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杨建伟:商业地产进入不易,退出更难

2012-2-16 09:01| 发布者: 花椒| 查看: 234| 评论: 0|来自: 观点地产网

摘要: 摘要:表面上目前中国的商业地产还处于初级阶段,前景看好,投资潜力巨大,但综合来看商业地产风险更大,不易贸然进入。尽管住宅地产因宏观调控而风险日增,每个开发商都信誓旦旦要进军商业地产,但多数仍是口惠而实 ...

摘要:表面上目前中国的商业地产还处于初级阶段,前景看好,投资潜力巨大,但综合来看商业地产风险更大,不易贸然进入。

尽管住宅地产因宏观调控而风险日增,每个开发商都信誓旦旦要进军商业地产,但多数仍是口惠而实不至;商业地产进入不易,退出更为艰难;商业地产要真正成为香饽饽,还有待时日。

随着限购等宏观政策作用持续发酵,商业地产迎来春天已成房地产业内外的共识,但由于大量资金不断涌入商业地产,其风险也在不断加剧。最近有消息表明,未来将有超千亿元资金由住宅转向金融行业及商用物业。随着市场投资涌向商业地产,银行也开始调整结构,侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务。

商业地产的“红火”引发了社会各界的广泛关注。有银行界人士表示,银监会对地产行业的监测范围正在扩大,未来对涉及商业地产的信贷业务正趋向严厉。

自2010年开始,因为不断出台直指住宅市场的政策,无论是开发商还是购房者都明显感觉到了住宅市场的风险,因而在资金找不到出口的情况下,将视线投到了商业地产上,这也是从去年开始商业地产不断被提及,商业地产的“春天到来说”也不绝于耳的主要原因。“但商业地产对于企业的综合素质的要求远较住宅为高,贸然进入的风险还是十分巨大。”

商业地产面临大存量危机

以中国商业地产联盟秘书长王永平为代表的业内人士就纷纷预言:“住宅地产的黄金期正在接近尾声,未来将进入商业地产的‘黄金十年’。”而这一点,也得到了众多善于把握商业机遇和商业运营的港企的认同。国内的房企也幡然醒悟,从2009年开始,中国排名前二十的住宅开发商,80%都开始做商业地产。全国城市地价动态监测系统指出,“在政府对商品住宅交易严格限制下,投资持续转向商业地产,二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫,值得关注。”在全国,商业地产似乎成了“金母鸡”。而事实上,商铺的总量过剩,结构性供需不平衡,这已成为商业地产投资者直面的首要问题。目前,上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积,上海的人均商业面积超过3平方米,如果按照常住人口计算,也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力,就会有一大批商业物业滞销堆积,开发商的资金链断裂,进而引起一连串的连锁反应。

优质的零售位置是可遇不可求的。经过这一两年大卖场的“圈地热”后,一线城市、甚至包括二、三线城市的优质商业物业已成稀缺资源,新的商业物业只好在城市新区发展,等到人流相对稀少的新商圈成熟要度过较长的培育期。一方面,商业地产成为众多人眼里的香饽饽;另一方面,于在面对商业地产开发时,由于商业地产开发所要具有的强大综合能力、专业人才以及资金的缺乏造成了开发难,但开发商已经买了地等于骑虎难下,硬着头皮上致使很多大型商场、星级酒店项目变城烂尾楼的实例不绝于耳。

商业地产目前还处于初级阶段,尚没有成熟的模式可以借鉴,唯一能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功,可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看,商业地产会成为下一个亮点,这是地产界的共识,即便如此,对于资金压力较大的开发商来说,还是不能盲目进入商业地产的开发,尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的,属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说,靠商业地产获取高额利润是有风险的。现在没有商业地产经验的房地产商投资购物中心,由于对零售业本身需求并不了解,有的一味的追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达上千亩;但由于其地理位置的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。另外同质化严重,差异性不足,造成购物中心普遍千店一面的现象,很难在定位档次上拉开距离,导致在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。

进入不易,商业地产融资困难

DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧在接受采访时表示:“实际上,真正投入到商业地产的资金并没有大家想象的那么多。而且商业地产运营也面临很多困难。”戴德梁行何衍钧分析,商业地产的发展模式无法复制,“商业地产目前在中国还处于初级阶段,目前投资商业地产的几个比较成功的开发商不外乎是中粮、华润、万达,并且各自有各自的发展模式,但是这种模式现在也还在不断摸索当中,而且这几家企业都有较为深厚的背景,其他公司很难拷贝。因此,一些小的开发企业要开发商业地产项目时,要面临用什么样的模式来发展的问题。”

同时,投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。“相对住宅短平快的运作方式,商业项目的运作成本很高,从几亿元起步,有的高达十几亿元,而持有型物业的回款时间至少需要6年到10年的时间。”鸿伟摩尔认为,“在目前信贷环境较为严厉的阶段,对于企业自身的实力将是一个考验。”

