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5年理财规划买房还是股票 专家称房价还会涨

2012-7-10 08:54| 发布者: 风的方向| 查看: 278| 评论: 0|来自: 腾讯房产

据《北京晨报》报道,在本周举行的一个经济研讨论坛上,国内著名证券研究专家吴晓求与在场的华远地产(华远九都汇)董事长任志强提出“对赌”约定,打赌当前投资股票的收益在5年后一定会大于买房的收益。

吴晓求表示,中国的股市目前的状况是,“虽然拥有非常肥沃的土壤,但缺乏好的环境与温度,土地还是很荒凉”,但“当前股市确实已经拥有投资价值,一些股票市盈率已经跌到4至5倍,有的甚至跌破净资产,如果有钱的话可以入市投资”。

华远地产董事长任志强对此并不认同,他对吴晓求说,“如果要给儿子赚钱,可以买股票,但如果要把财富留给孙子,那么最好还是买房产”。吴晓求,“我愿和任总进行对赌,不说远的,五年内,买股票的收益一定会大于买房地产。”

由于任志强对所谓的“儿子”、“孙子”没给出个年龄标准,所以他那两句话的真实意思表示到底是怎么样还不可知。不过,“吴任赌局”倒真是提醒我们要思考一下,站在当下,放眼未来3-5年甚至更长一段时间,该做出怎样的一个理财规划。

为此,本期理财圆桌我们邀请了三位业内人士——合富辉煌首席市场分析师黎文江、南方基金首席策略分析师杨德龙、广东电台资深财经节目主持人黎婉仪,从各自的角度来谈谈房市、股市的机会,希望能为广大读者带来一点启发。

预计房市还会涨

主持人:本周“吴任赌局”备受关注,有些人可能很悲观,认为这只是选“做房奴”还是选“被套牢”而已。如果要对这个赌局表态,你会选择站在哪一边?为什么?

黎文江:我哪一边也不站,这其实没有什么好赌的。不过,这涉及到如何理财,还是可以谈一谈的。

对股市我了解不多,不过,十年前股市2400点,十年后股市又是2400点左右,而住宅的价格则起码翻了一番。像广州2006年时的住宅价格是6300元每平方米,现在则达到13000元每平方米。在调控政策频出的情况下,还涨了一倍。而股市是回到原点的,这就很说明问题了。而且国内上市公司不注重回报股东,很难靠持续稳定的分红获利,而楼市则提供持续稳定的回报,出租可以获得租金收入,加上价格又会上涨,可以较好地保值增值。

不过,现在在广州买住宅出租的话,实际上还是亏的。我们说房价租金比在200-300之间还正常,超过300就不正常了。因为是用于出租,所以用二手房均价来与租金比较,目前广州市的二手房均价是每平方米12000元左右,近几年出租的均价虽然有上涨,但平均达不到40元每平方米(仅天河越秀可以达到),也就是说,房价租金比已超过300了,在回报率低于4%、5%的情况下不如存银行。央行又宣布降息了,但即使降了,贷款利率还是在6%左右,高过出租收益率,不合算。

最近房市成交虽然有所活跃,但我不认为是出现拐点了,拐点是带角度的,比如15度,或者30度,我认为房价目前不会往下跌,但也难上涨很多,因为调控压力还在,所以目前不会有那么大的转折,应该是波动的行情。

杨德龙:我会站在吴晓求一边。目前房价处于高位,股价处于低位。而5年是一个较长的时间,会有价格纠偏出现。当然,房价也会涨,但现在处于高位,一些地方的房价在一定程度上已经透支了部分未来上涨的空间,所以,估计不会像过去5年涨得那么高,但也会稳中有升。我估计吴任谈的是两个市场的总体表现,从这点而言,我站在吴这边。但对个人而言,要计算投资回报率,就应考虑按揭,而这会带来三倍左右的杠杆,如果从这点来说,还真的不好说最后哪个收益高。

我觉得房地产很难再降,过去两年限购,主要限需求,供应未有效增加,压抑的刚需还在,就像前几年,房价下跌预期改变后,刚需又会集中爆发。房地产是“量先行,价再升”,现在成交回升,预计明年价格还会再升。过去两年房地产新开工下降很多,房地产商不拿地,进入“冬眠”状态。经过今年一年的消化,库存下降,明年刚需再集中释放,上涨压力会较大。所以今年下半年会是刚需买房的一个好时机。现在房地产调控还难以走出“小调小涨、大调大涨”的怪圈,因为没有从供应方面着手,而且土地供应掌握在政府手中,政府有很强的利益诉求在其中。

