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小产权房成烫手的山芋 学者辩论是否区别对待

2012-8-28 09:48| 发布者: 风的方向| 查看: 233| 评论: 0|来自: 腾讯房产

 统计显示,1995年至2010年,我国小产权房的累计竣工面积达到了7.6024亿平米。有人估算,小产权房总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。一边是有关部门反复告诫不要买小产权房,一边是因价钱便宜购房者趋之若鹜。面对已形成规模的小产权房,政府该如何治理一直意见纷纷;小产权房主们则在幸福和提心吊胆中过着他们各自的日子。

  房里的“小日子”

  “大家住在一个楼上,即便是小产权,我也不担心被拆。人家本地人是合理合法的,总不能把我家的房子单独拆了吧?”

  小产权房一直在棒喝中成长。2012年2月,国土资源部宣布“要清理小产权房”,此后包括北京在内的试点城市发布查处案例,小产权房更显风雨飘摇。半年过去了,如今的小产权房是个什么情况,居住在其中的人们有些什么想法?记者近日走进了北京的小产权房社区。

  从北京地铁八通线终点站梨园出来,坐上“通25路”,大约15分钟后,乘务员报站:“到太玉园的下车了。”

  站在四五层楼高、中间镶有镀金大字“太玉园”的欧式大门前,丝毫感受不到这个小区与“大产权”有何不同。

  大门两旁是一眼看不到头的两层底商,网吧、超市、发廊、宠物生活馆、熟食店、手房中介……能想到的各色店铺玲琅满目。大门口熙来攘往的人们,或提着菜或拎着购物袋,或骑自行车或蹬三轮,悠闲地出入着。

  “太玉园”,一个并不特别的名字,因为代表着北京乃至全国规模最大的小产权房而名声大噪。从今年2月国土资源部宣布将试点清理“小产权房”至今半年有余,北京作为试点城市之一,目前,已经查处了北京昌平区郑各庄村的水城御墅四合院等新建小产权房,作为京城“老牌”小产权房的太玉园无疑是根标杆,这里的情况如何?

  8月13日,接近中午的时间,热辣的太阳直射着地面。除了知了在树上发出吱吱的叫声,太玉园西区没有别的声音。进了大门,巨大的社区像突然把人群吸走了,路上几乎看不到行人。

  外墙以砖红色瓷砖镶嵌的楼房,由欧式洋房、中式板楼以及别墅组合而成。小区分东西两区,西区大约建成于2006年,以六层板楼为主;东区比西区稍晚,以七层板楼为主。太玉园村委会门口的信息公告栏显示,太玉园社区面积为1平方公里,共有156栋楼,社区常住总人口2100人,共870户。但小区居民的估计是“太玉园住着两三万人。”

  太玉园一直在被指违法,但一直不停“成长”,房屋均价也从最早的每平米不到1000元达到最顶峰时的1万元左右,而目前的价格大约是每平米6000元。

  尽管有些窗户上贴有“出租、出售”信息,但几乎看不到房屋有空置现象。

  在西区一栋楼下的树荫里,一群五六十岁的人或聊天或下棋。对于自家房子是小产权房的事,他们的谈定出乎意料。

  “今年要治理小产权房,听说有的房子已经被拆,你们担心吗?”

  “不担心,我们这房不可能拆!我们在这住了这么多年,从来没听说过拆的事。”

  带着孙女在小区遛弯的王玉芬也对是否担心遭遇“小产权房清理、房子被拆”的问题感到惊讶。

  “我们这房好着呢!”王阿姨说她就是太玉园所在地——通州区张家湾镇张湾村人,她家的房子是10年旧村改造的时候盖的。“原来我有三间厢房、两间正房,大队给了我两套房,一套120平米的三居室,一套60多平米的一居室。买的时候花了3万多块,其中1万元还是我借来的。当时觉得3万挺贵,现在这房值钱了,幸亏当初买了。”

  王阿姨的两套房,分别位于太玉园西区的12号楼和10楼,相隔不远,其中自住一套,给儿子住一套。

  “这地是我们大队的,房子是我们买的,怎么会拆?”王阿姨说,“我们在这住,啥费都不用交,都是大队管。大队每月还给我发一千元钱,不愁吃不愁喝的。你看那个老太太,他们的日子更好,70岁以上人除了大队的1千元,国家还每月给270元。”顺手指着一位满头白发、背微驼、推着辆小车的老人。

  与旧村改造之前的生活相比,王阿姨对现在更满意。“以前当农民,挣多挣少都靠自己,累。还是现在好,每月定时领钱,啥事没有。”王阿姨满脸笑容地把一旁的小女孩拉到身边向记者介绍:“我现在就负责看好我这小孙女。”

  “假如我家的房子真的要拆迁,我希望能与本地人享受差不多的待遇,哪怕人家本地人分两间房,给我一个半也行。”张斌在为将来打算时,显出了能够接受与本地人不同待遇的态度。但他对那种时不时就在新闻中出现的、说小产权房不合法、要清理的话非常不满意。“不合法你让他建?在一个村里建这么大一个小区政府不知道?那导弹没发射光往哪一运,美国人就都知道了。导弹才多大个,这楼多大啊?建的时候不管,卖的时候还给正式发票,等我们买了,来说不合法,这算怎么回事?”

  治理之剑“悬而不落”

  “总是嚷嚷着我们的房子违法,要整治,但又没见动静。这样胆战心惊的日子真难过!”

