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公务员投资“蚊型”写字楼回报高

2012-8-24 11:21| 发布者: 风的方向| 查看: 1729| 评论: 0|来自: 腾讯房产

投入百余万 月收租7300元

投资达人

投资物业大有大的买,小有小的玩。有大投资客会花上千万元买街铺或者整层写字楼,也有工薪族的小投资者花个二三十万元来“蚊型”物业。广州某局公务员张女士就专门投资市中心一些面积只有十几二十多平方米的“蚊型”写字楼。这类投资单笔投资额非常低,放租容易,投资风险小。2008年至今,张女士花了107.2万元先后买入5套物业,现在每月能收到7300元租金,租金回报很丰厚。

小档案

张女士是广州某局的公务员,住的是早年单位分的福利房,后来在郊区买了个小别墅来投资,感觉多年来升值并不快,而且还很难出租获利,于是近5年来主力投资“蚊型”写字楼物业。

一套写字楼总价19万

因为工作的关系,张女士非常清楚广州住宅禁商的政策,眼看不少企业为了规避这个政策租用“蚊型”写字楼办工商登记,然后“飞地”办公,她认识到“蚊型”写字楼租赁需求极大。另一方面,她还认为市区的住宅越来越贵,工薪阶层想投资也买不起,郊区的住宅又租不起价,升值也有限,商铺投资自己不熟悉而且总价又贵,于是将投资目标放在市区的“蚊型”写字楼上。

2008年,张女士在天河公园附近的华港商务大厦买了间面积21平方米的二手写字楼。“那间写字楼其实就只是一个小单间,套内面积才十几平方米,只能摆下两张办公桌和两个柜子。写字楼总价19万元,感觉很便宜,单价比附近的住宅便宜四五千元。买下后我很快就租给了一家公司,当时月租1000元,后来换了租客,现在涨到1800元了。原来租的那家是小公司,就只有两个人;现在租的公司在附近租了套四房的住宅办公,再租我这地方专门作工商登记用的,平常少有人在这边,基本是拿来放资料的。现在算起来租金回报有11.4%。”

裙楼商铺也作写字楼租

尝到了甜头后,张女士更加留意“蚊型”写字楼市场。一年后,同样在天河公园附近,张女士看到华建大厦在推售裙楼写字楼,“那个物业是裙楼商业性质的,原本就只有40年使用期,我买的时候其实只剩下二十四年了,不过楼上是住宅楼,住宅楼有70年的使用期,我觉得没理由到时楼上的住宅楼还没到期,楼下的裙楼就会作废不能用,可能到时就补点地价就可以了吧。当时楼上的住宅楼二手单价都要1.8万元,但这个裙楼写字楼,单价却只需8000多元,我觉得很超值。”

于是,张女士一口气在华建大厦买了两间写字楼,一间面积只有13平方米,另一间19平方米。“我交了钱第二周就收楼了,很快就租出去了,一间月租1000元,一间月租1200元,租的也都是在附近办公的企业。那间19平方米的单位,租客挂了公司牌还摆了些东西进去;另一间13平方米的,租客根本就没去用,一直锁着门,其实就是用来当个工商注册点。”

让张女士高兴的是,买上面3套物业时广州写字楼价格还没怎么涨,她买下来两三年后整个写字楼市场价格都涨了。因为位置好,3套物业的价格都翻了不止一倍。不过张女士没有卖掉物业,“因为没看到有投资回报更高的物业了”。去年,张女士又在天河区先后买下了两间“蚊型”商用物业,因为价格已上涨了,这两套物业的租金回报没有原来的高。这两个物业,一间是暨南大学附近的天河数码创业园,面积28平方米的裙楼写字楼总价39.2万元;另一间是黄埔大道上的富星商贸大厦,面积11平方米的裙楼商场内铺,总价23万元。“那边也开不了店,我也是租给一家在体育西路附近小区里办公的企业作工商登记用的。虽然面积小,但因为交通方便,人家也用来做办公门面,有时接待客户什么的都带过来。”

算算账

租金回报8.2%

张女士买下的5套物业,总共花了107.2万元,她说这些钱加起来都不够在市区买间小公寓。虽然如此,这5套物业却给张小姐带来每月高达7300元的租金收入,整体租金回报也有8.2%。其中,2008年-2009年间买入的3套物业,其投资回报都超过了10%。另外,因为商用物业的价格持续上涨,从账面上看,张女士这5套物业已升值了77.8万元。

张女士投资商用物业一览表

买入时间 物业名称 建筑面积 买入价 目前市场价 账面差价 目前月租金 租金回报

2008 年 华港商务大厦 21㎡ 19 万元 45 万元 26 万元 1800 元 11.4%

2009 年 华建大厦 32㎡ (2 间) 26 万元 64 万元 38 万元 2200 元 10.2%

2011 年中 天河数码创业园 28㎡ 39.2 万元 48 万元 8.8 万元 1800 元 5.5%

2011 年底 富星商贸大厦(内铺) 11㎡ 23 万元 28 万元 5 万元 1500 元 7.8%

生意经

只选市中心物业

“我们是工薪族,平常积蓄也不太多,所以不可能一下子拿出太多的钱来投资,通常总价二三十万元的物业我才会考虑,这种超小面积的写字楼,我觉得投资门槛很低,如果想转手的话,因为总价低,人家也容易接手。

另外,除了华港商务大厦外,我买的那几套物业都是裙楼商业性质的,但它们不像现在市场上流行的一些主题商场铺一样,要等整个商场都旺起来了才有租金收,这种裙楼被间隔成写字楼来卖,就有灵活的经营空间了,不管整个裙楼商场人气如何,反正都能租出去给人办公。因为这种物业租金很便宜,小企业又有做工商登记的需要,所以也就有了市场。

投资这种‘蚊型’写字楼,我觉得最关键的是要选点在企业扎堆的市中心。其实广州市中心有很多小企业是租住宅来办公的,他们选市中心,是因为交通、中午吃饭什么的都方便,而且选住宅是因为租金便宜。不过住宅不能办工商登记,这就需要在附近找能登记的办公楼,所以我买这种物业也就有了市场。”

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