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能不能上名校开发商说了不算 选学区房需谨慎

2013-3-22 08:41| 发布者: 小琼| 查看: 359| 评论: 0

  “教育地产”概念层出不穷 新房承诺学区资格未兑现 买了学区房户口无法迁入———


  无论调控与否,学区房一直是楼市的抢手货。无论是在一手房还是二手房市场,“学区”一直是左右房产价格的重要因素,尤其是在二手房市场中,同一区域内,划分到不同学区的房子,单价或相差过万。但是买了学区房,却没上成名校的案例在现实生活中时有发生。律师提醒,开发商售房时,对于学区的承诺往往不具法律效应,购房者购房时应多加考察,而购买二手学区房,应对区域内招生政策详细了解,并在合同条款中对于户籍问题做出特殊规定。


  无论调控与否,学区房一直是楼市的抢手货。无论是在一手房还是二手房市场,“学区”一直是左右房产价格的重要因素,尤其是在二手房市场中,同一区域内,划分到不同学区的房子,单价或相差过万。但是买了学区房,却没上成名校的案例在现实生活中时有发生。律师提醒,开发商售房时,对于学区的承诺往往不具法律效应,购房者购房时应多加考察,而购买二手学区房,应对区域内招生政策详细了解,并在合同条款中对于户籍问题做出特殊规定。


  提示:开发商无权承诺学区事宜


  针对刘女士的案例,北京金诚同达律师事务所的于志红律师解释道,目前楼盘中的教育配套,是在土地出让时就由政府规划好的,如果该地块无规划学校,后期也基本不可能会有。社区内教育配套建成后,开发商要交给教委,由教委引进教育机构,根据区域内教育资源进行划片分配。因此开发商无法也无权对学区问题进行承诺。在上述案例中,开发商与刘女士签订的购房合同中,对于教育配套并没有明确的约定,因此刘女士也无法通过合同来主张自己的权利。开发商虽在宣传中有使用过“教育大盘”的宣传用语,但并没有对具体学校品牌进行承诺,因此无法定义“教育大盘”的具体概念,也不能构成虚假宣传。


  对于像刘女士这样的业主,在发现问题时,只能自己尽早想办法,不能将希望寄托于这些无效的承诺上。


  案例:买了学区房 户口无法迁入


  教育问题是冯先生家里的头等大事,他们全家一直居住在朝阳区,但他认为海淀区的教育资源较为丰富,因此从孩子出生起,就开始筹划在海淀区购买一处学区房。


  经过反复考察和比较,他最终选择了一处中关村一小的学区房。在反复商议之下,他以每平方米近6万元的单价买下了该套房子,2012年年中,他与原房主完成了交易手续,并拿到了房产证。冯先生告诉我们,拿到房产证的那一刻十分兴奋,感觉儿子的上学问题终于解决了。可当他兴奋地到房子所在地派出所准备将一家三口户籍迁入时,户籍民警却告知他户口不能迁入,因为原房主一家的户口还依然挂靠在此处房产上。一处房产只能落一户,在原房主未迁出自己的户口之前,冯先生不能落户。


  于是,冯先生开始联系前房主,第一次通话时,原房主表示会尽快将户口迁出。但时隔一月冯先生再次来到派出所时发现,原房主的户口依然还在,这时再与其联系,电话就再也打不通了。有经验的人告诉冯先生,让他得尽快把这事儿给解决了,因为像中关村一小这样的学校,对于孩子的户籍时间都是有规定的,如果不尽快迁入,等到了上学的年龄,很有可能就会因为常住年限不足而被拒绝。


  支招:如合同有相关条款可向法院起诉要求赔偿


  北京金诚同达律师事务所的于志红律师表示,学区房产生的纠纷一直存在,因为名校入学资格越来越抢手,学区房价格也较高,因此会有部分房主想通过售房获利,但又不想放弃原有的入学资格。对于冯先生所遇到的情况,冯先生可以仔细查阅一下合同。如果双方签订合同时采用的是《北京市存量房买卖合同示范文本》,在该合同第十条,权属转移登记中,有关于户口迁移的条款,冯先生可参照此条款内容,向人民法院起诉主张自己的合法权利。


  而如果双方的合同中,对此没有具体的规定,那么冯先生就只能想办法找到原房主协商解决,因为从法律上,他购买学区房的目的并没有办法得到保障。


  提醒:一手房要谨慎 二手房要仔细


  于律师同时提醒购房者,购买学区房,购房者一定要学会规避自己的风险。


  在购买一手房时,如果名校位于社区附近,一定不能只相信开发商的一面之词,应到学校或学校所属教委进行咨询,明确该学校的划片范围,尤其是尽量打听清楚入住后的划片范围,因为可入学范围是会发生变化的,教委有可能根据生源数量进行合理调配。


  对于社区内未建成的配套学校,引入品牌等要获得尽量详尽的信息。目前楼盘中的教育配套,是在土地出让时就由政府规划好的,如果该地块无规划学校,后期也基本不可能会有,即使在社区内配建的学校,如果是公立学校,建成后也是要交由教委,由教委根据区域内教育资源,再进行划片分配。


  如果购房者选择购买二手学区房,那更应该仔细做功课。二手学区房购买后能否成功入学,很大程度上取决于购房者有没有将功课做仔细。首先,要明确所购房屋到底是划归哪所学校,其次要关注该学校对于适龄儿童入学条件的相关规定,像海淀很多著名小学,大都要求至少三年的户籍,还有部分房子只附带一个学区名额,如果前任房主已经占用,该房就不能称之为学区房了。


  把这些条件弄清楚后,在签订购房合同时,也应对于户籍迁出条款多加留意,在合同上做出详尽的规定,以免之后因此问题发生不必要的纠纷。

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