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叶檀:鼓励购二套房的楼市微调都值得怀疑

2012-2-27 10:02| 发布者: 花椒| 查看: 288| 评论: 0|来自: 观点地产网

摘要:   楼市微调正在变味,我们闻到了一股馊味。   各城市房地产政策的预调微调方兴未艾,借鼓励刚性需求暗度陈仓者层出不穷。这样做可能使调控功亏一篑:打开一条利益门缝,必然会打开整扇利益大门;暗度陈仓者不被制 ...

  楼市微调正在变味,我们闻到了一股馊味。

 

  各城市房地产政策的预调微调方兴未艾,借鼓励刚性需求暗度陈仓者层出不穷。这样做可能使调控功亏一篑:打开一条利益门缝,必然会打开整扇利益大门;暗度陈仓者不被制止,违规者超过临界点,房地产调控政策将形同虚设尊严扫地。

 

  房地产调控走向均衡的底线是,鼓励刚性需求与改善型需求,坚决抑制投机投资性购房需求。通过上述微调,中国房地市场产的根基将因此而改变,房地产走下投资品的神坛,摆脱作为投资品的定价体系,转而以消费品重新定价。以往中国房地产价格急剧拉涨,正是拜投资品定价所赐,价格操纵于资金持有者之手,一小部分投资者凭借手中的现金就可以搅动整个市场。

 

  地方政府已经按捺不住焦虑心态。十几个城市微调房地产政策,理由只有一个,财政不堪重负。中国指数研究院公布的数据显示,1月全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%,其中住宅类用地下降74%。上海和重庆今年1月份一般预算财政收入为正增长,但一旦计入土地出让收入,其财政收入均已沦落为负增长。

 

  某些城市微调房地产政策沦为红线边缘的舞蹈,在刚性需求与投资性需求之间来回摇摆,一些城市将投资性需求涂脂抹粉打扮成刚性需求,推向市场。所谓成为萧何败也萧何,把房地产祭上投资品神坛的是某些政府部门,如今斩断利益链走下神坛要借重的主要力量依然是这些人——难度可想而知。

 

  看看被喊停的地方房地产新政是怎么做的吧。芜湖,悄无声息之间,免税、补贴对象由“普通且唯一住房”,改成了“普通商品房”;新政补贴范围由“普通商品房”改为“新建商品房”;补贴额度较前有大幅提高。一二套房的界线模糊了,普通商品房与新建商品房的界线模糊了。成都,去年11月12日成都市传出消息,当地房管局召集多家开发商座谈,准备将原来网上签约时对购房人的审核,转由开发商和房产中介执行。该新政实行约一周后便停止。让开发商与房产中介审核购房人,无异于为渊驱鱼。11月21日成都市房管局相关负责人澄清,当地继续坚决执行住房限购政策。

 

  最新的案例来自上海,2月22日的一则消息体现了总把新政当旧政、总把新桃换旧符的功力。限购放松在旧政名义下进行,2011年1月底上海出台限购政策之时明确,限购1套住房的对象包括两类,第一类是在当地已有1套住房的本市户籍居民家庭;非本市户籍居民家庭如果能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明,也限购1套住房。当时,上海明确,对在当地拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。而现在,上海市房管局解释称,所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口,包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。如此一来,上海的潜在购房者人数理论上可增加800万人以上,以50%计,也将在400万人以上。房管局声称这一操作办法早已执行,连中介都表示不知情,看来旧政存在于阀门控制者的臆想之中,可进可退。

 

  房地产政策微调混淆了市场预期,人们无所适从。虽然政策非常清楚,但微调的基调可能走偏。

 

  要识破哪些房地产政策在暗度陈仓并不困难。放松限购到两套房(含两套房)以上的均有鼓励投资性购房嫌疑,只要是为假借优质客户之名为两套房以上(含两套房)提供优惠贷款利率,均可视作鼓励投资性购房。

 

  原因并不难解,刚性需求用于自住,改善性的刚性需求通常是出售此前的住房换成较大的房子。所有的房产交易都有凭证,改善型需求家庭在出售原有住房之后,凭证办理税收等优惠手续即可。口称自己是刚性需求者,却不出售原有住房,目的无外乎想获得投资性购房收益或者租金收益,都在投资范围之内。向优质客户提供房贷优惠,同样是鼓励投机,按照以往的经验,购房大户不到资金链断裂都是优质客户。

 

  急吼吼放松房地产投资,说明地方政府并不相信房地产刚性需求真能拉动市场,或者资金链已经接近断裂边缘,根本等不到刚性需求启动。此时说实话即可,不要故意装聋作哑,假痴假呆,以为天下人皆傻,独己聪慧。

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