香山网 珠海人的网络社区

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

扫一扫,访问微社区

六大“附件陷阱”仔细瞅 买房签约要一清二楚

2012-9-4 08:55| 发布者: 风的方向| 查看: 247| 评论: 0|来自: 腾讯房产

记者从各大律师事务所了解到,今年的房地产纠纷非常多,很大部分是因为“附加条款”引起的。在这些“附加条款”中,开发商从利己的角度追加条款,购房者只能被动接受。

初步统计,目前市场经常出现的“附件陷阱”有六个,如:借款陷阱,开发商垫付资金,并注明买家若无法按时还清,将承担违约责任甚至收回房产;物业优惠陷阱,开发商在合同中承诺赠送物业费,但在与物业公司的合同中并未约定,导致购房者利益受损;按揭政策陷阱,由于首付、利率不断调整,开发商怕购房者毁约,于是在附加条款中注明“银行贷款、政策造成的购房风险一切由购房者承担”;断供陷阱:约定如果购房者连续断供三个月以上,导致银行向开发商追偿的,开发商可以无条件解除购房合同,并索取赔偿金。我们所调查的案例,只是冰山一角,意在希望购房者提高法律意识,维护自己的合法权益。

陷阱

垫首付陷阱

描述:垫首付,是开发商贷款给购房者付购房款,购房者支付利息(有些没利息)的行为。

开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件,而是另制一份借款协议,约定借款用途、利息、还款期限等。这存在两个风险,一是开发商给购房者开出的收据中,不包括借款金额,而给到银行的资料,却是购房者付清首付的收据,有欺骗性质;二是,违约责任很严重。市场上还有一种首付“分期付款”的形式,这与垫首付本质上基本一致。

案例:帮你垫首付,到期不还麻烦大

几经思考,张俊(化名)还是放弃了购房计划。她看中了金山湖一楼盘,约150平方米,总价约90万。“首付27万左右,开发商垫付一成,自己付18万左右。”张俊说,这个诱惑还是挺大的。按自己的资金实力,她只能买一套100平方米左右的三房,首付20万左右。张俊说,她喜欢一次到位买房,所以一直在看户型大一点的三房、四房。“这个楼盘的花园很漂亮,又靠近单位,很是喜欢。就是面积太大,总价高。”

售楼员看她很有诚意,就主动提出可以帮她垫付1成首付,大概9万左右。张俊又详细了解了垫付的情况,开发商表示,双方签了购房合同后,还需要再签订一个《借款协议》,约定是什么原因借多少钱,什么时间还清。但她又有担心,首付不到3成,银行会同意按揭吗?

对方又解释说,她会收到18万的首付收据,但开发商交给银行的资料中,却是她已交27万首付的收据,不会影响到银行按揭。她一听动心了,还有这等好事!于是,她跟家人商量。但家人问她,如果还不了钱怎么办?她才意识到,事情没那么简单。

几天后,她又去找售楼员问违约责任,对方才说出真相。如果一年之内她不能还清借款,开发商会按照规定收取违约金,甚至将收回房子。由于还没有进入签约阶段,张俊并没有见到《借款协议》的真实内容。

张俊庆幸地认为,一旦冲动签了合同才知道《借款协议》的内容,肯定会很麻烦。一旦资金出问题,还得承担违约金,而且,买了一套超出自己能力的房子,月供压力又很大。双重压力下,生活却捉襟见肘!最后,她放弃了买这套大房子。

律师点评“变相套贷”属违规

开发商为购房者垫首付款的行为,实质是变相套贷,属于违规行为。广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为,如果购房者接受开发商垫首付,意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。

对于还款能力不足的市民来说,如果一旦出现银行按揭的“断供”现象,不但将留下不良的银行信用记录,而且将被收取较高的罚息。

其次,如果提交银行按揭资料时并未说明由开发商垫付部分首付款的真实情况,一旦购房者出现有违约行为,将有可能被认定为业主和开发商共同合谋欺诈银行,留下不良个人信用;再次,个别开发商为平衡垫付款项所付出的成本,违约金很高。

