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买房子签订购房协议需要注意什么

2013-4-11 15:01| 发布者: 彭彭| 查看: 391| 评论: 0|来自: 搜房网

  一、购房合同范本

 

  购房合同的主要内容包括以下几方面:

 

  1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;

 

  2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

 

  3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

 

  4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等;

 

  5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

 

  6.产权登记和物业管理的约定;

 

  7.保修责任;

 

  8.乙方使用权限;

 

  9.双方认定的争议仲裁机构;

 

  10.违约赔偿责任;

 

  二、补充协议

 

  大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议,以限制购房者的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益,主要表现在以下几个方面:

 

  1、关于不可抗力:导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任,对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房者有权终止合同,要求发展商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

 

  2、关于分摊建筑面积:作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的多少,直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定,实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定,认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围,对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率,即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率,当发展商交付的房屋达不到约定的标准时,购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

 

  3、关于装修标准:对于欲售商品房,特别是约定了精装修的欲售商品房,购房者一定要明确该等商品房的装修标准,防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等,以最大限度地保护自己的利益。

 

  4、明确规定交房时配套设施和环境达到的标准

 

  目前北京交房时的争议多,交房时的环境差和配套设施不能使用是一个关键因素,有没有把交房时配套设施和环境达到的标准写进补充协议里的呢?锦秋之春的补充协议写得很具体:“出卖人应在小区竣工之日即2003年6月30日向买受人提供以下设施:(1)社区红外线防盗系统;(2)公共出入口电视监控系统;(3)楼内公共区域烟感报警系统;(4)会所、游泳池;(5)地下车库;(6)塔楼三层以上每二层设置一个‘空中花园’;(7)绿化率不低于30%。”

 

  5、将承诺写进补充协议

 

  售楼人员为了卖房,经常会向买房人做出各种承诺,但到兑现时,不是找不到人,就是死不承认,有没有将承诺写进补充协议里的呢?肯写的房地产商还是有的。

 

  以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性,以及购房者个性的多样化,购房者应主动向发展商提出自己的合理要求,并通过签订补充协议的方式予以明确。

 

  11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

 

  三、合同陷阱

 

  任意使用免责权

 

  实例:某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定:非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于:政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

 

  点评意见:在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如不可抗力等,但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成,如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等,这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的,不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的,开发商应向消费者承担违约责任,再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围,将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上,使开发商的逾期行为不必承担任何责任。

 

  违约责任不对等

 

  实例:某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容:“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。”

 

  点评意见:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金,且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款,则立即视为违约,并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大,双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱,加重消费者责任,减轻经营者责任。违反了法律的公平原则,消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

 

  付款方式要灵活

 

  有不少购房者忽略付款方式的灵活性,万一中间出现问题,往往会使自己陷入被动境地。

 

  实例:某消费者与某房地产开发公司签订购房合同,以68万余元定购了一套房子。在签订《房地产买卖合同》时,开发商在合同附件中提到,要求乙方必须在一个半月内办妥所有贷款手续,否则视其违约,开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是,乙方向银行申请贷款时未能成功,按合同约定首付款可能无法退还。

 

  点评意见:上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下,合同附件会对付款方式的违约责任进行约定,但对于没有经验的购房者而言,一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款,以免落入圈套。对此律师也建议可以在附件内容中特别提出:如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款,双方均无需承担违约责任。

 

  四、如何签订购房合同

 

  了解商品房预售合同基本的内容

 

  1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。

 

  2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

 

  3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

 

  4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。

 

  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

 

  6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

 

  7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

 

  8、房地产权属登记义务。

 

  9、物业管理条款。

 

  10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

 

  11、其他条款或当事人约定的条款。

 

  了解商品房买卖合同中应当明确的内容

 

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

 

  (二)商品房基本情况;

 

  (三)商品房销售方式;

 

  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

 

  (五)交付使用条件及日期;

 

  (六)装饰、设备标准承诺;

 

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

 

  (八)公共配套建筑的产权归属;

 

  (九)面积差异的处理方式;

 

  (十)办理产权登记有关事宜;

 

  (十一)解决争议的方法;

 

  (十二)违约责任;

 

  (十三)双方约定的其他事项。

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