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专家提醒:购房歪招暗藏重重风险

2012-1-26 11:38| 发布者: 花椒| 查看: 274| 评论: 0|来自: 济南日报

    以公司名义买房、借亲戚朋友之名买房、先签合同暂不过户、冒充公司员工骗取纳税证明……新一轮楼市调控政策出台后,购买二套以上住房、异地购房等受到了更为严格的限制,不少购房者被挡在门外。于是,网上出现了许多“见招拆招”化解政策的“歪招”。对此,业内专家提醒,网上传播的规避招数风险很大,购房者贪图眼前利益很有可能得不偿失,提醒买房人应循规蹈矩,莫要试水冒险。
 
    以公司名义买房需谨慎
 
    【购房歪招】“按照新政策规定,我没有买房资格,才想出以公司名义买房这一招数。”王先生老家是江苏,来济南做生意5年时间,前年买了套房子,本来打算今年夏天再购买一套,方便孩子读高中。“济十条”的出台让他的计划泡了汤。“既然个人没法买,我就只能用公司名义买。”王先生告诉记者,他身边不少做生意的朋友,由于不符合买房条件,都在考虑用公司名义买房。记者近日走访多家房产中介获悉,这段时间他们接到不少客户的电话,咨询能否用公司名义买房来回避新政。【专家提醒】借用公司名义买房虽然不受买房套数限制,但仍然存在巨大风险。首先,公司买房的买卖交易环节纳税成本较高。以公司名义买房在购房环节的税费不高,但一旦房子转手,就必须缴纳高额税费,从而使投资收益锐减。其次,以公司名义购房,房产就将被视为公司固定资产,需要每年列入财务报表计算折旧。另外,一旦公司财务状况出现问题,房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。最后,在国家和地方的调控下,房价如果保持平稳或者下跌,那么实际出资人将得不偿失。
 
    “借名买房”易产生纠纷
 
    【购房歪招】在某中外合资企业工作的韩女士,4年前买了第一套房,现在又看好了东部某楼盘的一套精装修户型,总价90万元左右。如果是首套房,首付三成,只需拿出不到30万元,利率为基准利率;但她现在要买已属第二套房,首付不低于六成,需要拿出54万元,而且利率为基准利率的1.1倍。
 
    韩女士因此琢磨,以二套房名义购房,首付比一套房要多出20多万元,压力不小。她于是想到了借用别人名字买房的念头。“以后再过户给我,这样购房资金相对更充裕。”
 
    记者发现,与韩女士有同样想法的人还有不少。有的买房人试图通过与名下无房的亲朋好友进行私下协议,借用其身份购买房产,以规避限购令的调控政策,待房价上涨后通过出卖房屋并按照约定分享收益。
 
    【专家提醒】“借名买房”是否存在风险?法律界人士表示,房产涉及物权,目前购房采用的是房产登记制度,即产权证上登记的是谁的名字,房子就是谁的。为规避国家房产调控政策,而借用他人名义购房存在着很大风险,处理方式稍有不同,引发的风险也不同。
 
    很多购房者借名买房,首先想到的是父母,认为这样风险最小。借用父母名义买房,我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准,如果父母不止一个子女,则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。
 
    其次,借亲戚朋友名字买房,双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的,应视为一种合同关系,但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因,“借名者”将房产进行过户交易,即使最终法院认可了双方协议的效力,但已过户交易的房产将无法追回。
 
    此外,出借姓名的名义产权人也一样承担着风险,允许他人使用自己的名义购房或按揭贷款,不但在房屋产权登记部门有了自己的房产记录,在金融机构也会有按揭贷款的征信记录。即便日后将房屋过户给出资人,但职能机构的记录资料不会随房产过户而消除,这些记录会成为日后审核各种资格的依据,也就意味着名义产权人会丧失一定的资格,如无法享受首套房贷款优惠或受限于其他“限购”政策。
 
    先签合同暂不过户存隐患
 
    【购房歪招】先签购房合同书,等以后有了购房资格再过户。这是很多人想出的另外一购房“歪招”。
 
    已经看好一套二手房的小刘,因为拿不出纳税证明而犯愁,一直陪着他看房的中介担心生意黄了,就建议小刘“先签购房合同书,以后有购房资格之后再过户”。小刘一方面担心以后房价上涨更买不起,另一方面又怕钱交了房子没过户就不是自己的,内心很纠结。
 
    【专家提醒】从表面上看来,这种方式的确可以规避限购,购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同,并且还可以去做公证,但是因为不符合限购条件就暂不过户,等到购房者交够社保或纳税证明年限,符合限购条件之后再去办理过户事宜,当然也可以等到政策变化之时再过户,一切看起来都合情合理,不过签合同到过户的时间太长,变数太多。
 
    先签合同后过户,潜在风险很大。首先,由于没有过户,虽然合同有效,但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有,而且难免会出现业主“一房二卖”现象。其次,这几年难以保证政策就不会发生变化,而发生什么变化又很难预料。签约不过户,购房者权利和财产安全均得不到保障。最后,房价变动易导致合同毁约。采取这种先签订购房后过户的方式买房,房产证依旧属于老业主,从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户,中间可能需要很长的一段时间,这段时间内若是房价出现大幅异动,交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户;房价下跌过多,购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
 
    骗取纳税证明风险大
 
    【购房歪招】房地产调控“济十条”规定,对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区向其售房。
 
此背景下,部分外地户籍买房者欲通过挂靠公司,让公司出具虚假工资证明和补缴社会保险证明,到社保部门补缴社保金和滞纳金的方式,规避对非本籍常住人员买房的限制,从而获取买房资格。孙先生就是其中一名。
 
    尽管知道自己“被限购”,孙先生还是来到售楼处打听政策的执行细节。看到他确实“有诚意”,售楼小姐告诉他,可以通过办理假的纳税证明来买房。“找一公司冒充员工,补齐13个月的税款,就可买房了。”
 
    听着似乎是那么回事,孙先生动了心。
 
    记者了解到,网上已经有不少“黄牛”开始做假税单和假社保的生意。
 
    【专家提醒】办假社保、假个税,其实是在“铤而走险”。这种行为实际上是规避政策的违规行为,存在巨大风险。首先,帮助员工非法购房的单位涉嫌违法,而且违规被挂靠参保的单位大多为经营不规范的“皮包”公司,往往会卷款而逃;其次,购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件,让房产证“打了水漂”,一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为,房产证有可能被吊销。

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