物业费陷阱

描述:赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式,在很多楼盘都有出现。这种赠送有两种形式,一是老带新,并且成功购房,老客户可减免一年左右物业管理费;二是购房送物业费,一种打折优惠的方式。按照程序,开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外,还应在物业服务合同中进行再约定,但有开发商往往故意忽略,从而导致,一旦物业公司不遵从协议,物业优惠条件就成为一纸空文。

案例:送物业费,物业合同中没约定

1月,江北某楼盘开盘,“当时广告说,购三房以上者,送三年物业管理费。”王华生(化名)回忆说,这个优惠打动了他,最后以约60万的总价买了一套三房。

因为,当时房价很坚挺,基本上没有优惠。看着一天天涨价的市场,王华生很着急,“环境好的楼盘,一开盘,动辄就六七千的均价,折扣最多也就两三个点,根本承受不起。”他看了很多房子,最后在江北买了房子,一个是总价可以接受,二个是开发商给了一定的优惠。在签订合同时,开发商在附加条款中也注明了:赠送三年物业管理费,总计6000元左右。

2010年年底,王华生收楼入住,物业管理公司向王先生收取物业费,这下子把他给弄懵了。物业公司给出的解释是,在《前期物业管理合同》中,开发商并没有就赠送物业费的问题进行约定,物业只是按照法律向业主收取管理费。

王华生拿着购房合同,跟物业公司进行了多次交涉,对方声称并没有在物业合同中注明此项条款。之后又与开发商沟通,但对方又推给物业公司。

随后,王华生及其他业主向律师咨询,后者告诉他,们,因为物业管理公司与开发商是两个相对独立的民事主体,开发商的单方承诺对物业公司并不具有约束力,可以通过法律程序向开发商提出索赔。但王华生最后还是打消了诉讼的念头。“打一场官司,需要时间和钱,还得花费精力去组织小区业主,很麻烦。”最后,他只好吃了这个哑巴亏。

律师点评:开发商约定不管用

这类现象产生的直接原因是,开发商和物业管理公司是两个相对独立的民事主体,开发商的单方承诺对物业公并不具有约束力,而购房者对这一法律常识并不了解。

广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为,在此案中,开发商在广告中所作出的“购房赠送前期物业费服务费”的承诺,对开发商具有约束力。对业主来说,可以按照买卖合同追究开发商的违约责任,但仍应按照《前期物业管理服务合同》的约定支付管理费。

断供陷阱

描述:在购房者跟银行的借贷合同中,开发商是担保方。随着调控加剧,假社保、假税票等暗箱操作的出现,一些实际上已经拥有多套房产的投资客依旧有办法贷款购房。这种情况,让开发商担心购房者未来出现断供连累自己。因此,他们在合同的附加条款中写下这样的约定:如购房者连续断供三个月以上,导致银行向开发商追偿按揭款的,开发商可以无条件解除购房合同,并且向购房者索取购房款30%的赔偿金。

案例:做假套贷款,断供收你房产

在江北一楼盘交了2万定金的周小姐最近比较纠结,因为她认购的房子已经到了约定的签约时间,但因无法接受开发商给出的长达3页纸的“附加条款”,迟迟没有签字。“签约,明知道是圈套还往里面钻。不签,定金又要不回来。”周小姐说。

南都记者来到该楼盘售楼部,翻阅了公示的购房合同。在标准合同尾页,附有长达三页纸、题头为“附加条款四”的补充约定。

这份补充约定在标准合同付款方式、交楼标准等约定的基础上,进一步对银行按揭、交楼的时间和标准进行了补充约定。其中,关于银行按揭的约定方面,开发商除了约定购房者要在合同备案一个月内付清所有房款,还附加了这样一条很拗口的约定:如果买受人(购房者)未能按期向贷款银行交付银行按揭款,并连续断供达到3期,导致出卖人(开发商)向银行须承担担保责任,则出卖方有权单方解除合同,且买受人应向出售人支付合同总额30%的违约金。

周小姐就“出卖人有权单方解除合同”向售楼员询问,得到的回复是“开发商无条件收回房产,还可以拿去再卖”。这让周小姐非常担心,于是要求开发商从附加条款中拿掉这一条,但遭拒绝。对周小姐而言,定金已经交了,认购书约定7天后来签约,时间也到了。现在如果不签约,按照认购书约定,开发商有权把房子转卖,并要扣她违约金。而如果签约,按揭贷款20年,签了这样的补充协议不是给自己下了一个巨大的套?

