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日志

买房应对通货膨胀是个天大陷阱

热度 3已有 214 次阅读2009-10-5 14:17 |个人分类:投资|

2009-07-20    张庭宾    来源:第一财经日报
2007年5月间的股市悲剧正在中国房地产市场重演!
  2007年5月,A股狂热,散户开户数不断飙升,15万、20万、30万、35万,越来越多的新股民、新基民将他们辛辛苦苦积累的纸币存款投入了股市。

  笔者以自己能发出的最大声音向这些汹涌“羊群”呼喊——危险!

  那一年的5月14日,笔者以《中国选择题:海洛因一年或黄金十年》大声疾呼:“目前(中国A股)‘黄金十年’蜕变为‘海洛因一年’的可能性正与日俱增,后果也必如吸食海洛因后的瘾君子一样,从此一蹶不振。”现在这些公众投资者的钱就如同向火堆中添柴,但在不远的将来,“它将不再是中国庭院中晚会的篝火,而是足以烧毁整个院落的熊熊烈焰。在烈火还未烧着房屋之前,追逐热闹,寻求刺激,沉迷于海洛因迷幻中的国人将不断狂欢。只是在曲终人散,黄粱美梦醒来之时,方才发现,客人已去,主人的房舍已经被烈焰焚毁,辛辛苦苦积累起来的财富已被席卷一空,一如1990年之后的日本。”

  这个警告不幸而言中,这些新股民的命运甚至比1990年后的日本人还惨。从2007年10月16日的6124点到2008年11月28日的1664点,上证指数仅仅用了1年零12天就跌去了72.8%,令当年日经指数黯然失色——跌了66.58%用了8年!

  那么,现在还有谁会比当年的新股民更惨烈,还有谁比套在中石油48.6元更悲剧的吗?有!就是现在疯狂抢购房产者,他们正重演2007年夏天狂热的堆柴自焚之事。不同的是,他们把A股变成了规模大10倍的房地产。由于房地产的2成首付实际上是应用了5倍的杠杆,一旦A股超级过山车悲剧重演,未来他们不仅将输光所有的资产,还会变成严重的负资产,辛苦奋斗最后欠下沉重债务。

  当前这些疯狂抢购房产者或许有这样那样的理由,比如说恶性通货膨胀的预期。笔者也不否认,未来中国房地产还有上涨的可能,甚至不排除再涨30%。

  但是,我必须严重警告的是,中国的房地产,特别是北京、上海、杭州的房地产已经陷入了严重疯狂的泡沫之中。在此仅警示五个指标:

  1。中心城市,特别是上海、北京和杭州等地房产已经在过去8年中上涨了600%~1000%,其已经达到了彼得·林奇的“10倍”大牛股上涨投资的上限。

  2。现在的房价已经涨到了超出绝大多数人1年、3年、5年前的想象。即存在严重的超预期上涨。

  3。中心城市的诸多地段的房租收益率低于3%,租房比买房所缴纳的利息要便宜得多。

  4。资产投资的铁律是,当最多的人最疯狂地热议某个投资品的时候,这就是这种投资品进入疯狂泡沫期的大众情绪征兆。这时候理性的投资者应当坚决抛出这种资产,而不是买入,现在的楼市正呈现这种典型的癫狂症状。

 5。高昂的房价已经使购房者成为房奴。微观经济尚待走出低谷,失业增多、薪酬下降的威胁仍然存在。

  此外,即使本人认同未来通货膨胀的预期,但是必须指出的是,恶性通货膨胀对购房者来说是把“双刃剑”,甚至是一个天大的陷阱。

  在通货膨胀预期出现,或通货膨胀发生的早期,房地产的价格是会上涨。但是,通货膨胀一旦发展到中期,当利率不断提高,高达20%、30%甚至更高的时候,其高额的利息将成为购房者的“绞索”。

  当越来越多的断供出现,越来越高的高位购房者不得不抛出房产,那么,房价将直线下坠。越是下坠,越是更多的人恐慌性抛售,那么房价更是雪崩,其速度将令上轮股灾中上证指数的下跌速度汗颜。如果中国未来不能针对美元大崩溃采取及时有效措施的话,在未来数年,房价跌到目前房价的50%-70%并非不可思议。

  因此,现在尚没有买房的人,尤其是那些靠工薪辛辛苦苦积累首付,又借来高额贷款的人,今后坚决不要买房。已经买了自住以外房产的人,应当慎重果断卖房。因为,你不买房,最坏的结果是正财富缩水,但不会陷入“负资产”的黑洞——辛辛苦苦工作若干年,一家老老少少一起集资买了套房,最后反欠了巨额的债务。这是一个正常社会绝不能容忍的最不公现象。

  那么,人们可能会问,存在着通货膨胀的预期,又不能买房,那么去买什么“保卫”自己的财富呢?总不能眼睁睁看着自己的财富缩水吧。

  最好的反通胀的办法是买实物黄金。自2005年7月以来,笔者反复强调这一观点。黄金是当前全球范围内价值仍被严重低估的极少数投资品之一。其原因是美元背后的国际金融寡头势力几十年来不断诋毁压制的结果。

  笔者认为,在每盎司2000美元以下的价格,黄金均属于被严重低估的阶段,都可以建仓购买,多种测算方法表明,未来国际金价上涨到每盎司5000~6000美元,笔者不会感到意外。

  现在最佳的投资策略是,除非你现金非常富裕,一般坚决不再买房。租房,然后将准备买房的一半资金购买实物黄金储备起来。

  是做现在的房奴,未来的负资产者;还是抓住黄金价值回归的大牛市机遇,成为现在和未来的财富主人——这道选择题和参考答案已经写在这里,决定由你们自己做出,未来的命运由你们自己把握。

  让我们拭目以待,让时间再次检验这一判断吧。

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