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中国房地产纪实:没有最高只有更高

2012-9-5 10:36| 发布者: 香山房产| 查看: 232| 评论: 0|来自: 中国经济周刊

  8月初,石景山区成为北京市第一个出台外地户籍在京工作人员申请公租房标准的区县。这一举措打开外地人申请保障性住房的一扇窗户。

 

  除了制度的不断完善,保障房建设的规模也不断在增加。截至2011年底,全国累计用实物方式解决了2650万户城镇家庭、近1亿人的住房困难,受益户数达到11%。

 

  保障房制度与建设的发展只是中国房地产市场发展十年的成果之一。

 

  2002年至今,中国房地产市场的发展可谓波澜壮阔。十年里,中国的房地产业成为中国经济发展的重要支柱。十年里,为了解决高房价问题,满足民生需求,中国大规模建设保障型住宅。而这种转变则是中国房地产市场发展的十年思变。

 

  让1亿人受惠的保障房

 

  8月的北京,传来了好消息。外地户籍在京务工者也可以申请保障性住房了。石景山区率先正式出台了外地人申请公租房细则,明确了准入标准、申请审核程序、配租标准等内容。保障对象为在石景山区行政区域内连续稳定工作5年以上,或经相关部门认定的专业人才,并符合北京市公共租赁住房标准的家庭。目前,石景山区各街道办事处住保部门已正式受理外地人的公租房申请事宜。

 

  多层次的保障房住宅体系是中国房地产市场近十年来不断发展的成绩之一。住建部统计显示,2008年至2011年间,我国累计开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房超过2300万套,基本建成1200万套以上,新增发放租赁补贴超过400万户。

 

  截至2011年底,全国累计用实物方式解决了2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难,实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到11%。如按三口之家计算,总共有近1亿人通过不同形式的保障房解决了住房困难。

 

  2011年5月,陕西西安,54岁的申裕民、苏尔丽夫妇搬进了泰和居保障房小区一套50平方米的廉租房里。老两口在接受《人民日报》采访时说,自从上世纪90年代夫妻俩双双从企业下岗后,生活一直很困难。搬进这套房子,每个月只要付几十元租金,第一次让他们觉得生活又有了盼头。

 

  在中国,有为数众多的居民根本无法依靠市场化手段解决居住问题。过百的房价增幅,让刚刚踏入社会的年轻人无法实现自己的刚性需求,也让年过半百逐渐失去劳动能力的人望房生畏。即将结婚生子的年轻人只能砸锅卖铁借几代人的钱购买一套数十平米的房屋居住。民间的怨声载道引起了决策层的注意。

 

  为了遏制高房价上涨的不合理趋势以及满足更多人的住房需求,中国开始了至今最为严厉的宏观调控与保障房建设。

 

  2009年开始,中央不断制定政策着手干预具有全国趋势的高房价问题。在出台“国八条”、“新国八条”等政策后,诸如“限贷”“限购”手段有效遏制了全国房价高企的病态。

 

  不仅如此,决策层制定了具有更加长远效果的措施——大力兴建保障房。

 

  2007年以来,中央财政投入力度不断加大,从当年的72亿元到2011年的1522亿元,仅仅5年的时间,用于保障性安居工程建设的资金实现了20多倍的增长。

 

  随后,中央政府规定,从2011年起,用5年时间建设保障性安居工程3600万套。为了保障建设计划的落实,中央政府为各省份分配了建设指标,并定期公布建设进度予以督促。

 

  今年8月,住建部住房保障司副司长张学勤透露:截至2011年底,约3000万户、近1亿人受惠于保障房建设。其中,有2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难通过实物解决,此外还有近450万户通过货币补贴形式受益。

 

  现在,以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要形式的住房保障制度初步成型。这种立体构建的保障住宅体系不仅可以满足城市低收入住房困难群体的住房需求,林区、垦区、煤矿等棚户区居民也同样享受政策的保障。一些地方还积极探索农民工的住房保障,“夹心层”的住房之困有望得到缓解。

 

  富豪流水线

 

  大力兴建保障房的意义不仅仅是满足住房需求,这个正逐步完善的体系还肩负着不断平抑房价的任务。

 

  尽管保障性住房体系中并非所有产品都可以买卖,但是诸如廉租房、公租房等品种进入市场完全可以吸收一部分居住需求。这无疑会让价格上涨有所收敛。

 

  不断演进的房地产市场化衍生出了众多财富,但随着供需矛盾不断加大,房地产市场价格也开始快速攀升。

 

  在北京、上海、广州、深圳等一线城市,一些投资者在满足了自住需求后预见到房地产价格还将大涨,于是大量购买住宅以期获得巨额收益。从2006年开始,炒房者身影不断,各大售楼处人满为患。这些人大部分采用贷款的方式获得资金购买房产,在不久之后随即卖出攫取利益。

 

  在北京,2002年的住宅销售均价大约为4467元/平方米,而到了2010年则达到了17151元/平方米,增幅达283%。在上海,2002年住宅销售均价大约为4007元/平方米,2010年则达到14290元/平方米,增幅达256%。

 

  尽管房价的攀升带来了一系列的社会问题。但是这些问题并不能掩盖近十年以来中国房地产市场发展带来的经济效益。

 

