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看物业是否限购 厘清土地性质是关键

2012-7-27 14:07| 发布者: 风的方向| 查看: 252| 评论: 0|来自: 腾讯房产

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专家支招:看物业是否限购 厘清土地性质是关键

“酒店式公寓属于居住建筑,土地使用分类为住宅用地,房屋用途为居住,土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理,但其本质上仍是住宅,属于限购范围。 ”这是7月23日上海市房管局发布的《市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读》。

《解读》还明确了公寓式酒店、公寓式办公楼这两种常与酒店式公寓混淆的物业类型概念,值得一提的是,公寓式酒店虽然土地使用分类为商服用地,房屋用途为旅(宾)馆,不在限购范围,但不属于住宅,按照相关规定不得分套销售。而公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备,适合向小型企业出租、出售,但其本质上仍是办公楼,不属于住宅,不属于限购范围。

概念理解存乱象

按照《解读》,政府部门厘清这三种物业,是因为“近期,有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告(或推介)中使用‘酒店式产权式公寓’、‘公寓式酒店’、‘公寓式办公楼’和‘不限购不限贷’等宣传用语误导部分消费者。”克而瑞信息集团高级分析师付琦认为“‘酒店式公寓’、‘公寓式酒店’、‘公寓式办公楼’都是开发商的营销概念,因此市场理解存在乱象,相关部门本就有必要作出准确的解读。而购房者遇到买了房才发现被限购、不能登记、不能落户等情况,促使管理部门及时作出解读,可以帮助购房者提前弄清概念,避免被“忽悠”,造成不必要的损失和法律纠纷,是规范市场的行为,与目前的房地产市场调控没什么关系。”

笔者在电话采访中也切实体会到这些物业概念理解上的“乱象”,同时发现常被混为一谈的并非“酒店式公寓”和“公寓式酒店”,而是“酒店式公寓”与“公寓式办公楼”。

笔者浏览了几家房产网站上一些酒店式公寓的项目介绍,其中绝大部分以“不限购不限贷”为销售亮点,笔者致电其中的12家,有7家回应称销售的是商住两用型的“酒店式公寓”,不限购不限贷,另有6家明确表示销售的“酒店式公寓”和“公寓式办公楼”为同一种物业,取决于购房者的用途。

三种物业现状各不同

德佑地产市场部门分析,近几年,产权为70年的酒店式公寓向个人买家出让情况几乎不存在,因为土地性质是住宅的话,开发商必然会开发住宅类产品销售,并且价格又会低于周边的住宅售价的酒店式公寓。而当前为数不多的几个楼盘也仅限于市中心,并且多数为2000年左右的建筑。

而产权为40年的公寓式酒店,出售条件较为苛刻(不得分套),因此市面上实际出售情况极其稀少,即使有公寓式酒店项目出售,上海荣鑫房地产咨询有限公司总经理田忠永也提醒购房者注意防范产权风险:“一些所谓的公寓式酒店项目,一栋酒店是一份产权,分割购买的话是没有单独产权的。”

据德佑地产市场中心统计显示:2011年至今(截止至7月20日),按照成交面积排名的前十名办公类楼盘,多为公寓式办公,并且均位于外郊环区域,而这些项目都以酒店式公寓的名义对外出售。因为这些区域商务氛围较弱,整层出售或者租赁在短期内无法快速回笼资金,也难以实现利润最大化,因此单间面积在40-70平米的小户型,并且处于内环线以外区域,是公寓式办公的主力户型,并且精装修房源平均单价也仅为同地段住宅的65-80%,小面积低总价,拎包入住等特点,使得客户可接受程度高,因此去化速度较快。但对于购房者也有潜在的风险。

厘清土地性质是关键

仔细理解这份《解读》,可以发现区分这三种物业类型最直接的方法就是看土地使用性质。“销售时,这些物业类型叫什么名称只是表象,土地的使用性质是最核心的,现在实行招拍挂,土地性质属于公共信息,购房者在购买之前应该通过这些公共信息,了解清楚土地性质和产权年限,这是最根本的问题。”合景泰富地产上海公司营销策划总监杨子江这样认为。《解读》也提醒购房者:“在购买商品房屋时,应当根据建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素来判断所购房屋的用途,自觉执行国家和本市有关政策,理性购房。”

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