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朱大鸣:房地产有望在下半年走出低谷

2012-2-29 08:41| 发布者: 花椒| 查看: 322| 评论: 0

摘要:   房价走势问题一直是房地产市场的争论不休的焦点,我们认为,房价在上半年惯性调整,但下半年有望走出低谷。今年上半年之所以会延续低迷,主要原因如下:   第一,中央经济工作会议定下的房地产调控的“铁帽子 ...

  房价走势问题一直是房地产市场的争论不休的焦点,我们认为,房价在上半年惯性调整,但下半年有望走出低谷。今年上半年之所以会延续低迷,主要原因如下:

 

  第一,中央经济工作会议定下的房地产调控的“铁帽子”不会改变,这对房地产市场影响是立体式的。中央经济工作会议强调,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。中央政策也经历了芜湖的救市挑战,但是,芜湖救市并未成功,新政仅仅四天就停止执行了。这说明两个方面的问题:其一,像芜湖这样不限购的三四线城市,仍然受到政策影响受不了,证明房地产调控政策是有效的。其二,房地产调控的权威性不容调整,住建部政策研究中心副主任王珏林近日在接受外电专访时表示,地方政府不得擅自调整楼市政策。所以,整个房地产市场的政策面仍然不容乐观。

 

  第二,房地产市场“拐点”其实更多的体现在环比的“拐点”和成交量的“拐点”。就拿上海来说,去年全市商品房销售面积1771.3万平方米,比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72万平方米,下降12.6%,月均123万平方米,处于历史低位。2011年,从剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的本市市场化新建商品住宅平均销售价格看,每平方米21584元,比上年上涨2.8%。内环线以内每平方米48506元,比上年上涨1%;内外环之间每平方米27744元,上涨17.4%;外环线以外每平方米18017元,上涨4.6%。所以,去年房地产市场从整体上来说,是处于停涨的阶段,并没有出现价格同比方面的拐点。但是,个别楼盘下降的幅度还是蛮大的,有的楼盘甚至降幅达到20%。从这些年房市考虑以及通胀、资金使用成本上涨,从总体上来说,房地产市场确实迎来了“拐点”。整体的房地产市场还在上涨,这也是宏观调控政策不愿意松动的重要的原因。

 

  第三,房地产“三限”政策确实起到降低成交量和抑制价格上涨的作用。限制贷款等于限制了投机性需求,也限制了刚性需求,同时也让很多开发商资金面压力重重。限制价格上涨,确实改变了市场预期,从而改变了市场双方博弈力量天平。限购更重要的是限制了投机性和投资性需求,改变了资金的流向。这些具体政策,不会在短时间内改变,所以,上半年市场成交量可能会缓慢恢复,但市场逆转的可能性不大。

 

  在看到上半年市场持续萧条的同时,下半年的市场成交量反弹的可能性比较大。主要原因如下:

 

  第一,中央政治局会议强调,今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,根据形势变化适时适度预调微调,进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。这说明,中央已经看到经济形势的复杂变化,政策微调也是正常的。健康的房地产市场对经济发展起到重要的作用,上下联动六十多个行业的房地产市行业,这是客观性的力量,政策微调可能会刺激刚性需求者入市。

 

  第二,地方财政受不了长期的土地市场萧条,很多债务需要土地收入来还。一方面,如果不改土地财政的现状,房地产市场对于城市的重要性就难以改变。另一方面,如果抵押物价值下降,银行贷款的风险也会暴露出来,可能会带来金融风险。

 

  第三,如果房价得到抑制,房地产具体调控政策可能也会松动。限购、限贷、限价政策可能会适时松动,这也会刚性需求者带来很好的良机。特别是影响房地产市场的最重要的变量信贷政策,可能会有所松动。

 

  然而,就算2012年下半年楼市会有所回暖,出现2009年惊天大逆转的市场形势可能性还是比较小的。保持价格稳定,可能会是一种相对的均衡趋势。

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