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宋延庆:“地板门”折射出的问题

2012-2-23 11:25| 发布者: 花椒| 查看: 236| 评论: 0|来自: 地产观点网

摘要:   我们先简要回顾一下万科“地板门”事件过程及最新进展——   ◎2月16日,自称“李晓燕”的网友在凯迪社区轮胎发帖爆料,引爆“地板门”时间。同日,安信回应:“公司销售产品均符合国家有关标准”。万科也于当 ...

  我们先简要回顾一下万科“地板门”事件过程及最新进展——

 

  ◎2月16日,自称“李晓燕”的网友在凯迪社区轮胎发帖爆料,引爆“地板门”时间。同日,安信回应:“公司销售产品均符合国家有关标准”。万科也于当日说明:“已启动紧急调查程序。”

 

  ◎2月17日,下午,安信召开紧急新闻发布会,但未提及万科楼盘合作项目。当晚21点39分,万科发出第二篇情况说明,明确“对产品负责、对客户负责”的态度。

 

  ◎2月18日,王石“13小时飞行抵京”,承诺“万科将承担全部责任”。

 

  ◎2月19日,上海市质监局对安信地板位于上海青浦的两处工厂进行检查,结果将于“5日后公布”。

 

  ◎2月20日,万科召开新闻发布会。

 

  ◎2月21日,万科金域蓝湾已开始拆除部分安信地板,重新选用其他品牌木地板。

 

  我们再来看万科“地板门”事件后,媒体、网友以及业内人士的反应。从反应态度来看,基本可以分为三派。

 

  一派是质疑派。除了腾讯、网易等许多主流媒体纷纷发表长篇或多版质疑文章外,就个人而言,质疑声比较频繁、强烈的,可能算是本人了。几天来,本人先后在新浪网上发了多条质疑微博。

 

  ◎2月18日12:02,#万科地板门事件#据新京报今日报道,暑名"李晓燕"的国内某建材专业杂志副主编网帖爆料,万科近年来大量使用了甲酫严重超标、厚度严重不足的安信地板,其中有北京某名盘。万科要求的E0级标准售价为115元每平米,低于生产成本。万科表示己暂停釆购并开始调查。(注:引用新京报报道)

 

  ◎2月19日,15:06,此事件在快速发酵。1、希望万科尽快详细公布调查结果,以及对业主的赔偿标准。2、希望安信详细公布到底有多少"毒地板"流入了哪些开发商,还有多少是通过散售渠道流入了市场。3、其他开发商应主动承认,不要遮遮掩掩。4、希望媒体跟进。作为地产界的蒙牛三鹿事件,你们不能为了广告费而忘了媒体责任。(注:“毒地板”引自网络)

 

  ◎2月20日,20:27,#万科地板门事件#继续关注毒地板事件。附武汉乐居整理的万科公关始末。质疑:1.万科涉及16城市29楼盘、上百万建面上万户,为何早无自检?如无爆帖呢?2.采购价低于平均售价20%左右,正常吗?合理吗?3.能具体说明怎么"100%负责"吗?4.从捐款门降价门到香河地案、地板门,这是标杆企业的管理水平吗?

 

  微博发表后,引来较多转发和评论。从内容来看,@侯宁@吴其伦等网络名人,以及@外币兑换网微博@李丹品牌营销等纷纷支持,或提出新的质疑。

 

  粗略来看,持质疑态度的网友约占80%。

 

  第二派是反对派。这些人可能或多或少都是万科的利益相关方。

 

  @笑话时事很多商品都是通过超市卖出,出了问题的最后都找厂家,要不开超市就太危险了。

 

  @臭脚丫呀采购每一件产品都去自检说的轻松,你老婆给你买菜会不会都拿去监测?

