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[杂谈] 房地产的5个真相,你有被忽悠吗?

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发表于 2018-1-5 11:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
  过去的一年里,有哪些现象掩盖了房地产最真实的面目呢?

  1、房地产品牌大房企业绩大增难掩房地产周期性衰退真相。
  2017年,“限售”等楼市调控政策不断加码,更多城市加入调控行列。而在这样的市场环境下,规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势,销售业绩继续大幅增长。截止2017年末,碧桂园以5500.1亿元排在榜首,三家龙头房企均破5000亿,千亿房企数量达17家。
  由此可见,房地产集中度越来越高,有预计未来TOP10房企集中度有望达35%。排名前30位的房企有望抢占全国房地产市场50%左右的市场份额。然而,从市场占有率来看,规模房企集中度仍有很大上涨空间,无论业绩增长与否,都跟中小房企无关,依然难以改变中小房企生死命运,更与普通老百姓无关。
  房地产黄金时代结束,白银时代来临,寡头垄断时代将决定未来的市场格局。

  2、三四线城市房地产市场火爆只是假象,炒房越凶越危险。
  三四线市场可以说抢了2017年楼市头条,各种抢房现象迭出。虽然当下三四线城市一片繁荣景象,但都是假象,大多数三四线城市在高库存压力下,即使各种政策出台,也难以改变这些城市总体趋势。大家看到的所谓去库存很多是被投资炒房者转移了,即从开发商手里转到了炒房者手里,实际上这才是最大的危险,试想,很多三四线城市并没有人口和经济支撑,炒房者手里的房子卖给谁?租都租不出去。
  而在未来小县城去库存的大潮下,也一定有不少开发商和炒房者误入歧途,以为机会来了,实则并非看着那么简单。不是所有的县城都值得买,一些人口流入型城市倒是可以买,特别是刚需,早买早好,但还有一些打死也起不来的城市,盲目跟风炒房就危险了。

  3、抢房掩盖了房子总量不缺,人均40.8平方米又掩盖了分配不均的真相。
  房子够住吗?房子不够住吗?不能以每个人的角度去衡量。大家看到各种抢房现象掩盖了房子不缺的真相。但人均40.8平方米又掩盖了分配不均的真相。国家统计局2017年首次披露的一项数据让人们感觉到原来房子并不缺,是够住的。一份报告中提到:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。40.8平方米!根据国际经验,当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候,说明这个地区的房地产业开始过剩了。
  但人均40.8平方米同时又很容易掩盖一个事实,资源分配不均衡。国家统计平均数据有其合理的意义,但是不能把此当成我们居住水平的事实。所以,最近国家提出,2018年可能要把主要矛盾向更加精准的平衡居住配置问题转化。并不是说要把人家房子多的抢了,而是通过市场机制逼出来推向市场,转化成有效的居住产品。

  4、面粉贵过面包几乎不存在,你拿地价格跟周边房价比当然是强盗逻辑。
  面粉贵过面包,相信不少开发商和炒房者都爱说这句话,但我们要清楚,这只是个比喻,并非事实真相。平时说说也就算了,可千万不能当真。实际上他们只会说面粉贵过面包,但我也没见面粉便宜了面包也便宜啊。还是那句话,面粉跟面包没有直接的关系,面包卖得贵如果只是因为面粉贵那是最低级的市场,我们只知道农产品很便宜,但加工成别的东西后却卖得很贵,所以这不仅仅是原料成本的问题,还包括其他环节。
  还有,说面粉贵过面包,其实是偷换概念。之所以这样引用是表达了市场的严峻性可以理解,但是并不能说明开发商真的在亏本卖给你,只是利润少了而已。开发商拿地时地价贵或者与周边的房价相当,这就叫所谓的面粉贵过面包?参照物被偷换了啊!你将来卖房时也按照当初拿地时周边的房价来卖吗?如果是,那真的叫面粉贵过面包。显然不是,开发商将来卖房的价格要远比当初拿地的价格高得多,甚至要拉高周边的房价。
  所以,说什么面粉贵过面包,理解他的意思就是了,千万不能掩盖一个事实真相,那就是偷换参照物。

  5、房地产调控政策伤及刚需是事实,但不是全部真相。
  在房子是用来住的,而不是用来炒的,这个定位指导下,2017年可以说围绕这个定位展开的各种政策有人觉得未来很清晰,有人觉得好没有头绪。特别是一些刚需,时不时来问我们,为什么自己身为刚需,国家政策却在首套房贷及利率上不断收紧呢?我想说,不可能每个人都不会受影响,特别是一些不是刚需的刚需大幅加杠杆,已经让市场风险隐患重重。还有就是打击炒房其实是为了净化市场环境,最后更加有利于刚需的人群。
  调控政策下,很多人只会说买房越来越难了,刚需也被伤及,我们必须承认确实,刚需表面上是受伤了,但也必须承认很多并非真刚需。即使伤害了一些真刚需,也只是暂时的,况且我们应该看到另一个事实,那就是各种共有产权住房、租赁住房的推出恰恰是房地产还刚需以更多福利的事实。
  住建部部长王蒙徽表示,2018年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。如果还不能理解,那就是故意曲解。

点评

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  发表于 2018-1-8 12:47
支持: 5
  发表于 2018-1-8 11:31

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发表于 2018-1-5 11:34 | 显示全部楼层
谢谢分享!
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发表于 2018-1-5 11:46 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-5 12:13 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-5 12:36 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-5 14:16 | 显示全部楼层
赞!文章须长条理分明,一目了然易看易懂。
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发表于 2018-1-5 14:34 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-5 14:46 | 显示全部楼层
厉害了
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发表于 2018-1-5 19:04 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-5 20:54 | 显示全部楼层
好吧,你说的。
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