不仅如此,商业地产还面临着团队实力、管理运营方面的瓶颈和困惑。目前国内的开发商几乎全都是从住宅起家,思维惯性也都是开发住宅的套路。向商业地产转型过程中,后期面临管理运营方面的问题时,因缺少经验、没有足够的人才储备,常常举步维艰。

从总体而言,商业地产对于企业综合素质的要求远较住宅为高,贸然进入风险很大,但商业地产能够为企业带来长期稳定的回报,对于企业的可持续发展能起到非常积极的作用。据权威部分预测,到2015年,中国零售总额将达到30万亿元人民币,届时将超过美国。社会零售总额的快速增长,是商业地产大跃进的基础。

表面上目前中国的商业地产还处于初级阶段,前景看好,投资潜力巨大,但综合来看商业地产风险更大,不易贸然进入。

写字楼、商住物业遭遇销售危机

根据DTZ戴德梁行最新披露的数据,以2005~2010年间在上海出现的外资大宗收购并成功转手的交易,写字楼与其他商业地产的表现却是“大相径庭”。如果以能否最终成功转手作为资金退出难度的衡量标准,在25宗转手案例中,写字楼项目占比48%,零售商用物业仅占8%。

同时,进一步的数据表明,其他商业地产需要持有超过43个月时间,才能达到约40%的增值,显示这并不是一块好啃的“骨头”。

目前来看写字楼以及商住物业的销售的资金退出较为容易,但是随着市场上写字楼以及商住物业的普及,很多地区都出现了饱和的现象。杭州在现在就早已规划了两个CBD新城,钱江新城与钱江世纪城,其中写字楼项目林立,今后将有几百万平方米体量的物业上市,而当前看来,写字楼价格走稳,期间通过高地价竞得的土地经过建设又将通过多方位的价格斗争销售与利润也将受到很大的挤压,甚至亏损。

商住物业像公寓这类物业因为为了区分与住宅间的区别,以及规范房地产市场多地也出现了新的政策规范来制约公寓的住宅化,甚至在名称上要求不得以类住宅项目名称命名,例如杭州、宁波,商住公寓都不得设置厨房、煤气管道,还有卫生间也受到了限制。这些情况来看商业地产正面临资金退出难题。

商业地产退出不只是有点难

越来越多的开发商选择以城市综合体作为商业地产的开发载体其中,最被人熟识的,便是近几年大规模扩张商业地产的万达集团。不得不提的是,商业地产的长期持有会对开发商资金造成巨大压力。那么,资金最终该如何退出?

一般城市综合体的开发按照初步构想,在完成人民币基金的私募集资之后,便寻找合适项目投入,建设完成之后即由商业运营部门进行招租及管理。而据相关人士介绍,基金的组建时间为5年左右,初步估算可能每年会有20%~30%的投资回报率。

不过在零售物业的退出渠道方面,即销售、商场主体店可以整栋出让的形式退出;或者以商业地产并购基金的名义收购物业进行“蓄水”,未来以REITs形式上市完成退出。然而除开发完即销售外完成这一操作途径的前提是,商场部分必须已经达到一定的回报率水平。商场对于招商运营的专业能力要求很高,并不是没一个开发商都拥有这样的能力;如果顺利从开业到初步盈利,商场的运作时间一般可长达三年左右,这也不是每家开发商都能熬得下去的。销售的情况目前看来也不乐观,大多数只做销售的项目目前基本面临销售难,销售出去后统一的权利得到分散,对项目的发展也十分不利。

商业地产联盟专家委员单位–鸿伟摩尔房地产咨询有限公司董事长杨建伟直言,中国商业地产的融资工具不外乎开发贷款、销售、抵押贷款、信托、基金以及IPO。但几种渠道各有利弊、各有局限。比如,信托快速,但成本付出高且期限短;基金时限虽长,但成本却更高,加上外汇管理制度限制严厉,且国内项目回报率低。他最后指出,似乎除了REITs外,“中国商业地产难以找到最后的出路。”可REITs在中国资本市场的推出,仍然没有一个明确的时间表,商业地产退出相对艰难。

结语

从各个情况来看,商业地产的“春天”不尽然全是美好的前景,期间的困难与危机更是日益彰显,商业地产并不是一个随意进出的阳关大道,需要人才、经验,更需要资金运营。尽管住宅地产因宏观调控而风险日增,每个开发商都信誓旦旦要进军商业地产,但多数仍是口惠而实不至;商业地产进入不易,退出更为艰难;商业地产要真正成为香饽饽,还有待时日。

鸿伟摩尔:中国房地产十大专业策划运营机构,鸿伟摩尔房地产咨询有限公司是专注于摩尔业态的研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、营销推广、管理咨询、全面经营管理的专业资深商业地产管理公司。公司悉心研究各级城市市场和消费力,专业从事“SHOPPINGMALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游地产”等物业形态的前期商业环境及消费者市场调研、可行性研究、项目主题定位、商业规划设计、招商代理、策划推广、全面商业经营管理等核心服务。

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