 

  最令人震惊的是广州万科总经理办公室主任@陶在广州,因为@侯宁说了“万科令人失望”后回复侯宁:哪方面失望了?您怎么不问其他也买了安信的地产商什么态度什么管理水平呢?安信的地板真的有问题吗、检测报告出来了吗?你们怎么知道我们就没有自检呢?一边贴着事件过程,一边这么说,真算是诠释了什么叫“睁着眼睛说瞎话”了。

 

  当然,也有理性人士,例如@陶红兵说:“不敢完全苟同:1“毒”地板检测报告未出,只是“毒”嫌。采购时如有国家正式检测合格报告,万科能否采信?2、采购价低于市价20%合理,集团采购折扣正常,也说明无内鬼贪贿。3、捐款门今人大多反思当初指责。纵有错亦个人言词有误,谁敢言己无过?

 

  今日,本人先后接受了多家媒体的采访。并贴出了整整一年前写的一篇文章《万科千亿后面临的四大挑战》。

 

  现在,看着手中万科的《地板采购关键控制程序》。今天我有一种预感:“地板门”最终可能以“检测合格”为结局。但我仍有诸多疑问。对整个事件过程以及可能的态势发展,再次提出我的20点质疑,并对开发商的采购理念、程序等捎带着进行思考。

 

  1、无论检测结果如何,希望安信详细公布最近三年来到底销售了多少木地板。其中,流入了哪些开发商,各采购了多少,还有多少是通过散售渠道流入了市场?

 

  2、无论检测结果如何,无论万科有哪些自检程序,如果,我说是“如果”,如果没有爆贴呢?是不是公众还是不知道木地板甲醛可能严重超标,厚度严重不足?

 

  3、在“生产商-开发商-业主”链条上,开发商是类似于国美、沃尔玛的“商家”,不是最终消费者。作为中间环节的“商家”开发商,万科到底有哪些自检程序?

 

  4、本人是工民建专家,十多年专业从事房地产企业管理咨询和产品线研究与咨询。我知道,建筑部品(材料、设备)进入项目现场后,有现场检验,现场检验合格后再办理入库和出库(移交给工程施工单位),另外现场还有监理公司。我也知道,有些材料,例如钢筋、水泥等,是必须“送检”的。因为天下所有供应商肯定会提供《合格证》,但为什么还有大量假冒伪劣呢?所以,有些材料必须走“送检”程序。虽然不知道木地板是不是需要送检,但事情毕竟出来了。请问,安信的木地板送检了吗?

 

  5、如果送检了,有《送检记录》吗?能拿出来吗?打扫卫生间的物业公司阿姨们,还有打扫卫生的书面记录表单。如果送检了,怎能拿不出记录来?

 

  6、还有“飞检”。从万科《地板采购关键控制程序》来看,万科的“随机飞行检查”始于2011年。涉事地板是2009年的。差了两年,有必须提“飞检”吗?

 

  7、即使2009年有“飞检”,“飞检”时,在供应商处停留多长时间?能马上检测出甲醛超标吗?还是现场看看《合格证》等?

 

  8、“地板门”后,万科“送检”了。但涉事木地板是2009年采购的——都过去两年了,甲醛是不是会挥发?如果挥发,挥发了两年了,甲醛还会超标吗?

 

  9、2月19日上海市质监局对安信地板的两处工厂进行检查,结果将于“5日后公布”。从出事到检查,隔了三天,而安信方面16日就回应了——隔了三天,会怎样呢?检测时间“5日”,又会怎样呢?

 

  10、如此检查,还能有什么结果呢,最可能的结果是不是就是“合格”?

 

  11、万科说,“已启动紧急调查程序”。从我多年的管理咨询经验来理解,所谓“紧急调查程序”通常是企业应对应急、突发事件的“预案”。既然是程序,既然是预案,通常是书面的。请问,万科能公示确实早已存在的书面程序吗?如果没有,可能就是会议决议或临时安排,那么是不是就别用飞检、程序等证明自己管理水平高的语言呢?

