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朱大鸣:央行新政房地产能否惊天逆转

2012-2-10 09:36| 发布者: 花椒| 查看: 236| 评论: 0|来自: 观点地产网

摘要:   房地产市场正在发生微妙的变化:数据不容乐观,而央行日前又发出了新政,传递新的信号,可谓是利好和利空参半。   人民日报刊文称:数据显示,龙年春节后第一周,北京新建住宅成交均价为18960元/平方米,与春 ...

  房地产市场正在发生微妙的变化:数据不容乐观,而央行日前又发出了新政,传递新的信号,可谓是利好和利空参半。

 

  人民日报刊文称:数据显示,龙年春节后第一周,北京新建住宅成交均价为18960元/平方米,与春节前最后一周的成交均价相比下跌2.8%,而与去年春节后首周的成交均价相比竟下跌了25%。人们惊奇地发现:北京的房价已经回归到2010年初的水平了。专家认为,今年房价走势“跌”仍是主基调,预测房价年中见底的言论过于乐观。

 

  如果认为今年的年中见底确实有点乐观了,2009年很难再复制,地产界应当有这个心理准备。2009年在信贷的刺激下,在地王的拉动下,房价在年中迅速反弹,楼价又上了一个新台阶。

 

  问题是,今年和2009年情况很不一样,主要政策环境变了,首先是信贷环境发生了逆转。和2009年相比,资金更加紧张,高利贷的破产就是其中最明显的例证。如果还期待管理层放松信贷,可能性会有的,但是力度要很小了。这一正一反的差距,说明今年的资金仍然非常紧张,现金为王还应当是一个主流特征。这一次宏观调控是不达目的不罢休的,而这一轮市场之所以调整,最主要是因为限贷令遏制了投机。被视为“空调”的宏观调控这一次是真的启动了。再说,油价日前又开始上调了,达到了历史的高位,通胀压力的确还是很大的。股市又不好,理财产品也受到了抑制,就连高利贷也在全国范围内不时的破产,房地产的融资渠道环境没有明显的好转。

 

  事情暂时也是有了一些变化:央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号,此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。即使如此,我们还是对政策不要抱有太多的幻想,同时,我们呼吁要给真正的需求者一定的机会,而非一部人生病让所有人都吃药。

 

  事情的另一面指向了土地财政,数据显示,在上海、北京、苏州、天津、重庆等五大城市中,土地收入占当地财政收入的平均比例已超过三成。据上海市财政局消息,2011年上海地方财政收入完成3429.8亿元,以此计算,土地收入占2011年上海地方财政收入的比例达到43.5%。北京的土地出让收入达1233.68亿元,土地收入对地方财政的贡献率为41%。即便市场调整,土地财政依然成为地方的收入主要来源,如果市场继续调整,房产税又名不正言不顺,地方债务危机很可能就继高利贷破产一样肆意蔓延。土地问题越来越复杂,很多事情都出在拆迁和征地问题上,这里的利益纠葛牵一发而动全身,想要两全之策很难。大家都清楚土地收入对房价推动力最大,而且可能管理层有意想让土地冷一下,否则,“圈地中国”和“拆迁中国”制造的问题可能远比创造的效益多得多。

 

  房地产和实业是唇亡齿寒,如果实业都垮掉了,房地产就失去了生存的机会。只有把实业救活了,才能有房地产的持续性未来,否则,一股烟、一股烟的冒着,早晚会烧掉自己。

 

  央行新政还明确表示将加快信贷产品创新,继续推动信贷资产证券化等金融创新。这表明新的机会可能正在酝酿,毕竟证券化是资产市场的总趋势,只要不要过度的金融化,金融对于实业的支持正效应还是有的。房地产企业或许摆脱只靠信贷的单一路径依赖带来的巨大危险。

 

  房地产市场正在发生微妙变化,市场继续探底,但政策也在观察和评估效果,并随时发生改变。一个务实的政策当如此随时而变,喊口号谁都会,但这种口号式的思维,最终是害人害己不解决问题的。

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