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李果:从GDP看房地产发展转型

2012-1-18 09:34| 发布者: 花椒| 查看: 294| 评论: 0|来自: 观点地产网

摘要:   从1998年终结福利房至今,中国房地产已经走过13年跌宕起伏、爆发增长的发展周期。这期间,国内GDP平均每年以10%以上速度增长,这主要依赖于以房地产为重点的投资拉动。可以说,没有房地产为核心的城市化建设和农 ...

  从1998年终结福利房至今,中国房地产已经走过13年跌宕起伏、爆发增长的发展周期。这期间,国内GDP平均每年以10%以上速度增长,这主要依赖于以房地产为重点的投资拉动。可以说,没有房地产为核心的城市化建设和农村劳动力转移,中国GDP不可能从1998年的79778.6亿元增长到2011年的471564亿元(2012年1月17日统计局公布数据)水平,并在2010年取得世界经济总量第二的地位。按2011年末中国大陆总人口134735万人计算,2011年人均GDP达到34999.37元人民币;而按1998年末中国大陆人口124810万人计算,1998年人均GDP为6392元人民币。在“世界工地”和“世界工厂”的双驱动力下,13年间,国内GDP增长约4.91倍,人均GDP增长约4.48倍。

 

  据统计,通过13年快速城市化进程的推动,至2011年末中国城镇人口首次超过农村人口,城镇城口69079万人,比上年增长2100万人,农村人口65656万人,比上年减少1456万人。城市化率达到51.27%,比上年末提高1.23个百分点。而在1998年末,中国城市化率仅为30%(城镇人口37942万人,农村人口86868万人)。13年间,中国通过城市化、工业化和大量农村劳动力转移的发展方式,快速实现从农业大国向工业大国迈进。

 

  从各城市人均GDP发展进程看,继2007年深圳、苏州两个发达城市人均GDP首次超过1万美元之后,广州、无锡、佛山、上海、宁波、大连、威海、珠海、北京、鄂尔多斯等城市人均GDP均相继超过1万美元,按照未来十年中国经济年平均7-8%的增长速度预测,未来五年内中国沿海城市及省会中心城市的人均GDP将全面翻过1万美元。世界银行研究表明,当人均GDP达到1万美元时,居民生活将从中等发展中水平走向富裕发达水平,同时随着居民收入增长和消费结构变化,也将导致房地产的发展方向和结构特征发生转变。按世界银行的房地产发展周期理论,当人均GDP达到3000-4000美元时,房地产进入快速发展阶段;当人均GDP达到4000-8000美元时,房地产进入平稳发展阶段;当人均GDP突破8000美元之后,房地产发展开始减速;当人均GDP超过10000美元时,住宅地产将逐步萎缩并向商业服务型地产过渡,社区型商业继住宅地产之后,将迎来快速发展时期;当人均GDP超过15000美元时,将全面开启CBD复合商业的黄金时代;当人均GDP超过25000美元时,房地产将蜕变成为金融业,并最终成为金融衍生品,成为大众化理财的一种渠道。按此理论分析,目前,中国大部分一线城市及部分二线城市正在从住宅地产进入商业地产的阶段,而部分二城市及广大三、四线城市仍将在未来5年内处于住宅地产稳步发展的阶段。

 

  从近两年中国楼市的发展状态也可得出上述结论,本轮楼市跌宕起伏虽然源于人为政策调控的力量,但是当我们从不同区域、不同经济水平、不同人口结构的区域楼市实际反应可以看出,广大经济发展水平较高的一、二线城市在近三年房价并未取得明显上涨的背景下,反而在销量和价格方面受调控的影响最大,许多在2010年底2011年初购房的发达城市居民,受2011年下半年以来一、二线城市普遍下跌、大跌影响,资产大幅贬值,比现在白白多掏20-30%的腰包,成为本轮楼市调控的最大买单者;而在最近三年房价涨幅最大,个别县级或地级城市房价几乎翻番的区域,虽然也受到调控影响,但与众多一、二线城市比较,情况要好得多,价格并未出现明显松动,而近一年来在这些区域购房的客户仍然心安理得,活得自在。

 

