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年底楼市现还贷潮 有三种情况不适合提前还贷

2011-11-14 09:39| 发布者: 花椒| 查看: 390| 评论: 0|来自: 南方日报

  文小姐最近有点纠结,因为听说明年元旦过后房贷利率将按最新标准调整。辛苦了大半年,现在手头有点积蓄,是不是该用这笔钱提前还掉一部分房贷呢?

 

  经过央行年内三次加息,从明年1月1日起,五年期以上贷款利率将升高至7.05%。还有不到两个月就要跨入新的一年,是否提前还贷,让房贷族心里打起了小九九。对此,市内银行业人士表示,是否提前还贷因人而异,此前享受七折利率优惠及通过公积金贷款的房贷族,完全没有必要提前还贷。

 

  利率调整未必都在年初

 

  文小姐2008年的时候在中山购买了一套两居室。由于当时政府鼓励购房,她很顺利地从银行拿到了利率七折的优惠。到目前为止已经还款三年,尚欠银行20万元。

 

  “听说年后就要按新的利率计算房贷利息,利率将升高至7.05%,即便七折也要5%,太高了!”文小姐表示,今年她手里有了点闲钱,再加上平时攒的钱,大约够提前还掉剩余贷款的一半,“我究竟应不应该提前还贷?”

 

  昨日,针对文小姐这一纠结的问题,记者咨询了市内多家银行的工作人员。某国有银行工作人员在接受记者采访时表示,文小姐的认识存在误区,即房贷利率调整都在年初。该工作人员表示,事实上,银行调整房贷利率分两种情况,一是大家比较熟悉的年初按照最新利率进行调整,二是根据银行放贷的日期,逢整年度的时候根据当时利率对下一年度的房贷利率进行调整。因此,打算提前还贷的市民最好先到银行打听清楚,自己的房贷按哪种情况调整利率,而没有必要集中在年底办理。

 

  该工作人员还认为,文小姐申请房贷的时候享受到利率七折优惠,调整后房贷利率大约为4.9%,“这样算下来,文小姐把准备提前还贷的资金按五年期整存整取放入银行,利率可以达到5.5%,出现利率倒挂现象,是否有必要提前还房贷不言自明。”此外,目前公积金贷款利率也是4.9%,与利率七折优惠后基本持平。

 

  该工作人员表示,如果市民手头的房贷享受到七折优惠或是通过公积金贷款,完全没有必要提前还贷。

 

  多数市民不急于提前还贷

 

  购房、申请房贷、还贷,对于大部分“房奴”来说,是人生中的大事。房贷利率明年即将调整,类似文小姐一样欲提前还贷的人究竟多不多?

 

  记者从多家银行获悉,从目前来看,并没有出现显著增多的情况,前来咨询相关业务的市民人数也与平时大致相同。

 

  过去提前还贷,还贷人不仅要缴纳一部分违约金,还要提前几个月预约。现在大部分银行都可以随到随还,而且不收违约金。业内人士分析,银行鼓励客户提前还贷有两方面原因:一是迫于存贷比压力,提前还贷可以降低银行贷款规模;二是银行面临“钱荒”,资金始终是要重点支持大客户,提前还贷的多数是普通房贷客户,银行通过让这些客户提前还贷来回笼资金,再贷给大客户。

 

  尽管多数银行欢迎个人住房贷款客户提前还贷,但对大部分人来说,随着消费观念的转变,类似文小姐这样对是否提前还贷纠结的市民已经越来越少。

 

  市内某银行工作人员表示,大多数市民不需急于提前还贷,一方面因为房贷是一笔相对较大的资金,并不是所有的住房贷款客户都有那么多的闲钱提前还款;另一方面,即便手头有一定的闲钱,现在投资渠道很多,不少人考虑与其提前还贷,还不如拿这笔钱进行投资理财。

 

  就手头有了闲钱是否提前还贷的问题,记者采访了多位市民。其中张先生的回答最有意思也最具代表性。“普通老百姓能有几次机会从银行贷到款?手头有了闲钱去搞点投资,收益应该不会比支付的那点利息少吧?”

 

  年中曾遇提前还贷小高潮

 

  将近年底,市场上并没有出现市民提前还贷的高峰。银行业人士告诉记者,今年年中曾刮起一阵提前还贷的旋风,不少市民到银行提前还贷。

 

  年中利率并没有调整,市民提前还贷为哪般?该工作人员表示,年中出现还贷小高潮,是因为风传珠三角将限购,部分市民担心中山出台像广州一样的限贷、限购政策,于是纷纷选择提前还贷过户,以便在限购政策出台之后不影响他们购买房屋。

 

  “众所周知,中山人习惯投资房屋等不动产,如果真的出现限购政策,他们必须要未雨绸缪,提前动手。这是中山年中出现提前还贷高潮的原因。现在周边地区限购政策有所松动,持这一想法的市民越来越少。”

 

  面对高企的银行贷款利率,以及随时可能出台的限购政策,还是有一些人选择提前还贷。提前还贷有没有什么讲究?业内人士表示,“等额本息还款方式,还款初期还款额中主要都是利息,本金较少。还款时间已经接近或者超过还款总年限的一半,就不要提前还款,因为绝大多数的利息已经还完。等额本金还款方式,如果还款时间已经超过贷款总年限的三分之一,也不建议提前还贷。因为这种方式是初期还款额较多,越往后每月还款额越少,所以当还款年限已经超过总年限的三分之一时,实际偿还的本金和利息差不多只有一半了,提前还贷意义不大。”

 

  小知识

 

  三种情况不适合提前还贷

 

  1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率,客户把这些钱存入银行,收益要比提前还贷划算。这类客户提前还贷后再贷款购房,银行将按最新的房贷政策执行,基准利率上浮1.1倍,借款人得不偿失。

 

  2、等额本金还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多。从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

 

  3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目,如股票、基金、债券、理财产品等,或者做生意的买卖人,手里需要流动资金,如果投资收益率高于房贷利率,也没有必要选择提前还贷。

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