黎婉仪:我也是站在吴晓求这一边。因为作为资产而言,股市价格不高。所有资产价格都会有一个周期变化,有它的低点、高点,上证指数从6124点到现在2200点左右,很多个股的价格都很低,估值也很低,不少个股的PE(市盈率)为个位数,总体而言,处于其周期的低位区域。

对房地产业我其实也不悲观,我不同意谢国忠关于房市的观点(谢认为房市还会有较大下调空间),我认为主导刚需的两大因素——人口红利、城市化在未来5到10年来会依然发挥很重要的作用。因为人口老龄化、宏观调控等影响,我们的确需要重新评估这两大因素对楼市的影响,但除非出现非市场因素的过度的、强硬的干预,否则,这两大因素仍会让刚需保持充沛的状态。只要“土地财政”唱主角这一大背景不变,加上货币超发带来的投资需求依然存在,楼市还会有上涨空间。另外,现在调控的主要措施是限购,只是从外在上压抑人们的购房欲望,并没有从内因上做些改变。不过,我估计现在即使限购放开了,房市也不会像之前那样遭到爆炒了,因为,从投资的角度看,目前股市更有吸引力。以5年左右为一个时间段的话,我觉得股市投资的表现可能会更好。

股市触底回升机会大

主持人:那么,如果现在有一笔资金要投资,你有怎样的建议呢?

黎文江:现在投资普通住宅不太划算,不过房价会有结构性上升,高端豪宅、大户型的房价会上升。豪宅的抗跌性也好,因为地段好、环境好,供应量有限,所以保值升值的潜力会更大。

另外,写字楼、商铺目前的价格不会比住宅高很多,现在甚至在一些地方出现倒挂现象,所以可以考虑投资写字楼、商铺。投资写字楼的回报还是可以的,一般12年-15年可回本,8%左右的净回报率。广州现在配合新型城市化发展,已减少住宅用地出让,增加了商业地产出让。最近原来专注做住宅的万科、恒大都开始拿商业用地。

杨德龙:还是要分一下,如果有刚需的话,目前就可以买房;如果从投资角度看,则可以买基金、股票,将大多数资产可以配到股市上。

虽然股指十年一轮回,但证监会主席郭树清也说了,两个2400点的实质不一样。一方面,上证指数的成分股变了,当时只有中国石化一个大盘股,可谓定海神针,现在工商银行等多家大型银行、中国石油都入选了成分股,而这些股票的估值较低,即指数成分股结构上的变化导致指数被压低了;另一方面,十年前虽然是2400点,但当时泡沫很大,很多是60倍、70倍的市盈率,现在则泡沫很低,甚至没有泡沫,平均约12倍的市盈率,投资价值很大。另外,尽管股指回到原点,但还是有不少股票像万科、苏宁电器、贵州茅台都涨了很多。

所以就现在看5年的话,我认为可以多配置一些到股市上,具体而言,买蓝筹股、投资蓝筹股的基金会较好,会带来稳定的回报。绩差股虽然短期可能会大涨,但有退市风险,这个回报的风险非常高。

黎婉仪:如果现在要做投资规划的话,一要看有多少钱,二要看刚需有没有满足。如果刚需已经满足,再购房受限制,那就可不用犹豫投入股市,但如果刚需未满足,现在的资金还是应优先满足刚需,现在是满足刚需的好时机。如果此外还有余力的话,比如支付首付后

还有结余,则可考虑投入股市。

现在股市处于周期低位,只需等拐点出现,就会走出右边的回升行情,我相信未来3-5年内会有牛市出现。市场的底部很难精确判断,目前大盘已经蛰伏5年左右,从时间上而言,已经调得够了,我觉得现在差不多是熊牛交班的阶段,或者说是熊市末期牛市初期,有时候你会看到牛的影子一闪而过,有时候又会出现熊的身影,有些扑朔迷离,不过一旦清晰后,我相信就肯定已经进入牛市的阶段了。

至于看好的板块或个股,我年初以来就一直看好地产股,因为当时地产股的股价已经充分反映了调控的冲击,一旦资金面转松或调控政策有所松动,对地产股而言都是利好消息。年初以来,地产股虽然有反弹,但我认为仍然还没有反映其价值。如果房地产的成交继续活跃,则房地产股的估值会进一步下降,一些公司的估值甚至会降到个位数,其中我更看好地产板块的龙头股。周五受降息消息刺激,地产股大涨,我认为其估值有继续修复的空间,还没有升到位。防御类的大消费板块中也有不少品种值得密切留意,比如家电在去库存后将会迎来经营拐点出现,而百货先于CPI调整,目前估值较低,等经济复苏,其机会就会浮现。此外,市值低的公用事业股也可以关注。

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