律师点评:过期开发商不能收房

在银行按揭合同中,合同主体是银行和购房者,开发商只是承担担保责任,而且担保期一般只有半年。开发商在合同上附加断供的赔偿条款,首先应该加上一个时间限制,那就是在担保期内,过了担保期,跟开发商就没有关系了。如果业主今后几十年内出现断供,开发商都要收回房产,显然有失公平。

再从这个条款本身的合法性来看,连续断供三个月就无条件收回房产,这样的惩罚性措施也跟银行对断供的认定标准不符合,惩罚措施太过严厉。

土地年限陷阱

描述:早期,惠州一些开发商,低价储备了一些土地,2004年后,这些土地逐渐转移到一些开发商手中。而开发商在开发的过程中,把一些原本不是居住用地的商业用地、综合用地,拿来开发住宅,但在购房合同中不注明,导致很多不知情的购房者被骗,在惠州已经出现多起类似事件。制造此类合同陷阱的楼盘,多是资金实力不雄厚的小开发商。

案例:买了房才发现年限大缩水

去年底,来自深圳的高女士在淡水枫叶雅苑买了一套房,签订合同后,高女士发现楼盘实属综合用地,年限50年,且购地时间为1994年,即是房子的使用年限只剩下33年,与开发商当初承诺的70年产权差距太大。她当即向开发商提出疑问,开发商承诺补齐70年地价。今年3月31日,开发商未能按约定把房子交给高女士,也未履行补齐70年地价的承诺。高女士把购房合同和其他业主的合同对照之后发现,不同业主的购房合同内容竟然都不一样,有的甚至在地价补缴这一条完全空白。于是高女士怀疑,开发商可能私自针对不同的购房者增加了不同的附加条款。

在回应业主质疑时,开发商称,楼盘已卖出500多套,有200多户业主没有得到开发商补齐70年地价的承诺。高女士称,在管理部门介入后,楼盘出具补齐70年地价的承诺书,但只有十几户业主拿到。另外,很多业主并不知情。因为缺乏购房常识,当时就直接签订了合同,现在开发商明确表示,只有附加协议里有补70年地价承诺书的业主,才给补地价。

律师说法:购房者有权退房

广东卓凡律师事务所律师曾环钦律解释,综合用地年限是50年,商住用地是70年。如果开发商没有按土地用途来使用,就容易产生纠纷。

土地年限的延长不是开发商一方承诺就可以实现的,必须经过规划部门等的审批,否则,开发商就算给了业主承诺,也不受法律保护。另外,开发商把综合用地当成商住地来用,若事先没有告知,导致消费者在不知情的状况下买了房子,就涉嫌欺诈,所有的风险应由开发商承担,消费者有权要求解除购房合同。

按揭陷阱

描述:去年,首套房首付比例利息增大,导致购房者负担加重。开发商运用合同增补条款约定,因银行按揭政策造成的购房风险,由购房者承担。一旦购房者无力承担月供,开发商有权不退房也不退定金。发生此类合同陷阱的多是一些针对实力不强的首次置业者身上,或者主力户型在120平方米之内的居家楼盘。

案例:无力还款,开发商拒不退房

今年27岁的吴先生从2010年上半年就开始打算在惠州购房,去年8月底,他在南线某楼盘下定了一套130平方米的四房,总价80万元。当时首套房的首付比例还是2成,而且还享受8折利率优惠。开发商口头承诺会按照该标准执行,并一直督促他签字。

因为限贷,吴先生的贷款两个月之后才放款,但办理按揭时,首付已变成3成,同时,利息优惠也被取消,还要上浮10%.这意味着吴先生必须要付24万———比原计划多出8万,“合同说好的首付2成,怎么无缘无故变成了3成?”吴先生找到开发商,对方拿出购房合同,补充协议里有一条如此写道:“约定增加针对银行贷款、调控政策造成购房风险一切由购房者承担。”对方认为,这是吴先生签字确认的购房合同,首付比例的提高和利率的上浮所带来的风险应该由他承担。