  没有高额的土地出让金、基础设施配套等相关税费,小产权房只剩下了基本的建筑成本,与同地段、同产品类型的商品房相比,小产权房的开发成本只有商品房的1/3左右甚至更低,而销售价格一般也只有商品房的1/2甚至1/5左右。

  以太玉园为例,目前太玉园小产权房的销售均价约为每平米6000元,而离它直线距离1公里左右的加州小镇均价大约为每平米13000元,相差一半还多。

  除了房价,租金也很便宜。一套80平米左右的两居室,价钱大约1200元左右,即便100平米以上的居室,2000元以内也能租到。与周围相比,至少便宜一半。

  紧邻太玉园大门的底商中,有两三家房屋中介,房源全来自太玉园。

  “这里的房子不愁卖,近来房价上涨,天天都有来看房的人。”中介人员王林伟说,他们干中介的很多都是太玉园的业主,有的人还是张湾人。对于自己卖的小产权房,他毫不避讳,“我们卖了这么多年太玉园房了,从来没出过问题。这是北京最大的小产权房社区,配套齐全,居住方便,风险可能是有,但价钱便宜。你如果想买,就自己权衡呗。”

  在太玉园,记者随机采访到的住户除了回迁户以外,还有北京城区拆迁户、农民工、外地退休职工等,大都属于中低收入人群。在面对小产权房会被清理的问题上,外来人群显示出比本地人更多的忧虑。

  “我在这里住了五六年,哪都好,但就是总听说不受法律保护,让人心里难受。本来想再买一套把父母接到北京,可一想到不知哪天房子会出什么问题,一直不敢动。”来自陕西的李坤在通州一家建筑公司打工,他希望国家能早点给小产权房一个说法,“总是嚷嚷着我们的房子违法,要整治,但又没见动静。这样胆战心惊的日子真难过!”

  太玉园是否合法、会不会遭遇治理?记者以咨询者的身份拨打了通州区城乡建设局以及国土资源部门的电话。城乡建设局的工作人员说,太玉园是小产权房,不合法,但不归他们管,至于归那里管他们也不知道。国土资源部门的工作人员则告诫说:“不要购买太玉园房子,小产权房不受法律保护。但治理不治理的,我们不知道,目前没有接到通知。”

  “一拆不了之”

  “不让小产权房合法化,就无法对其进行管理,让投资者占便宜,老实人吃亏。”

  虽然目前太玉园没有遭到治理,但李坤的心依然悬着,可同时他又觉得自己并不孤单,不仅太玉园有着太多的“同志”,在全国还有很多同样拥有小产权房的人,正经历着相同的事情。

  有人估算,小产权房涉及的面非常广,房屋总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。2月29日,由全国工商联房地产商会、中城联盟等共同支持成立的Reico工作室发布了《我国小产权房问题研究现状与出路》显示,1995年至2010年,我国小产权房的累计竣工面积达到了7.6024亿平米。1995年~2010年间,小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的2.4%~4.8%,占当年城镇住宅竣工面积的6%~12%。尽管小产权房的总体占比不高,在同期城镇住宅竣工面积的平均占比仅为8%左右,但不容忽视的是巨大的小产权房存量。

  面对如此众多的小产权房,不少学者表示这个问题“不可能一拆了之”。

  “小产权房应当最终纳入到我国整体房地产改革的框架中。不让小产权房合法化,就无法对其进行管理,让投资者占便宜,老实人吃亏。”中国社科院农村发展研究所所长张晓山建议在统一城乡规划的基础上进一步保护农民宅基地等的用益物权,“农民宅基地上的住房或是集体土地上的住房,应该有房产证,对其统一登记并纳入档案管理。当然,如果农民要出租或以其他方式营利,应该补缴相应的税费。”

  在强调小产权房应该补缴税费的同时,张晓山认为国家需要均衡各方利益,不能把房子的收益全都拿了,但也不能让“胆子大”的人占便宜。

  “不允许农民自己盖房子,还是计划经济时期‘只能城市占便宜、农村吃亏’思想的体现。目前要坚决纠正的就是违反土地利用规划用地的情况,特别是违反基本农田保护制度的。在不违反土地利用规划的情况下,为什么只能通过政府征收后招拍挂交给开发商来盖房,而不允许农民自己开发?”中央党校三农问题研究中心副主任徐祥临认为,处理小产权房应当按照“统筹城乡发展,形成城乡经济发展一体化”的指导思想办。

  清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明长期关注小产权房问题,他表示,尽管目前小产权房面临不合法的困境,但面对庞大的“小产权房群体”应采取正视的态度,他建议区别对待,通过政策调整、追责等方式,让小产权房合法化。首先把小产权房所占土地按性质划分:耕地上所建、建设用地上所建、自家宅基地节省土地所建。他认为后两者应给予合法化。耕地上是不允许建房的,但对于耕地上所建设的小产权房,也要一分为二的对待:对于刚刚建设、规模小又违法违规的小产权房,应该立即予以拆除;已建设多年,居民已经入住多年的小产权房,他认为,在追究责任后允许其合法化。

  听到多位学者的建议,张斌觉得很有道理,对于未来的希望,他说:“哪怕再交点钱,把那些当年没交的税、费补上,能让自己的房变成个合法的房。不过,这个标准一定要按当年的价钱来,如果按现在的房价算,那打死我恐怕也交不起。” 

  链接 

  “小产权房”只是一个民间的说法,并非严格的法律概念。目前,我国尚没有法律对小产权房进行统一规定,大家现在使用最多的“概念”是国土资源部相关负责人表述的“小产权房是指占用集体土地搞建设,并向集体经济组织之外成员销售的住房。”

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