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买精装房需要了解的施工关键过程

2012-4-9 10:04| 发布者: 花椒| 查看: 271| 评论: 0|来自: 满堂红

在房地产市场普遍准备“过冬”的市场大环境下,楼市陷入了低迷状态,房价与成交量双双萎缩,整个房地产市场行情变得扑朔迷离。而在今年重庆秋季房交会期间,富力因交房标准与样板间不符、装修质量差等问题而爆发了“精装门”事件,前不久大渡口新宝龙易城因精装修质量问题引起业主不满而砸售楼部、压马路的“惊装房”事件,更是让广大消费者和业内人士对重庆市场的新兴产品“精装房”发展充满了疑惑。


  诚然,精装房建设存在发展不成熟、市场认知度不高、前期资金投入大等问题。然而,危机中也遍布商机,在政府的大力扶持下(重庆市已于今年7月出台“成品住宅装修工程技术规程”,深圳已明文规定到2009年年底前取消毛坯房产品),只要开发企业对市场需求精确定位,重视当前精装房建设中存在的一些问题(分析“精装门”事件爆发的原因,主要集中于精装房的装修标准(即交房标准)和施工质量两个方面,即交房时没有兑现当初售房时的承诺或与样板房装修标准存在一定差异,再就是施工质量方面存在很多问题),也许能在“冬天”里赢得火热的市场。


  综合工程现场精装房建设的实践管理经验和对精装房行业的初浅认识,结合当前房地产市场环境,对精装公寓建设管理提出以下想法:


  (一)目标市场精确定位


  “产品开发建设没有最好,只有最合适”。“最合适”充分体现了对客户需求的认知与理解,并能最大限度的予以满足。目标客户群体的认知与理解对于精装房开发建设尤为重要,因为精装房的户型设计、装修风格、装修档次等具有不可或不易更改性。


  当前在某些大型房企中细分了“产品研发”职位,综合市场调研及产品设计、用材、施工等各环节及相关技术成果,确定开发建设产品种类,也许是精装房发展走向成熟的途径与方向之一。


  (二)高度重视“交房标准”制定与“样板房”建设


  一定要做好交房标准制定工作(充分体现在售房合同中、交房时做到有据可查),仔细考究各个细节,尽量减少甚至避免模糊标准条款,并在后期建设中严格按照交房标准落实实施。当前精装房的交房标准往往通过样板间直观体现,重庆市政府主管部门已出台了“样板房标准即为交房标准及交房前样板房不能拆除”等政策,所以一定也要重视样板房的建设,改变以往毛坯房销售模式时样板房建设模式,不要仅仅为了销售,而将样板房装修得尽善尽美,而批量化装修时难以达到该标准,为后期交房设置了难度。


  可以考虑同时装修多套同一户型、同一风格、同一标准的样板房:不配置软装的样板房完全体现交房标准,并在展示期间注明交房时可能会存在一定区别的地方(如实木地板、天然石材因天然色差不可能到达百分百相似),让消费者明明白白的消费,尽量减少后期可能出现的纠纷;通过对同一户型、同一风格的样板间进行不同的软装配饰,营造不同的风格环境氛围,引导消费者对后期配饰的重视,以弥补精装房个性化不足的劣势。


  (三)加强装修过程质量控制与管理


  可以考虑采用严格执行材料进场验收、隐蔽报验及会签、饰面工程“样板先行”、后期“分户验收”等措施以加强对装修质量的控制与管理。


  1)材料


  1、对乙方自行采购的主要材料指定几家供选择的厂家与品牌;


  2、对所有饰面类材料应在采购前确定样板并封样(一式三份:施工单位、现场办公室及集团总工办各持一份);


  3、加强对进场材料、设备的验收与保管,凡施工单位进场的材料必须经报监理和甲方同时验收后签发“材料使用许可证”方可入库与使用,在合同中明确违规用材的违约责任以确保现场控制的有效手段;


  4、饰面类材料必须现场对板无误后方可进场入库;确保甲供材料及时按量到场(特别是需要现场量取尺寸且需要一定生产周期的部品)。


  2)隐蔽工程


  强制性要求施工单位必须实行隐蔽工程报验制度,原则上要求所有隐蔽验收工作必须经施工单位上报监理与甲方验收合格会签后方能隐蔽。


  1、防水工程:所有需做防水的部位必须经24h蓄水试验验收合格,并经监理与甲方签字认可后方能隐蔽;


  2、天棚吊顶工程:封板前必须报监理与甲方水、电、装修各专业会验,验收合格会签后方能封板隐蔽;(明确各专业验收内容及职责分工,施工单位制作准备会签表)


  3、轻质隔墙与水电隐蔽工程:轻质隔墙封板前必须报监理与甲方水、电、装修各专业会验,验收合格会签后方能封板隐蔽;所有墙、地面的开关插座、卫生洁具的隐蔽定位必须要求合理分线,充分考虑到后期饰面效果。


  3)饰面工程


  1、严格要求施工单位按照施工方案做好成品保护工作;


  2、严格要求做好安全文明施工,营造良好的工作面与工作环境;


  3、对关键饰面工序做好工序交底及先做施工样板,请公司相关人员验收认可会签后再大面积施工;(如墙纸、乳胶漆、木作油漆饰面、石材饰面等等)


  4、完工后组织相关人员按照施工样板标准对各户型严格执行“分户验收”程序,提出合理整改措施直至达到交房标准。

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