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叶檀:万科地板悲剧后的"三重门"

2012-2-21 09:24| 发布者: 花椒| 查看: 205| 评论: 0|来自: 每日经济新闻

摘要:   万科是房地产行业产业化、专业化的急先锋,算得上爱惜羽毛。一个网帖曝光 “问题地板”,把万科等开发商再次推上风口浪尖。万科的羽毛上污迹斑斑。   在产业化的过程中,万科一再碰壁,显示中国工业化进程克服 ...

  万科是房地产行业产业化、专业化的急先锋,算得上爱惜羽毛。一个网帖曝光 “问题地板”,把万科等开发商再次推上风口浪尖。万科的羽毛上污迹斑斑。

 

  在产业化的过程中,万科一再碰壁,显示中国工业化进程克服失信、权贵、无标准的“小农经济”非常艰辛。万科的产业化遭遇“三重门”。

 

  第一,权贵经济之门。

 

  万科初期拿地大多在郊区,与同业相比,低价地较少。万科的精神导师王石一再强调,万科不行贿。正是基于“不行贿”的制度设计,万科不能靠地王或者其他非市场因素来赚钱,只能专注于专业能力的挖掘,打磨产品,做好服务。万科希望成为产品设计和研发的标杆。

 

  万科的不行贿却被某些同行嗤之以鼻,表示“万科不行贿是指不直接行贿,通常的方式是请代理机构做,比如让民营企业去搞前期关系,扫除障碍将土地变成熟地后,万科再介入,一起合作开发,或者是直接出钱给民营企业,拿来熟地”。王石曾经愤愤地表示:“现在不行贿成了过街的老鼠,行贿反而成了英雄了。”

 

  房地产领域权贵经济的潜规则,这几年万科销售额节节攀升,全国市场占有率却在3%以下徘徊不前。万科的拿地成本与地块质量多数时候低于同行,为了挽回损失成为中国房地产业的标杆,以专业化、精装修降低成本,成为必由之路。由此,万科遭遇第二重门。

 

  第二,粗糙管理与“小农经济”之门。

 

  住宅产业化,政府看似很支持,但落实不到位,表面功夫居多。建筑技术没有列入中国 《高新技术产品目录》,许多高新技术拥有的产业优惠政策基本与住宅产业化无关,从事住宅产业化者必须有勇气承担可能会产生的全部亏损。住宅用太阳能并网发电,由于触动了电网公司的利益,几无实行的可能,更不必说政府给安装太阳能发电的住户以补贴,实行分时计费。

 

  房地产制造业产业链不健全、各自为政,使中国的建筑技术举步维艰。作为万科产业化的标志项目,万科在上海的首个全PC(钢筋混凝土预制结构)技术产业化住宅,上海金色雅筑[最新消息 价格 户型 点评]遭遇滑铁卢,建筑质量低劣、居民投诉不断,就是产业化不匹配造成的悲剧。

 

  一些国外的常见产业化产品不得不依赖进口。万科的金色雅筑使用的轻钢龙骨石膏板隔音差,国外需要在石膏板外加上一层隔音隔热的涂层,但国内却没有产品必须进口,外墙反打施工工艺中固定面砖的橡胶网格和双面胶、保温材料、外墙接缝防水材料等,全都需要从国外进口,产业化的低成本反而变成高成本,产业化成为无源之水。

 

  低素质的劳动力同样是一大问题。日本产业化住宅的建设工人起码有两年培训期,但我国的建筑工人素质还停留在路边泥水工的阶段,今天是求职者、明天就上架干活,当然不能奢望有一流的建筑标准。如金色雅筑在施工中采取了有别于传统湿法施工工艺的技术——干法施工,即许多原本该用灰浆抹平的地方都用其他干材料替代,从而缩短工期,避免粉尘污染。但在施工过程中,许多需要用隔音棉堵住的裸砖空隙最终留下了“洞”,隔音效果极差。浴室渗漏水同样是施工质量问题。

 

  可叹的是,房地产市场化十年,遍地的建筑工人,却没有真正的合乎规范的训练有素的工人。我们把民工当作没有前景的苦力,他们也就真成为没有前景、没有专业素质的苦力。

 

  第三,普遍失信、互相欺诈之门。

 

  安信地板风波乍起,万科于17日晚第一时间在官网发表声明称,公司对此高度重视,已启动紧急调查程序,对已采购尚未进行安装施工的安信地板,先行全部封存,对已安装地板进行复检,并邀请质检机构协助检测。首批检测结果将在本月27日见分晓。

 

  这是负责任的态度。但媒体的追问并未终止,以万科标榜的严格质量标准,为什么大面积长时间使用劣质木地板,为什么常规检验加上突袭抽检都没有发现问题,万科是否存在让抽检落空的内鬼?万科从未对送货安装的木地板成品检查,这无论如何都是一个大漏洞,况且部分安信木地板的厚度还严重不达标,如此显而易见的问题居然能长时间被掩盖,不能不说这是运作规范程序严谨的万科的一大失误。

 

  根据目前媒体的推测,有可能出现的情况是,安信公司按照业内潜规则将产品分为高价质量合格的A货,与价廉低质的B货,以A货蒙混过关,在价格上给予各开发商足够的优惠,因此各开发商地板厚薄等非关键因素眼开眼闭,而万科的抽检在某种原因下成为盲人摸象。有可能万科不知情,有可能其他开发商故作不知情。总之,政府质检部门再次失语,企业的道德与自律成为最后的也是唯一的关口。

 

  “地板事件”尘埃尚未落定,下结论为时过早。不过万科的产业化之路昭示天下,在失信、权贵、“小农经济”环境下,任何时候都可能被明枪暗箭击中。中国还在市场化的初期,规则与意识蛮荒是不可忽略的深沉背景。

 

  最后声明一下,这里的 “三重门”就是“三道门”,跟传统经学没什么关系,以免背黑锅。

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