吴先生以开发商此前曾口头承诺首付2成、利率8折为由,要求解除合同,开发商回应,将以购房者单方面解除合同为由,没收3万元定金。吴先生进退两难,如果不解除合同,突然多出的8万多对他来讲,压力太大,“我的工资就是3000多,哪里去搞这8万?我觉得被开发商骗了。”

律师点评:购房者应对外因进行约定

广东尚典律师事务所律师邹朝贵解释,购房者在合同中应该加针对银行贷款政策造成购房风险的约定。例如:就利率上浮造成购房成本上升,买卖双方分担;在利率上浮至一定情况,或贷款无法下放时,买卖双方有权单方解除合同,或自然解除。购房者可以在合同中注明:“由于贷款政策变动频繁,而买家实力有限,买家需要从银行申请几成贷款,且利率不得高于基准利率,合同方能继续履行。”他建议,购房者房者应当在确定贷款条件的同时,对放款时间做出约定。

交楼陷阱

描述:房子不好卖,让一部分开发商减少了项目投入。这令本来统一版本的广东省商品房预售合同中约定非常清晰的交楼标准,变得分外复杂。例如,有开发商置标准合同上验收合格的三个标准于不顾,一定要在附加条款中自行约定交楼标准。而这个标准低得离谱,如玩“自我验收”,约定以楼盘的建设、监理、设计单位综合验收合格为交楼标准。更有甚者,约定以“通水、通电”为交楼标准。至于什么消防是否合格?建筑质量是否安全?购房者签了合同,就等于自动放弃这些基本权利了。

案例:通水电都能做交楼标准

在《广东省商品房买卖合同》的第八条,对商品房交楼的期限和交楼房屋将达到的条件有约定:一是商品房经验收合格;二是商品房经过综合验收合格;三是商品房经过分期验收合格。这三个,都是指建设主管部门对建筑质量、规划是否符合报建标准、消防安全等方面进行综合验收合格,方可交楼。但同样是这一条款,还留了一个空白条款,即购房者和开发商可以自行约定。

开发商正是钻了这个空子,在惠州,开发商普遍选择第四条,即自行约定交楼标准。市民刘先生就遇到了这样的情况。在签约过程中,他发现开发商约定交楼时间是明年11月份后,对交楼条件的约定却非常模糊———“见补充条款”。

当他打开补充条款却看到,买方接受房屋经建设、监理、设计等单位共同验收合格为交楼标准。刘先生觉得这样的约定房屋质量非常堪忧,因为附加条款所指的建设单位,其实就是承建工程的建筑公司。“让包工头自己验收自己建的房子,这不是又当运动员,又当裁判员吗?”他非常不满。刘先生为了此事还专门找律师进行了咨询。有律师提醒他说虽然这样的约定违反商品房交付使用的基本规定,但事实上在惠州这样的交楼标准大行其道,有的楼盘甚至约定以“通水电”这样最基本的条件为交楼标准。而业主一旦签了这样的条款,日后收楼发现有问题很难获得赔偿。

律师点评:应对交楼标准严格约束

交楼自行规定验收方,尤其是把承建方作为验收单位,这是非常不合理的。实际上约定“通水电”也好,还是“自我验收”也好,这些附加条款与现行法律是相抵触的。也就是说,这些条款不论购房者签了没有,都应该是无效的。

但要提醒买房者的是,实际收楼纠纷中,有些法官可能会以附加条款为判案依据,把附加条款看成是收楼纠纷出现后的“调解协议”来处理。这样的话,购房者可能因为签了这份补充协议而无法维权。律师建议,应该对交楼标准进行更为严格的约束。

最新评论

12月4日摄影活动召集

关于网站|广告服务|联系我们|小黑屋|手机版|香山网 ( 粤B2-20120610 粤ICP备08010189号-1  

粤公网安备 44040202000013号

GMT+8, 2016-12-3 02:02 , Processed in 0.159332 second(s), 12 queries , Gzip On, Memcache On.

返回顶部