  2001年,一家名为北京天鸿宝业房地产股份有限公司的开发企业挂牌上市【后被首开股份借壳上市】。

 

  这个看似普通的上市行为已经被符号化。因为这是时隔7年后房企上市大门重新敞开的重要标志。早在1993年,为制止当时过度炒作的房地产热,国务院发文禁止房企上市融资。此次房企上市禁令的解除,表明房地产业继“海南泡沫”后又一次高速升温。

 

  房地产行业所带来的经济效益不断显现。就在房企上市解禁后不到三个月,福布斯公布的2001年度中国大陆首富榜上,榜上有名的房地产商就占据了半壁江山。

 

  2003年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的18号文,首次明确了房地产的国民经济支柱地位。当时有官员称:“文件的核心就是搞活房地产市场。”

 

  来自万得资讯的数据显示,2002年,中国当年完成的土地开发面积有19416万平方米,2010年则达到峰值21253.7万平方米,增幅超过47%。2002年,全国房地产投资额只有7790亿元,而到了2010年,则达到48259亿元,增幅超过519%。

 

        2002年,全国在册的房地产企业只有32618家。而到了2010年,房地产各类企业则达到85218家,其中内资企业79489家。

 

  2002年,全国房地产开发企业营业利润为252亿元,2010年则达到了6111亿元,增幅达到2316%。

 

  而数据指标的攀升也应验到每个成功个体的身上。从2002年开始,各大富豪排行榜上,房地产从业者都占据着重要席位。比如,2009年胡润富豪榜前10位的富豪中,有8位的主业为房地产开发或涉足房地产业。2012年福布斯排行榜中,涉及地产领域的公司依旧过半。

 

  伴随着中国房地产十年发展而起家的富豪举不胜数。不得不提的是万科。1988年12月,由王石率领的万科首次公开发行股票,共计2800万股,募集资金2800万元。这个数字如今看来,甚至不如一个巨型国企IPO的尾数。

 

  但是就是凭借这部分资金,万科拿下了具有里程碑意义的威登别墅地块。1988年的深圳,开发房地产的门槛比现在还高:非建筑行业的企业要进入房地产开发领域必须通过招投标,拿到土地才批给单项开发权。此举让万科如愿以偿得到了一张进入房地产行业的高价入场券。

 

  如今,万科已经成为全球最大的房地产公司。2010年到2011年,万科连续两年销售过千亿。据统计,万科在1992年时净利润只有0.73亿元,而2002年的净利润则是3.98亿元。到了2011年,万科的净利润则达到了115.99亿元。

 

  这种出现在近十年的房企高成长现象不仅体现在一家公司身上,首开股份、世茂地产等上市企业均在该阶段呈现高增长。

 

  不仅如此,房地产市场对其他行业的发展也形成了巨大的拉动作用。

 

  中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元瑞撰文指出,1998年以来,房地产业及其对相关产业的带动作用,每年约可拉动国民经济增长1.5到2个百分点。住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长l个百分点;房地产业每投入100元可创造相关产业170到200元的消费需求;商品房市场每实现100元销售可带动130~150元的其他商品销售;住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。

 

  不断改善的住房

 

  中国房地产市场十年发展的重要成果还体现在人均居住面积的不断增加以及居住质量的改善。

 

  2002年,中国城市人居住宅面积只有22.79平方米。而到了2010年,全国城市人均居住面积则达到了31.6平方米。农村人均居住面积的增长速度更快,2002年农村人均居住面积为26.5平方米,到了2010年则达到34.10平方米。

 

  随着房地产市场的发展进程,原本那些破旧不堪的筒子楼已经消失,取而代之的是崭新的商品住房。而各个地方所进行的棚户区改造也直接改变了原本“几代人挤在一个屋”的尴尬。

 

  以辽宁省为例,这里是中国棚户区最多最集中的省份之一。这些大多数诞生于新中国成立初期的棚户区中,80%以上的住户是低保户和低保边缘户,80%以上的居民失业下岗。很多棚户区的人均居住面积不足10平方米。在这种一无上下水、二无暖气、三无平坦道路的地方,数百户人家只能共用一个简陋厕所。

 

  辽宁给予棚户区居民的优惠政策是,“只要是唯一住房,拆一还一,不收任何费用,并免费为居民办理土地使用权证和房屋产权证。每户只需支付1万元左右的扩大面积款,就能住上价值12万至15万元(时价)的新楼房。”

 

  与此同时,辽宁还以“促进就业”等手段配合棚户区改造。该省通过加大对“4050”人员就业的扶持力度和贫困家庭子女就业培训力度,鼓励居民自主创业,广泛动员社会力量帮扶就业。许多棚户区居民住进新楼房的同时,也收获了新的就业岗位。

 

  通过棚户区改造,辽宁省整理置换土地达134平方公里。按照现在的平均价计算,可实现126亿元的收入,远远高于24亿元的棚改贷款。辽宁省统计局的数据显示,截至2010年,该省常住居民家庭平均每户住房建筑面积72.1平方米,人均住房建筑面积25.89平方米,同2000年“五普”相比,户均居住面积增加10平方米,人均居住面积增加6.22平方米。同时居住质量得以改善,2010年辽宁钢筋混凝土结构的住房与2000年相比提高了16.72个百分点。

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