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房价下跌潮 何时该出手

2011-11-14 09:29| 发布者: 花椒| 查看: 298| 评论: 0|来自: 深圳特区报

  房价起降了。楼市“银十”惨淡收场,更多开发商不再硬扛,打折、促销、降价的楼盘此起彼伏,不满新房降价的老业主也开闹了。

 

  年关临近,急需买房的市民该继续观望还是择机出手?这是一个令人纠结的问题。昨天,记者就此采访了多位专业人士和消费者,比较一致的看法是,深圳房价尚未见底,但暴跌的可能性很小。有人建议,遇到性价比好的房子,该出手时就出手;也有人提醒,多看少动为妙,明年夏天才有望出现房价阶段性低点。

 

  房价下跌潮蔓延

 

  “金九银十”期间,开发商抱有楼市旺销的幻想,只有少数楼盘打折促销,一些楼盘促销决心不大,半遮半掩。进入11月,幻想破灭,更多开发商加速抢跑,态度坚决,动作快,力度大。

 

  布吉一楼盘预期开盘均价至少21000元/平方米,而实际价格为19000元/平方米;南山后海湾一豪宅楼盘,原定价格接近50000元/平方米,开盘报价为40000元起,均价42000元/平方米左右。位于龙华的花半里堪称典型,两个月前有过17800元/平方米的成交记录,如今推出的三房户型,起价仅11800元/平方米,扣除装修费,仍有4000元的差价。

 

  万科、中海、中粮、招商地产等品牌开发商其实早就启动了促销走货的策略。像招商观园、雍景湾都以比预期低一成多的价格售楼。万科坪山金域缇香项目首批单位以11000元/平方米价格热卖,低于周边1000多元。近日,推出第二批单位,均价再降1000元,号称是深圳价格最低的品牌精装房。11日,深圳万科宣布,20日前推出公园里、清林径两个项目的100套精装三四房产品,开展网上团购。消费者报名参加,即可享受购房93折优惠;自活动开始两周内,该项目每多成交10套,参与活动的所有客户便在原折扣基础上增加1%优惠,最高可享受另外10%的优惠。

 

  而最引人注目的降价例子当数万科清林径特价售房引发的老业主抗议事件。10月下旬,万科推出部分清林径特价房,有人估算比此前售价便宜一成左右。老业主以此为由聚集到售楼处门外,提出退房、补差价、降低物管费等诉求。

 

  新房性价比上升

 

  历史数据显示,深圳新房销售量一般只有二手房的三分之一,而今年10月份,新房销量已经超过二手房78套。业内人士将这一变化归结于两大原因,一是二手房业主惜售,放盘量少;二是部分区域新房价格低于二手房,出现了一、二手房价格倒挂的怪现象,这也是新房销售好于二手房的最重要原因。

 

  “目前,价格比前期或周边同质二手房下跌一成甚至更多的深圳新房项目越来越多了。”美联物业全国研究中心高级主任徐枫表示,深圳原特区内的新房本来就不多,比周边二手房便宜的更少,如果遇到合适的楼盘不果断出手,将来想买新房只能到坪山、光明去找了。“明年春节前,深圳有34个楼盘符合上市条件,其中或有价格适宜、位置及配套较好的房子,值得首次置业者考虑。”

 

  中联地产市场研究总监周庆亮认为,年关之前,部分房企需要回笼资金还贷、结算或做业绩报表,降价促销的压力显著,可能有个别房企为抢跑,进行“过度促销”,从而出现大幅低于市场价格的房源,如上海就发生了一次性降价三分之一的事件,这是买方出手的好时机。

 

  万科有关人士表示,从2008年的经历来看,业主投诉退房的时候,也是购房的最佳时节;并“身体力行”,发起了新的促销攻势,近期将推出两楼盘100套特价房。人们预期,12月份,在年关冲刺之际,万科5盘同时上市,促销力度可能更大。

 

  资金链面临断裂之虞的绿景地产本周将在深圳龙华新开一盘,定价会不会“一降到底”,值得观察。

 

  二手“笋盘”可关注

 

  “新盘虽有降价,但因多数位于原特区外,配套较差,且房价下跌趋势未完,购买可以再等等。”世华地产市场研究中心总监肖小平认为,目前,中心城区的二手房价格相比7月高峰期,已有3%-5%的降价,加之,业主放盘量增多,议价空间增大,对首次置业者来说不失为机会。据世华地产统计,10月份,二手房成交环比下滑,但看房人数环比有一成多的增幅。这表明市场需求确实存在,而且数量较大。历史经验显示,看房人数上升,说明需求积压量增加,未来一段时间存在市场回暖的可能。犹豫不决的客户,将来虽有可能以比现在低几个百分点的价格买到房,但选到合适房源的概率会减小。

 

  肖小平分析,近段时间出现了三种急于放盘的业主,一是急于筹钱发工资、还货款的有房老板,二是为孩子上学、就近上班等原因急于先卖后换的业主,三是手上有多套房而资金压力大的投资客。这些业主急于脱手房产,议价空间可能大于市场一般水平,会有质优价廉的“笋盘”放出(笋:来源于广东话,形容性价比高,笋盘:顾名思义就是物美价廉的房子)。提前看房、信息灵通的买家将有收获。

 

  从中原地产提供的数据看,10月份,全市二手房均价为21077元/平方米,关内区域,南山、福田、盐田三区的成交均价都在全市水平之上;仅罗湖区二手房价低于全市水平,为19568元/平方米。世联地产市场研究部总监王海斌认为,罗湖作为成熟片区,其二手房价格相对较低,生活、交通配套好,经细心比较,不难淘到“心水房”。

 

  跌势或延续半年

 

  在深圳从事房地产业近30年的上市房企高管胡先生说,根据经验及市场态势判断,这波房价下跌才刚刚起步,未来至少持续半年以上,明年5、6月份或见房价阶段性低点。

 

  胡先生最近到龙华、福田中心区、深莞交界区域多次看房,感觉房价还没到底。不是特别急需的客户可以入市观察,收集备选的房源,而不必现在就买。“当小房地产公司大甩卖,大公司开始收购洗牌的时候,房价才有可能见底。初步判断时间点在明年夏天,因为前期的高地价在支撑着房价,如果政府大规模低价推地,房价见底的时间还会延长。”

 

  深圳市金汇投资公司总经理肖英铎也认为房价尚未见底。他说,目前降价的大多数是上市公司,他们要年报,要向股东交差的业绩。如果房地产项目公司也降价,那才是货真价实的降价潮。

 

  中联地产预测,房价继续小幅下跌应该是主流。业主维权、开发商扛不住、中介公司关铺裁员等传闻四起,表明楼市已经进入动荡的敏感期,其间房价的变化随时可能加大,不排除年底房价有加速下降的可能。

 

  中原地产认为,虽然市场期待房贷会有所松绑,但基于国内经济形势不明朗,市场估计楼市依旧将处于困难时期。开发商资金链紧绷,促使大量房源降价出售,伴随新房大量降价出售,一、二手房价倒挂现象加剧,二手房价格面临更大的降价考验。

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