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产品推盘“有说道” 绕开置业陷阱住上舒心房

2012-6-8 09:01| 发布者: 风的方向| 查看: 305| 评论: 0|来自: 腾讯房产

安居乐业是每个人的梦想,可由于购房者对房地产行业的不了解,经常是防不胜防,在梦想即将成为现实的时候,有时就会被一连串的纠纷所困扰,让满心欢喜变成无奈和苦闷。在此,我们精心列举了一些在选房、购房中可能遇到的陷阱,并请专业资深律师教您见招拆招,让您轻松住上舒心房。

产品推盘有说道

很多有经验的购房者会发现,往往项目第一次开盘时的价格都相对较低,以后随着项目的进展与销售,房价会逐步有所提高。其实,开发商销售产品的时候是有很多说道的。通常项目首次开盘时,房源都经过精心搭配组合,通常这部分房源的位置并不是最好的,户型也不是最抢手的,因为开发商所追求的是整体利润最大化,所以当这部分并不是特别理想的产品以相对较低的价格销售掉后,不仅没有了对“丑女”待字闺中的后顾之忧,也有利于后续产品销售时价格的提升,从而获得更多的利润。

提醒购房者,虽然对于一个项目而言初期的价格相对较低,但由于很多生活配套设施并不完善,当初开发商的承诺是否能够完全兑现也还存在很大的不确定性,所以在选择购买这种房源时,最好选择信誉较好的开发商。

吉林吉翔律师事务所杨骥律师(以下简称律师)提醒:量体裁衣,三思而后行。

样板间里有秘密

很多购房者在前期选房看房时,往往都会被售楼处精美的样板间所吸引,其实这里也是有说道的。很多开发商为了更好地吸引购房者,样板间通常都是经过精雕细琢的,同时为了达到更好的感观,有些样板间里的家具样板尺寸会有所缩减,这样会显得居住空间更大些,尤其是根据样板间为交房标准的精装产品,购房者在选房、看房时更要擦亮眼睛,尽量选择品牌开发商,最终在签订购房合同的时候把自己担心的一些问题可以作为补充协议写到合同内。

律师提醒:在看房过程中可注意收集开发商的销售广告和宣传资料,依据相关法律规定,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

“诚意金”里埋隐患

根据相关法律规定,在建楼盘没有取得商品房预售(销售)许可证是不能进行预销售的,但某些开发商为了区分有效的意向客户,一般会在项目的前期销售中收取一部分“诚意金”。据一些业内人士表示,虽然没有选房,“诚意金”可以退,但该“诚意金”往往会被急需用钱的开发商提前“借用”,直到开盘拿到购房款后才予以退还。

律师提醒:所谓商品房认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等,且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。商品房认购书的内容需具有确定性,其作为商品房买卖的预约而言,商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况、房屋基本情况(含位置、面积等)、价款计算、订立正式购房合同的时限约定等。如商品房认购书内容的确定性程度不够,则只能认为该商品房认购书仅仅是合同意向书而已,没有法律约束力,依据此认购书收取的“定金”等须全额返还。

私改规划绿地变楼房

私改规划的问题时常发生,比如在看房、选房的时候,置业顾问承诺这里将有怎样的绿化面积,可实际交房时,才发现原来规划的绿地不见了,或者原有的沿街会所、物管用房改成商铺经营,外立面材料私自变更等,极大影响了居住的品质。

律师提醒:在宣传资料及销售彩页等材料中关于商品房的说明、允诺符合一定条件的就应视为合同约定,对于开发商具有法律约束力。环境影响居住的质量,进而影响商品房的商业价值,开发商应承担因环境问题对商品房价值造成损失的责任。请购房者注意保存。

购房合同玄机多

在达成购房意向,准备签订商品房买卖合同时,往往都是由开发商(置业顾问)给你份制式合同,合同内有很多繁琐的条款和空白的地方,一定不要怕麻烦,要耐下心一条一条地对合同条款进行阅读,有不懂的地方一定要问,甚至可以咨询律师,因为有的开发商就是利用合同来欺诈购房者。

例如有的开发商在合同中只签工程竣工时间,对交房时间绝口不提。有的则在合同中对逾期交房的违约金额度定得非常低,只有合同标的额的万分之一或万分之二,如此低的违约金还不能弥补消费者购房按揭贷款的利息,至于消费者因延期交房所带来的其他经济损失更无法得到保障。

律师提醒:合同是约定双方权利义务的协议,在签订正式商品房买卖合同时,应在所有空白处画线,双方另有约定的,在每一句话末了签章或画线。购房者最好对正式合同文本留有备份,并有出卖人或代理人签章确认,直至该合同到房管部门备案,以便日后出现纠纷时作为证据使用。此外,购房者更要注意的是双方权利义务的对等,为了达到交易目的而迁就某些合同条款,可能会导致将来维权困难。

面积欺诈最“坑爹”

不知道你在收房、验房的时候是否很认真地丈量过自己房屋的实际面积,因为房屋面积与购房款直接相关,但房子面积是否缩水却常让购房者一头雾水。一般而言,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。商品房销售大多是以房屋建筑面积计算购房款,由于建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成,而公摊面积的计算对于普通购房者而言又极为复杂,如机动车车库、非机动车车库、车道、仓库、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋、为多栋房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房等都不能算入分摊面积,这就决定实际的公摊面积测量必须由专业测量机构才能进行测量计算。

此外,还有一些极个别的不良开发商会在最终面积审核中与面积测绘单位串通一气,让公摊面积加大,从而使套内面积缩水。所以,许多开发商在和购房者签订商品房买卖合同时故意不将公摊面积写入合同或补充条款中,致使消费者受到欺诈。

律师提醒:增加合同条款的透明度,事先进行相关约定是较好的解决办法,在买房签订商品房买卖合同的时候,不妨留心注意一下。

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