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日志

从房企“差不差钱”来判断楼市走向:房价难降!!

已有 117 次阅读2011-3-24 10:09

很多人在纠结房价到底会不会降时就会提到二套房贷政策之类,但是楼价的升跌与二套房贷是否收紧关联不大,反而与发展商资金是否充裕有直接联系,“即使出现成交量下滑的情况,只要发展商有足够的资金支撑其渡过低成交量的境况,就不会将楼价降下来。”

 

7月份中原地产的二手住宅成交数据亦显示,二手成交量有小幅的下降,但降幅不足一成,而均价即持续攀升,为9777/平方米,较6月份有1%的微升。各路的专家亦在预测今年接下来的几个,楼价及成交量的升跌。而作为行业内人士,我认为不能单纯地向读者说未来楼价是升还是跌、升多少或跌多少,而应是指导应从哪方面的信息或数据来分析未来楼市的走向,同理,若想了解未来楼价是否下降,下降幅度有多大,我们可以从发展商的资金来源来分析。

发展商的资金来源不外乎这几个渠道:售楼收入;银行信贷;市场融资(包括上市融资或私募资金)或转让土地。最后一个比较不会实行,转上土地是最后不得已的行为,因为一旦出现,会让整个市场怀疑该企业的资金链出现重大问题,进而影响房企的发展。

首先,售楼收入:目前楼价居高不下,超过07年高峰时,市场已经出现观望情绪,自住买家买不起只能观望,而二套房贷收紧的利空传闻则打击改善型及投资型置业者入市积极性。若成交量开始下滑,售楼收入减少,发展商的资金来源将会受到限制。所以接下来的几个月大家要注意关注市场成交量的变化。


其次,银行信贷:今年国家提出的增加5万亿的信贷,银行已经在上半年提前完成任务,而资金流向多为股市及楼市,央行在下半年必然会收紧贷款。但是要注意到,央行调查统计司728发布的一份报告认为,“票据融资置换为中长期贷款的空间较大”将成信贷放缓的一大原因。据报道,下半年到期的票据融资有1.7万亿元,并有可能置换为中长期贷款。这样,虽然信贷的增速放缓或会计上比例没有增加,但实际上市场到期回收的资金并没被回收,是当作贷给企业的贷款继续作为企业资金使用。而这1.7万亿元里有多少比例属于房企亦会影响着发展商的资金是否充裕。


再次,上市融资或私募资金:据媒体报道“富力地产发行不超过60亿元境内公司债获批”,“7月已有9家上市房企发布再融资增发方案,计划募集资金达到约188亿元”,而13家房地产上市公司“不差钱”,其报告显示,今年上半年,其经营活动产生的现金流量净额共计144.23亿元。上市融资已经是房企获得资金来源的重要渠道,而明显的,这个渠道很有效,但仅限大型的房企,小型房企并未能从中获益。

最后,我们还可以从土地拍卖市场来看房企“差不差钱”,今年上半年,全国各地纷纷拍出天价地王,推出的商品住宅地块基本都溢价成交。7月中旬,广州推出的金沙洲、大学城地块,引来17家房企竞价,而溢价更是超过50%以上。而818,还有一批住宅用地拍卖,届时大家可以再关注拍卖情况,了解房企现在是不是不仅“不差钱”,而且还可能“很有钱”。

 

若你们综合以上各类信息,得到房企“差不差钱”的判断,就可以分析楼价走势将会如何。

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