  近一年来,虽然一、二线城市的房价与销量的大幅波动与集中限购关系很大,但是,我们从近两年来大量三、四线城市房价从长期低位徘徊到短时间内井喷式爆发可以看出,中国楼市正在随着经济周期的变化而变化。顺应发达地区和大城市经济发展转型和减速,13年的快速大城市化正在被未来10年的快速中小城镇化所替代。随着城市生活水平的提高和居民消费结构的变化,一、二线城市以住宅地产一股独大的结构正在向以商业、服务业转变;而在近五年农村居民收入增长持续超过城镇居民收入增长的背景下,农村劳动力正在快速向中小城镇转移,中小城镇人口增长的步伐正在进入井喷期,由此使原来一、二线发达城市住宅地产快速发展的接力棒被广大三、四线城市所接替。可以预见,未来五至十年,在中小城镇化发展步伐加快和中国楼市仍然稳步前行的趋势下,一、二线城市将逐步向商业、商务地产的道路转型,而广大经济欠发达的三、四线城市仍将在住宅地产的道路上快步前行。

 

  从行业变革分析,任何行业在走完旧时代、走向新时代的过程中,都会在转型期出现后遗症,当前的中国楼市亦然!观察中国房地产的发展路线图,这场漫长的“马拉松运动”起于1978年改革开放初期,1978年10月20日,邓小平在北京视察新建的几十栋公寓楼时,曾希望能用积蓄为儿子买套房子,随同的国家建委副主任张百发回忆说:邓小平的意思是房子能否成为商品;随后的1980年,中国第一家房地产公司在深圳成立(深圳经济特区房地产公司);1984年中国最早一批房地产元老级人物王石、任志强、楼忠福等进入房地产,房地产也被正式列为独立的行业,进入国民经济分类统计的指标行列;然后在1987年深圳举行中国第一场土地拍卖,房地产发展步伐加快;1993年时任国务院副总理朱镕基突然发表讲话,终止房地产公司上市,全国控制银行资金进入房地产,第二天国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》共16条整改措施,中途将一路高歌猛进的房地产推向断头台,海南楼市泡沫开始破灭。五年之后,国家为了拉动中国经济,在1998年又重新开启房地产发展的新道路,全面取消福利分房政策,房地产从此走向全面市场化的轨道。

 

  通过回顾改革开放33年、房改13年间中国房地产所走过的路径,可以看出,中国楼市已经走过了完全计划经济和完全市场经济两个时代。而经历了1998年至2007年10年完全开放的市场化道路之后,在城市居民对住房需求日益提高的驱动下,房改13年间中国经济实现了近5倍的增长,城市面貌发生了翻天覆地的变化。但是在完全市场化的房地产金融体系支撑下和地方政府、开发商、炒房投资者、外来热钱等四股力量的反复推动过程中,也连续出现房价爆发式增长的局面,全国各个城市的房价均出现10年10倍的增幅,明显快于经济与居民收入的增长速度,从而导致居民收入虽然增加,经济负担却日益加重的畸形状态。特别是2008年金融危机之后,受4万亿资金刺激和国家对房地产政策的进一步放宽,全国房价出现井喷暴涨的现象,由此导致房子将大量普通百姓的生活“绑架”,70%以上的城镇家庭资产全部寄托在一套房子上,持续升温的高房价不仅导致民不聊生,也导致社会价值观集体向拜金主义畸形发展,中国百姓的整体素质和道德开始沦丧,同时也使国家的金融安全和经济未来潜藏着巨大的风险漏洞。近几年众多群体性社会事件的集中爆发,无不与普通百姓生活艰难,幸福指数下降,住房难、看病难、上学难、交通难等有关。一浪高过一浪的房价最终将发展13年的市场化中国楼市推向半市场、半计划的前沿阵地,使中国房地产最终演变成为国家维护社会稳定,解决人民安定团结,把握经济发展大局的政治性行业。

 

