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房屋契税征收乱象:开发商代收擅定标准

2012-8-20 09:24| 发布者: 风的方向| 查看: 295| 评论: 0|来自: 腾讯房产

开发商代收擅定标准,地税局拒绝个人办理,燕郊部分业主收房难

  房屋契税征收乱象该由谁来管

  对夏威夷南岸二期业主们来说,8月意味着收房。但是,房屋契税却成了他们收房的障碍。

  林先生去年在这个位于河北燕郊的楼盘购买了一套建筑面积为51平方米的小户型。今年8月13日,林先生接到了收房通知。在这份通知中,收费项目一览表中明确标注,需要按照房屋总价3%缴纳房屋契税。

  “按照国家政策,我应该只需要缴纳1%的房屋契税,开发商却要求我交3%的契税,不交还不能办理收房手续。”林先生告诉中国青年报记者,买房时销售人员告诉他,开发商的意思是先交3%的契税,等房本办下来之后再退还多收的2%。

  按照我国目前的政策,建筑面积在90平方米以下且为家庭唯一住房的,契税按照房屋总价1%的标准缴纳,只有非普通住宅且非家庭唯一住房的,才需要缴纳3%的契税。

  不止林先生一位业主接到了这样的收房通知,也不止林先生一位业主对这样先交再退的契税缴纳方式困惑不已。

  “如果开发商卷款跑了,我们找谁退钱呢?”林先生说。

  开发商称要辨别是否唯一住房

  林先生的担心在燕郊这个名为夏威夷南岸二期的业主群中颇为普遍。

  一些还没有接到收房通知的业主看到这样的收房通知也着急起来。

  “就等着收房结婚呢,现在要求我们多交这么多契税,太不甘心了。”郝小姐说。

  郝小姐是哈尔滨人,在北京一家公司工作。她与男友都因限购政策无法在北京买房,才将目光投向了燕郊。

  “燕郊紧挨着北京,又不限购,所以才到这边买房。”郝小姐告诉记者。

  经过多次考察,郝小姐跟男友最终将目标锁定在夏威夷南岸这个楼盘,看重的是这个项目在燕郊的口碑。

  今年7月初,郝小姐定下了一套夏威夷南岸二期的两居,建筑面积为87.52平方米。7月底交了首付款。

  “我买的楼层比较低,单价是9000多元/平方米,楼层好的单价就过万元了。”郝小姐告诉记者,当初看房的时候,楼盘销售人员告诉她,赶紧回老家去办一个家庭唯一住房的证明,将来就只需要缴纳房屋总价1%的契税。

  为此,郝小姐跟男友特意回了趟家乡,办出了这个证明,但没想到,马上就要交房了,却看到需要缴纳房屋总价3%契税的通知书。

  夏威夷南岸二期一位业主向记者展示了他收到的收房通知书。在该通知书“房屋交付费用清单”上显示,该业主所购买的房屋建筑面积为88.18平方米,总房款为828716元,其契税一项为24861元,也就是总房款的3%。但是,这套房子本应缴纳的契税应为8287元。如果按照这份收房通知书缴纳契税,就多交了16574元。

  有意思的是,就在这份收房通知书中,开发商还列出了契税政策,表示对个人购买普通住房90平方米至140平方米,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,经地税局核实该住房属于家庭唯一住房,减按1%税率收契税。不属于家庭唯一住房的,个人购买普通住房契税按3%征收。

  不仅如此,开发商还列出了家庭唯一住房的开具要求。

  “很多业主都是按照这个要求开出了家庭唯一住房的证明,但开发商依然要求按3%的税率缴纳契税。”业主小新告诉记者,开发商说现在还不能鉴别出家庭唯一住房的证明是真是假,所以统一按照3%的标准征收,等核实清楚了再退还多收的那部分。

  但在业主们看来,这样的做法是违规操作,涉及金额巨大。

  夏威夷南岸二期广告上说,该项目由25栋16~17层板楼组成,一居52平方米、两居88平方米、3居110~130平方米。按照郝小姐的统计,这个小区有3000户业主。如果都多收2%的契税,将会有4000多万元的资金被开发商收走。

  尽管夏威夷南岸二期的业主很气愤,但他们很快发现,该项目一期的业主也是交了3%的契税。“一期是2009年收房的,直到今年,才有业主接到返还的2%的契税,这笔钱在开发商那儿压了差不多3年。”郝小姐说。

  数百位二期业主通过qq群互相交流信息,他们决定要找开发商讨个说法。一些去年收房的业主看到了这些信息,也很气愤。

  刁先生是去年冬天收的房,建筑面积是88.9平方米,是家庭唯一住房,但当时按照开发商的要求交了3%的契税。“我当时也不懂,只是心里觉得不合理,而且收房通知上说不按期缴纳这些费用就算违约,后果要自负。现在才发现被开发商多收了两万元。”

