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许小年:土地供给不足造成房价高企

2011-11-11 08:45| 发布者: 花椒| 查看: 254| 评论: 0|来自: 经济参考报

摘要:   中国的房地产搞到今天,问题越来越复杂。原因就是,从来没有一个市场交织着如此众多人的利益。   在目前格局下,以限购和限贷为主的调控政策,不仅无法协调各方利益,而且在我看来,没有什么机会行使这个政策 ...

  中国的房地产搞到今天,问题越来越复杂。原因就是,从来没有一个市场交织着如此众多人的利益。

 

  在目前格局下,以限购和限贷为主的调控政策,不仅无法协调各方利益,而且在我看来,没有什么机会行使这个政策的初始目标。过去的历史已经证明,每次调控之后,房价出现短暂的下跌,下跌之后又是报复性反弹。

 

  我本人一贯反对用行政手段调控价格。当动用行政手段调控价格的时候,我们同样看到有人受益、有人受损。强行把价格压下去,消费者受益,企业受损。在市场经济发展的过程中,在多元利益发展的过程中,如果还像在传统社会那样,以代表社会全体利益或者多数利益的身份出现,采用行政手段干预市场的话,势必引起社会公平性问题。

 

  价格是由市场的供给和需求决定的。是由预期的控制和需求决定的。调控政策暂时压制了需求,但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求。需求还在那儿,只是暂时压制住了。随着人口、收入和城镇化提高,对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上,价格肯定是一路上涨。

 

  我们分析一下需求方的因素,人口、收入、城镇化都是要逐渐提高的,不可能下降。调控政策不可能使人口增长下降,不可能使收入增长下降,不可能使城镇化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房价,关键是要有足够的供给。在中国这样大一个国家,房价这么高是没有道理的。世界上高房价的地区都是存在天然屏障,土地供应无法再增加的情况下,房价才能持续地上升。

 

  比如说香港的中环,就是一个岛,这个岛上的土地已经开发完了,而需求在不断上涨。因此港岛的房价从总体趋势上来说是节节升高。纽约的曼哈顿,它是一个半岛,三面环水。曼哈顿的土地已经开发完了。但是随着经济的发展,需求还在不断上涨。除了这些天然屏障造成的土地供应的限制,其他有着比较深度土地的经济发达区,我们没有看到持续性的房价上涨。

 

  我们国家房价的上涨一定是和人为的土地供应控制有关。这就是我们一直在讲的18亿亩红线。起码是从预期上牢牢地建立起了土地稀缺,从而房产稀缺的概念。土地供应不增加,需求这一端,人口、收入和城镇化都在提高。房价肯定要上去,为了提供一个长远的解决方案,应该认真地考虑,取消18亿亩红线,认真考虑土地制度改革。建立起土地的一级市场。目前土地一级市场是由政府垄断的,真正建立起土地一级市场,能够让市场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候有更多的土地进入市场,来平抑楼价和地价。

 

  在多方利益博弈的房地产市场上,我们现在还缺乏一个协调各方利益的公平、公正的平台。博弈的最终结果,在很大程度上取决于中央政府和地方政府之间的关系。要想从根本上解决中国房价过高的问题,要从改革着手,更多地面向市场,以改变的思路寻求突破,避免过去出现调控,暂时下跌,随后报复性反弹这样一个历史的循环。

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