  纵览全世界房地产状态,主要有三种发展模式。第一种为完全市场化、自由化的美国模式,第二种为半市场、半计划的新加坡模式,第三种为以行政化为主的德国模式。从目前来看,中国楼市已经走过了德国和美国模式,这两种模式都不能有效解决居民生活与经济发展之间的平衡性矛盾。在社会矛盾加重和贫富差距拉大的客观环境下,从2007年起中国开始探索新加坡模式,并在经历2009年、2010年房价再次暴涨之后,进一步加快向这一模式转型的步伐。一方面,通过大量建设保障房解决城市中低收入家庭住宅问题;另方面,通过短时间内限购、限贷、限价的方式,遏制商品房价进一步过快上涨的势头。从近一年来中央的政策导向可以看出,长远来看,中国房地产发展模式将在充分吸取新加坡模式经验的基础之上,向半计划、半市场的方向转型。

 

  针对中国经济将继续沿着持续、快速、稳步增长的道路前行的趋势,以及中国房地产将在未来很长时间内采用市场与计划相结合的发展模式,中国房地产企业及相关服务群体亦将发生转型。在笔者看来,在原来依靠囤地营利和宽松银行信贷已经终结的背景下,房地产将逐步从暴利时代走向利益均衡化时代。行业整体利润率下降,将必然加快企业寻求赢利模式的创新步伐。在此,结合行业趋势和特殊的中国体制,笔者为转型期的房地产发展之路提供三种方向选择。

 

  第一、向制造业转型。在行业整体赢利能力下降的趋势下,要提高企业自身竞争力,对于具备优秀工程及管理背景的企业,可以通过扩大规模、降低成本、提高效率的方式,加快向房地产下游路线的造制业转型,通过规模化、高周转、低成本,提高企业整体获利空间与能力。这种发展方向,需要以产品标准化为前提,通过速战速决和产品设计与施工建设的快速复制,提高资金周转效率,加快资金滚动,向时间要效益,用时间换金钱,房地产企业实际上就是制造企业,靠规模、成本、质量取胜,并不在于单位赢利能力有多高,而在于整体赢利能力的综合提升。采用这种模式的典型企业有碧桂园、合生、珠江等。他们通过自已“包工头”出身的企业背景和工程成本管控优势,从产品复制、材料采购、工程建造等方面纵向一体化,全过程严格控制成本和质量,从而提高企业的整体赢利空间。

 

  第二、向服务业转型。这种方向有点像苹果手机、丰田汽车的模式,通过设计创新、品质监控、资金周转、品牌价值来赢利。采用这种方式的企业,充分减小企业硬资产包袱,通过标准化、流程化、制度化等手段,在不同的发展时期和地区,针对不同的消费群体,分门别类规划产品线然后将其在一定时间内固化、模块化,并通过品牌输出的方式将低端制造OEM给下游长期合作的施工企业,企业自身专注于产品标准化的过程控制、品牌经营和售后服务。采用这种模式比较典型的企业有万科地产、恒大地产等,近几年万科通过梳理产品线和业务外包,以标准化、工业化、流程化等方式,快速扩大市场份额,并将自身企业的重点工作放在设计创新、工业化研究、流程与质量控制、品牌服务及形象维护等服务业方面,而将工程、采购、销售及部分物管服务等劳动密集型工作大量外包给下游企业,以轻资产、重服务、强品牌、快周转的发展模式,整体提高企业的赢利能力。

 

  第三、向金融业转型。从中国经济发展阶段分析,目前具备这种能力的企业还很少,比较典型的企业还未真正出现。这种模式需要城市经济高度发达,并以商业、商务地产占据一个城市主导地位为前提。发展到这种阶段的企业,房地产已经脱离了单纯的产品设计、施工营造、销售服务等,而是将经营重心转移到物业长期持有和经营增值上来,通过不动产经营与金融衍生品结合,将资产整体打包或分拆成不同类型的投资理财产品,将不动产证券化,让不动产随时随地流动起来,成为可以跨地域、跨行业相互交易的一种大众投资理财产品。从全世界来看,目前美国的房地产已进入这一阶段,可以说人们所说的美国房地产实质上属于金融业,房地产仅此是披在各个不同建筑形态身上的外衣。发展到这一阶段的企业,并不需要规模取胜,而是通过资本运作、财务杠杆、发行债券等金融创新来赢利。(文/顺森地产首席策划 李果)

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