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叶檀:2012年房地产没有春天

2012-2-9 10:21| 发布者: 花椒| 查看: 238| 评论: 0|来自: 卓越理财

摘要:   2011年,托上半年房地产销量的福,房地产企业可以维持全年业绩,2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降,导致房地产企业今年能够确认的收入下降,自有资金下降,融资渠道收窄、融资成本 ...

  2011年,托上半年房地产销量的福,房地产企业可以维持全年业绩,2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降,导致房地产企业今年能够确认的收入下降,自有资金下降,融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大钳子,房地产企业的投资意愿也就更低,由此形成紧缩循环。对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业,2012年会是非常难过、不堪回首的一年,有可能在本轮调控中被重组,失去独立的生存空间。

 

  延续2011年趋势,房地产企业将进行一次大洗牌,企业分化趋势更为明显,进入“大鱼吃小鱼”时代,也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。

 

  根据70家房地产上市公司披露的2011年第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。穆迪29家受评开发商中,23家拥有足够的现金及预测现金流,足以应付未来12个月内现金流出的150%以上,这些现金流出包括利息、土地金等。现金流较好的房地产开发商也在降价促销,目标就是成为未来市场的主导者。

 

  房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。

 

  据不完全统计,去年6月至10月中旬,挂牌转让的房地产股权项目中,标的资产估值超过1亿元的项目有17宗,超过5000万元的项目有29宗。

 

  这并不是开始,也不是结束。据清科研究中心的研究数据显示,2010年房地产行业共实现并购84起,占并购案例总数的13.5%,为所有行业之首,涉及并购金额25.8亿美元。去年上半年,房地产业并购案例持续增加,并购速度也进一步加快,上半年完成的房地产业并购案高达57起,同比增加了27起。去年三季度房地产并购进一步升温,链家地产市场研究中心的数据显示,截至去年10月中旬,房地产行业并购案例已达90余起,超过2010年全年的并购数量。

 

  目前的房企并购主要有两类,其一是大型房企并购中小房企,并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年,或是由地方向全国辐射的大型房企,被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企;其二是非房地产主业企业退出房地产业,这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。

 

  并购者分为两类,一类是稳健的市场占有者,这类企业手握巨资,追求销售额、回款率,历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者,既能从市场获得巨资,又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

 

  随着绿城出售土地,与中投合作,并购重组延伸到现金流紧张的大型企业,2012年这一趋势将延续,并且加剧。

 

  对于购房者而言,刚性需求占据主导,考虑的是个别楼盘的性价比,而不再是房地产的整体投资收益。

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