  到底是1%还是3%

  二期的业主们决心要阻止这项不该有的收费,然而,他们连开发商都见不到。

  业主小新在购房合同上找到了项目开发商,合同显示,夏威夷南岸二期开发商为三河兴达房地产开发有限公司,法人代表为赵赞君。

  “合同上有两个联系电话,打过去之后发现是客服。”小新告诉记者,业主们轮流打电话给客服,结果却得到不同的回应,有的说就是按照3%的标准征收契税,有的则说不清楚规定。

  业主们找不到开发商,只好求助政府部门。

  郝小姐告诉记者,她先是打电话到住房和城乡建设部,对方告诉了她一个电话,打过去之后发现是北京市的管理部门,对方听说她买的是燕郊的房子,就让她跟河北省三河市联系。

  “我找到三河市市长热线,结果对方说按3%收契税是一直以来的规矩。”郝小姐说,又联系三河市地税局,结果地税局说税务部门只收1%的契税,多收的那部分他们不管。而且,地税局不接受个人办理契税业务。

  8月15日上午,一些业主接到楼盘销售人员的电话,告知他们开发商开会研究决定按照1%的标准收契税。但到目前为止,还没有业主接到包含这个内容的新的收房通知。

  “我们很担心开发商骗我们,因为还有很多业主没有接到这样的电话,我们打电话到客服,得到的答复也不一样。”郝小姐说。

  记者与三河兴达房地产开发有限公司的客服取得联系,对方表示目前对契税的征收标准还没有定下来,不能回答记者的问题。

  记者又与三河市地税局取得联系,该局税政征管科工作人员告诉记者,税务部门只收1%的房屋契税,至于开发商收多少他们管不了。对于能否个人办理契税缴纳业务,该工作人员说,“我们从来就没有接待过个人办理这个业务的,一直以来的规矩就是开发商代收代缴。要是大家都自己来地税局办理契税业务,我们还干不干其他工作了?”

  开发商没有资格代收房屋契税

  夏威夷南岸二期业主们遭遇的问题并不是新问题,在房地产市场上,有关契税征收的纠纷已经有过无数次。

  2008年,重庆一位杨先生在当地购买了一套商品房,当时开发商代收了3054元的契税,并承诺多退少补。但是到2010年,杨先生要回契税完税证明后,却发现实缴只有2035.71元。

  杨先生要求开发商退还多交的钱,开发商却称这是地税局返给开发商的奖励,不能退。

  在北京、上海、广州、南京等地方,类似的案例不胜枚举。在目前全国的房地产市场上,有关房屋契税的征收基本都是开发商代收代缴。有的开发商在代收房屋契税的时候还会向业主收取一笔代理费。

  然而,在部门规章上,开发商却不具备代收房屋契税的资格。

  2004年,国家税务总局下发关于征收机关直接征收契税的通知,其中提到,各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托,直接征收契税。

  不过,在实际操作中,地方税务部门自己都没有严格执行这样的政策,反倒认为开发商代收是天经地义的做法。

  “代收房屋契税只能算是开发商的延伸服务,因为有些业主不想自己去办理这项业务,但税务部门绝对不可以拒绝个人办理契税业务。”北京庞标律师事务所主任庞标告诉记者,在实际业务的办理中,购房者个人可能会面临很多麻烦,比如购房合同需要开发商盖完章,之后才能去地税局办理契税缴纳业务,开发商可能有意地拖着不盖章,导致个人无法办理业务。

  在庞标看来,开发商根本就不应该介入到这项业务中,更不应该想着从中牟利。凡是说先收再退的,基本都是有问题的,由于办理手续有一个期限,开发商就很顺利地把业主的钱拿来进行周转。“这是开发商聚财的方式,节省了资金成本,等于是无偿使用了业主的资金。”

  不仅如此,庞标还觉得,开发商以辨别是否唯一家庭住房为理由要求多交契税,完全是借口。实际上,开发商根本判断不了是否唯一家庭住宅,也没有义务去做这样的辨别工作。辨别工作是由当地的房管部门来做的。

  “但现在的困难在于,不交契税,业主就没有办法收房,而我们又没有能够约束开发商这些行为的政策。业主如果不愿跟开发商妥协,只能通过法律途径。”庞标说。

  也许正是办理过程的繁琐,让很多业主放弃了自己办理房屋契税的权利,转而交给开发商进行办理。而开发商到地税局缴纳契税是在办理房本之前,从交房到缴纳契税,中间少则一年,多则数年。业主的资金非常自然地就沉淀在了开发商的账户上。

  “开发商最喜欢赚这样的钱了。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者,很多业主对房屋契税基本没有了解,都是开发商说多少就交多少,有的开发商通过代收房屋契税都能够再运作一个房地产项目了。

  胡景晖表示,业主可以自己去交契税,也可以委托律师去办理,如果开发商坚持要代收,业主可以到当地住房和建设部门投诉。

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