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二手房房主跳价毁约重现江湖 买家如何应对

2012-9-20 09:53| 发布者: 香山房产| 查看: 274| 评论: 0|来自: 生活报

   可要求卖方继续履约

  实际上,在卖方占据主导地位的二手房市场,房价上涨预期较强的情况下,往往容易出现较多卖方毁约的现象。比如卖方认为自己和买家事先说好的价格低于市场价格,希望加价;又或者是卖方认为自己的房子有更大的升值空间,不打算卖了。不过,面对可能出现或已经出现的类似情形,买家也不必过于担忧,可以通过合约条款等法律武器来有效保护自身的利益。

  北京秦兵房产律师团徐斌就接到不少咨询电话。“最近一个月来每天都接到这方面(二手房买卖纠纷)的咨询电话。”为此徐斌建议称,合同法规定购房人作为守约方,在遭遇违约的情况可以要求出卖方继续履行合同。同时,购房人可以多出一些钱做定金,这样即便双方决定解除合同,购房人也会掌握更多的主动性。

  赔偿方式买方选择

  原来,在签订买卖合同后,业主更改出售价格,如果买方不同意,业主需要向无违约责任一方即买方赔偿合同细则中说明的违约金(例如为合同价的10%),或者买卖双方购房时自定的定金以双倍数额返还。两种赔偿方式由无违约责任一方即买方选择,多数情况下买方会选择赔偿金额高的方式获得赔偿。从合同法角度来说,通常情况下只要买方掌握业主相关违约证据起诉,一般法律更多保护的是买方的利益。

  另一方面,买家不选择要求赔偿而希望继续履行合约的,若卖方不同意,则买家也可以向法院提起诉讼。根据买家的证据举证、相关主张及签订的合同,已支付的定金、款项等等,法院也会视情况支持此交易合同继续履行。律师指出,卖方若能继续履行合同、有充分的举证和有效的合同等内容,法院也会保护买房的利益。

  合约签订很关键

  因而,相关的纠纷问题需要在买卖双方签订合约时就有所预防。购房时,在仔细审查合同时要尽可能地明确约定相关条款,有专业律师进行咨询是最好不过的了。无论是要求赔偿的内容、金额还是继续履行合约,都需要根据实际有效的买卖合同来操作。

  对于买家来说,应该了解到事先考虑周到的必要性,一方面是防止问题的出现,另一方面也是防止出现问题时的利益受损。毕竟,无论是要求赔偿还是诉诸官司,都会对买卖双方造成一定的麻烦,凡事未雨绸缪才是最佳的。

  而对于卖方来说,也要注意自身利益的保护和避免纠纷的发生。业主毁约后不但可能需要支付赔偿金额,有时候甚至还要承担买家相应的经济赔偿,更不要说最后被告上法庭、强制履约的情况了。因此,业主在签订合同前应考虑清楚再做决定,签订合同后再改主意对买卖双方来说都是一种损失。

  面对卖家毁约现象的增多,买家在买卖前后整个过程中都要注意保护自己的利益,合理运用法律武器。

  数据显示,今年春节后楼市逐步放量回暖,北京市二手房成交价自3月后呈上升趋势。随着二手房房价的不断上扬,北京二手房交易“卖方毁约”的情形日益增多。一位地产经纪公司业务员就告诉记者,随着楼市反弹,一度罕见的跳价以及卖方毁约现象重现江湖。有地产经纪公司粗略统计,近几个月以来,卖方跳价以及毁约数量约占北京二手房成交量的5%。

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