 

  12、再说“100%负责”。如果检测结果“不合格”,怎么才算是100%负责?仅是更换地板、赔偿误工费等吗?如果哪个业主用了“毒地板”后失眠了,流产了,气管炎了,皮肤病了,怎么办?

 

  13、我等常人推测,王石回国一般会参与处理“地板门”事件,但有声音说“与此事无关”。这是证明不需要王石吗?但我知道,前些日子,王石接受媒体采访时还说了类似“每天晚上都和万科同事连线开会”。作为现任董事局主席参与公司内部事务很正常,何必回避?难道是证明离开王石还行,或者管理水平高?

 

  14、再说采购价格。采购价低于市场平均售价,这是正常的,因为万科是最大的住宅开发商,有强大的议价能力。业内许多人都知道,无论是采购部品,还是采购服务(例如选择销售代理公司),合同价都很低,致使许多供应商都颇有怨言。但是,据网贴说,采购价“低于生产成本”。这正常吗?合理吗?按说,像万科这样的大开发商,都能非常准确地算成包括木地板在内的材料的生产成本、供应商合理利润(中小企业都能算得出)。如果万科算不出,几乎是不可能的;如果算得出,如果真是“低于生产成本”采购,难道万科不知道缘由和问题的严重性吗?

 

  15、万科的《地板采购关键控制程序》中规定,供应商选择的原则之一是“合理低价中标”(在质量结果合格的前提下,经济标评审以合理低价为原则)。或许听多了太多关于“促进房价合理回归”的评论了,到底怎么才算是合理,怎么才算是低价,怎么才算是合理低价啊?

 

  16、“合理低价中标”原则也就意味着可能会牺牲供应商的利润。这之于追求经济利益最大化的重商主义者来说,无可厚非,心安理得。但这是不是违背合作、互利、共赢的甲乙方关系原则?

 

  17、正常情况下,比平均售价低10%-20%采购是可以理解的。但我们知道,万科楼盘的售价也通常高于同等级地块、同品质楼盘平均售价的10%-20%。一方面是低10%-20%,一方面是高10%-20%,利润是不是很高?不是!事实上,过去几年万科的净利率低于上市房企的平均水平。那么中间的差去哪了?我们知道,开发有“三大费用”:营销费用、财务费用、管理费用。我们还知道,万科付给销售代理机构的代理费、付给媒体的广告费都是较低、较少的。剩下的就是财务费用、管理费用了。财务费用与负债率直接相关,管理费用与管理状况、运营效率直接相关。如此探究下去,是不是很值得重新审视、定位万科?

 

  18、开发商在建立采购管理流程时,涉及供应商(供方)管理(包括供应商认证)、采购管理、合同管理、履约过程控制、后追溯和后评估等环节。但是这些方面只是规定了怎么做(how),更为重要的是采购产品和服务的标准是什么。国标肯定有。但我们在做咨询时通常会建议并协助企业制定出每个材料的“采购技术标准”(what)。目前看来,万科说明了how,还没有看到木地板的what,是不是?

 

  19、可能有些人疑问,为什么媒体不针对其他几家涉事开发商?这事可以类比,例如,为什么大家只针对“达芬奇”?其实,本人关心的一个问题是安信网站上删除的用户信息。我相信,肯定有许多开发商留存着,因为在采购招标前,开发商肯定会收集此类信息的。有开发商能提供吗?

 

  20、我们大胆预测一下“地板门”事件的结局。正如本人微博上所说的,结果可能是“合格”。如果合格了,万科等企业算是虚惊一场。对于可能已经呼吸完了一两年甲醛的广大业主们来说,万科就不用“100%负责”了,但万科可能会给每家送一台空气清新器之类的东西。如此,算是完成了完美的公关过程,也由坏事变成了好事。但我最后问,从2008年的捐款门、降价门,到去年的香河地案,今年的“地板门”;从采购原则、指导思想,到采购程序,其中暴露出来的产品导向问题、管理理念问题、业务流程问题等等,难道不需要全面、彻底地反思、检讨吗?

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