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买楼龄超五年二手没购房发票 营业税全额征收

2013-4-9 09:20| 发布者: 小琼| 查看: 244| 评论: 0

  昨日,广州市地税局用案例解释二手房交易税收规定时明确,购买了5年以上的二手房,如果无法提供购房发票,缴纳营业税时需要全额征收。


  案例


  钱经理2007年3月在广州市区购买了一套建筑面积为160平方米,套内建筑面积为130平方米的商品房,支付房屋价款150万元。契税完税证日期为2007年3月29日,《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2007年4月5日,房屋产权证日期为2009年1月4日。房屋产权证上的产权人姓名为钱经理本人,钱经理还拥有另外一套住房。


  2012年4月5日,钱经理将此房卖给陈先生,申报价格为200万元。房管部门4月6日受理交易申请,经地税机关评估200万元的申报价格明显偏低而无正当理由,核定其计税价格为250万元。钱经理无法提供2007年购入房产的发票。


  土地增值税和印花税:暂免缴纳


  市地税介绍,卖方钱经理应缴纳营业税及附加、个人所得税,暂免缴纳土地增值税和印花税。买方陈先生应缴纳契税,暂免缴纳印花税。


  案例中交易的住房建筑面积超过144平方米,且套内建筑面积超过120平方米,不符合普通住房的认定条件,属于非普通住房。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其转让收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但由于钱经理不能提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票,只能按照全额征收营业税,同时应以地税机关核定的250万元为其计税价格。


  应缴纳营业税及附加=计税价格×(5%+0.6%)=2500000×(5%+0.6%)= 140000元


  个税:无发票需核定征收


  市地税进一步介绍,由于该房产不是唯一的家庭生活用房,不能享受免征个人所得税优惠政策。同时,由于钱经理遗失了购房发票,即未能提供构成房产原值相关凭证,不能正确计算房产原值,应实行核定征收。对于非拍卖转让住房,适用5%应税所得率。由于税率是20%,这相当于按照转让房产收入全额的1%征收。


  应缴纳个人所得税=转让房产收入额×应税所得率×20%=2500000×5%×20%=25000元


  市地税强调,二手房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法,为保证征税的真实性和公平性,纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证,提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。当纳税人无法提供合法、有效的售房合同;或合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证等的;或者纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,都要实行核定征收。


  契税:不能享受减半征收优惠


  根据财税〔2010〕94号规定,对2010年10月1日以后个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,才能适用优惠税率。另根据穗国房字〔2005〕375号和粤府办〔2005〕56号规定,本例中陈先生购买的住房建筑面积超过144平方米,套内建筑面积超过120平方米,不属于普通住房,不能享受契税优惠政策,应按照税务机关核定成交价格的3%缴纳契税。


  应缴纳契税=计税价格×3%=2500000×3%=75000元。


  来源:广州日报

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