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巴曙松通讯:房地产投资能否软着陆?

2012-2-22 09:28| 发布者: 花椒| 查看: 475| 评论: 0|来自: 观点地产网

摘要:   从某种程度上讲,2012年房地产走势影响到许多宏观指标。从最新数据看,2011年12月房地产投资增速27.9%,尚在高位。尽管2012年房地产投资趋于回落是一个共识,但回落到什么程度,带来多大冲击却分歧巨大,分歧的关 ...

  从某种程度上讲,2012年房地产走势影响到许多宏观指标。从最新数据看,2011年12月房地产投资增速27.9%,尚在高位。尽管2012年房地产投资趋于回落是一个共识,但回落到什么程度,带来多大冲击却分歧巨大,分歧的关键点在房地产回落的程度既有可能是一个事关调控之下的周期性调整,也有可能是更长期的趋势调整。

 

  海外有投资机构曾发表报告称中国房地产在当前条件下似乎成为全球最重要的产业之一,放到2012年的环境中,似乎并不为过。从大的角度来看,2012年房地产回落程度将主要取决于三个方面:其一是房地产投资下滑的程度;其二是保障房投资的对冲力度;其三是房地产金融风险的释放范围和程度。

 

  2012年房地产投资是否呈现一个温和的“软着陆”?

 

  从目前可以观察和追踪的线索来看,房地产投资下滑的风险已经在释放,考虑保障房这个外生变量之后,2011年和2012年的房地产投资数据的使用需要特别注意,数据与事实之间的偏离趋势不可忽略,从这个角度看,2012年中国房地产投资下滑可能比想象的要低。

 

  第一,新开工和在建面积增速与房地产销量增速之间的偏离趋势,显示房地产新开工数据可能有所高估。历史上,房地产新开工与在建面积与房地产销量具有显著的相关关系,然而,从2010年6月份开始,这种关系开始减弱,数据表现为:平均而言,房地产新开工在过去近18个月平均增速为40%(2010年下半年和整个2012年,共计18个月),在建面积平均增速为30%,这在过去5年都是最高水平,然而,也正是在这段时间,房地产销量持续下滑,在过去18个月中的平均增速为9%。从历史经验观察,这种数据的偏离趋势可能意味着房地产新开工与在建面积数据出现了一定虚增成分。

 

  第二,房地产新开工和在建面积与钢材、水泥使用量同比增速之间的偏离趋势,这进一步验证了部分新开工和在建项目并未完全形成真实投资,也未显著形成对相关行业的显著拉动。在过去18个月,这两者之间的关联性也有所弱化,即在开工和在建拉升期间,并未如通常那样观察到钢材和水泥使用量的增加,这可能揭示了两点:1)在保障房大量开工的2010和2011年,新开工面积和在建可能被重复计算,并且可能导致部分增速虚增;2)保障房的开工未能完全形成真实投资和对建材的需求,按住建部的统计,三分之一处于“挖坑”阶段。从这个偏离趋势看,2011年27.9%左右的投资增速可能存在明显的高估。

 

  总体来看,如果扣除这个高估,房地产投资已在事实上开始下滑,因此,2012年虽然会下滑,但下滑的幅度可能要比一般预测的低一些。

 

  2012年保障房投资对冲力度有多大?

 

  (一)2012年保障房在建规模的测算

 

  保障房投资规模取决于在建项目的套数或面积,理论上,如果能够测算出在建规模,即可按照保障房项目的开发成本和开发节奏计算出每个季度形成的实际投资完成额。

 

  目前在数据极为有限的情况下,对过去三年的保障房开工、竣工和在建情况进行粗略估算,并需要具体考察以下三点情况。

 

  第一,2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房已开工590万套,竣工33万套,基本建成370万套。据此可以测算,2010年开工的保障房尚有560万套在2011年全部处于在建过程,考虑到2011年四个季度保障房累计新开工数量分别为100、566、986、1033万套,因此,把2010已开工、2011年在建与2011年新开工的规模叠加在一起,可以测算2011年四个季度的保障房在建规模为:660、1126、1546、1593万套。

 

  第二,保障房建设期虽然少于商品房,但至少也要2~2.5年才能完成从项目规划、项目落地、新开工、施工、基本建成、竣工(达到入住条件)的开发流程。据此测算:1)2011年新开工的保障房项目在2012年基本全部处于在建之中;2)2010年开工、基本建成的370万套理想情况下应有部分在2011年竣工(住建部年初提出的2011年竣工目标为300万套,但不作硬性考核),假设竣工量为300万套,那么2010年开工的590万套中仍有260(590-33-300)万套左右在2012年处于在建过程;3)2012年新开工按照700万套测算,由于责任状签订时间较2011年显著提前,部分中西部省份“项目落地”工作有望在2012年初完成,3、4月份保障房即可进入开工期,较2011年9、10月份集中开工期大幅提前,据此估计2012年700万套保障房在二季度即可逐步实现“全开工”。综合以上三类情况,可以大致框算出2012年四个季度的在建规模分别为:1360、1960、1960、1960万套。

 

  第三,区分投资需求与实际投资完成额的差异。2011年按照各类保障房套均面积、土地开发成本、建筑成本的假设,1000万套保障房投资需求为1.3万亿左右,但只有把它按照2.5年左右的建设期折算后,才能形成当年的实际投资完成额。事实上,根据测算以及实地调研的结果,2011年1.3万亿的投资需求总量中,乐观而言,只有约三分之一的部分形成了实际投资。因此,在测算实际投资完成额时,需要将投资需求按照开工期和建设期平滑至当季和当年。由于目前尚未公布2012年700万套保障房的具体分类,假设各类比例与2011年相同,大致测算700万套的投资需求在最为理想的情况下为9200亿左右。

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