的刚需族,我觉得政府反而有点悉心保护的意思——万一启动房地产税后造成房价大幅度下跌,这个时候购房岂不成为了“负资产”,没有实力的工薪族万一再失业,岂不是要跳楼?
    对于有钱有实力的购房者,即使未来房价出现较大幅度下跌,他们最多被割韭菜而已,不至于威胁到生存问题,就好比2015年股灾中的韭菜们,也没几个真跳楼;但如果现在还非要借钱交首付,并且超过自己偿付能力加杠杆贷款购房,将来万一被误伤,那也只能怪自己不相信政府,背道而驰。

6、房地产税何时会纳入立法议程?
    要执行房地产税,除了前期调控政策和不动产登记联网工作准备外,还有立法和试行等流程,都需要时间,但一旦启动立法程序,可能就是房价的大拐点了,所以这个时间点很重要,还要兼顾财政收入的平稳过渡问题,考虑防范系统性金融风险问题,万一因此造成房价崩盘怎么办?银行能承担多少的房价下跌压力而不出问题?
    所以,我个人觉得今年两会纳入议程的可能性只有40%,更大的可能性放在明年两会上,让过渡期更长一些,也让各地方政府做好充分的准备工作。但如果政府想步子快一些,今年两会也可能纳入议程。总体来说,应该在本届政府任期内让房地产税落地,时间也不是很宽裕了。

7、启动房地产税议程后,房价会大跌吗?
    这个问题就很难说了,但我个人觉得政府也是非常担心这个问题,所以2016年国庆开始的限售政策,很大程度上是减少集中抛盘时的压力的意思。
    不过话说回来,国人购房一向“买涨不买跌”,所以一旦拐点形成并明朗后,即使你想抛盘,估计也找不到接盘侠了。正如我前面分析的:现在有钱人不缺房住,买房更多的是投机心理,房屋丧失了升值空间,抛盘就会成为必然。
    从另外一个角度看,政府一旦启动房地产税议程,就得做好结束土地财政的思想准备,如何过渡好财政收入问题和避免系统性金融风险的发生,是启动房地产税立法的重点。
    从各种媒体报道的2017年土地拍卖收入来看,尽管在严厉的调控政策下,卖地收入却依然在快速增长(如果统计数据没有失误的话,这一点我表示很看不懂,或许,开发商看待问题完全与我们老百姓不一样吧,现在央妈收紧贷款了,今年土地销售应该不会再那么火爆了吧),看来土地财政并没因为调控而受到影响,那何不如再走多一年呢?

    以上为本人观点,希望措辞方面没有违反国家有关规定,不要被和谐掉。一个门外汉茶余饭后胡扯一通,朋友们别当真,乐一乐就忘记吧,呵呵


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  发表于 2018-3-6 08:41

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ajlzm + 1 给力!

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 楼主| 发表于 2018-2-22 22:10 | 显示全部楼层
俺闲来无事在微信公众号胡诌几句,转发过来供大伙儿一乐……

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好贴,应该上头条,让香山网友看看,讨论讨论,  发表于 2018-2-24 10:01
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发表于 2018-2-22 22:31 | 显示全部楼层
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发表于 2018-2-22 22:47 | 显示全部楼层
都是庄家发的牌。至于有没有出老千,呵呵了。。。爱赌不赌,我说你拿到7点还要补个2点才能算和。。。
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发表于 2018-2-22 22:55 | 显示全部楼层
看看北京2018年风向标是怎样的?

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看两会,很快了,不过今年纳入两会议题的可能性不是很大,有点仓促,金融风险太高了,晚一年会安全很多。  详情 回复 发表于 2018-2-22 23:03
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发表于 2018-2-22 22:56 | 显示全部楼层
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发表于 2018-2-22 22:56 来自手机 | 显示全部楼层
吃着地沟油的命,操着中南海的心。只要中国经济没泡沫,房地产也没泡沫。只要丧心病狂印钱,投资固定资产就没错,不买房,钱拿来干嘛?国家还要做大做强国有企业,这句话就是房价上涨的时间点

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  发表于 2018-2-23 22:05
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  发表于 2018-2-23 09:09
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发表于 2018-2-22 23:00 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-2-22 23:01 来自手机 | 显示全部楼层
房地产和每个家庭息息相关,可不算操中南海的心,否则这个板块网友多半都是一边吃地沟油一边操中南海的心?
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 楼主| 发表于 2018-2-22 23:03 来自手机 | 显示全部楼层
有一说一 发表于 2018-2-22 22:55
看看北京2018年风向标是怎样的?

看两会,很快了,不过今年纳入两会议题的可能性不是很大,有点仓促,金融风险太高了,晚一年会安全很多。

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从N个角度来说,房地产税,今年两会纳入议程不是40%,而是100%。原因就不一一论述了。  详情 回复 发表于 2018-2-23 10:34
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